12.2. Земли сельскохозяйственного назначения как объект правового режима

В предыдущем параграфе земля с точки зрения правового режима рассматривалась как общий объект (элемент земельного фонда), как родовой объект (земля определена категорией этого фонда) и как конкретный объект (земельное угодье). Данное подразделение поня­тий земли имеет не только теоретическое, но и практическое приклад­ное значение, поскольку правовой режим использования земли подраз­деляется на общий, особенный и специальный.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как общего объекта. Любой земельный участок имеет природные особен­ности, свойственные всем видам земель, а значит, любому земельному участку свойственны элементы правового режима, порожденные эти­ми особенностями. Рассмотрим их по отдельности.

1.  Любой земельный участок — это прежде всего территория, на которой располагаются природные объекты (водоемы, растительность)
и объекты имущественного характера (строения, сооружения, другое недвижимое и движимое имущество). В силу этого первой обязанно­стью собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов является осуществление рациональной организации тер­ритории своих участков.

В процессе землеустройства принимаются меры для устранения неудобств в расположении земель. Например, при выделении земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельный учас­ток должен представлять собой, как правило, единый земельный мас­сив, без нарушения целостности других хозяйств и подразделений сельскохозяйственных организаций.

Закон не раскрывает понятия «рациональная организация террито­рий», однако анализ действующего законодательства и иных норматив­ных актов позволяет утверждать наличие в этой обязанности следу­ющих признаков:

• рациональное размещение и совмещение природных и имуще­ственных объектов на территории земельного участка;
• устранение отрицательных последствий от размещенных сосед­ствующих объектов.

2. Любой земельный участок представляет собой неперемещаемый объект, что является особенностью его правового режима и отличает
его от режима обычного имущества:

•  если право собственности, владения, аренды на обычный имуще­ственный объект возникает путем передачи имущества собственнику,
пользователю, арендатору, то аналогичные права в отношении земель­ного участка возникают после установления границ этого участка на
местности и выдачи документов, удостоверяющих право собственнос­ти, владения, пользования, аренды этим участком;

• поскольку при участии земли в гражданском обороте перемеща­ется не земля, а пограничные линии, распределяющие и перераспреде­ляющие права собственности, землевладения, землепользования и арен­ды, то в ходе использования земель неизбежно возникают отношения соседства.

Земельно-соседские правоотношения имеют, как правило, две сто­роны: право на требование соседа определенных ограничений при­надлежащих ему правомочий и обязанность подчиниться законным требованиям соседа об ограничении собственных правомочий в от­ношении использования своего участка.

Каждый собственник земли, землевладелец, землепользователь и арендатор обязан не нарушать права других собственников, землевла­дельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользо-. вания природными объектами.

Наряду с правами соседских требований и притязаний соседей друг к другу закон устанавливает разграничение этих требований от не­обоснованных заявлений. Так, защите подлежат не всякие интересы соседствующих субъектов земельных правоотношений, а лишь такие, которые охраняются законом (сервитут). Необоснованным, к примеру, будет требование соседствующего субъекта о прекращении строитель­ства объекта, который не нравится ему по своей конструкции.

3. Любой  земельный участок представляет собой часть окружа­ющей природы, является элементом экосистемы, а поэтому находится
в сфере эколого-правового режима регулирования.  Например, те зе­мельные участки, на которых происходят устойчивые отрицательные
изменения в окружающей среде, угрожающие состоянию естественных экологических систем,  генетических фондов растений и животных,
здоровью человека, объявляются зонами чрезвычайной экологической ситуации, после чего на них прекращается деятельность, отрицатель­но влияющая на окружающую среду; ограничиваются отдельные виды экологопользования, проводятся оперативные меры по восстановлению и воспроизводству природных ресурсов.

4. Любой земельный участок — это сложное природное образова­ние с зональными и региональными особенностями, обладающее устой­чивой природной неоднородностью, которая является необходимым, а не случайным явлением  (подобно тому как без разнородности заря­дов нет электрического тока, без разности уровней земли не потекут реки, без низменностей и высокогорий не будет ветров и т.п.).

Это обстоятельство влияет на правовой режим использования зе­мель. Так, субъекты правоотношений по использованию земель обязаны осуществлять использование и охрану земельных участков на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям; при использовании земельного угодья должен осущест­вляться индивидуальный подход, учитывающий особенности не только каждого участка, но и его частей.

5. Любому земельному участку, как и всякому имуществу, присуща порча как от естественных природных процессов, так. и от деятельнос­ти людей.

В отличие от обычного имущества, которое в конечном счете изна­шивается, устаревает, заменяется более ценным, земля не может быть заменена какими-то другими объектами и не устаревает, она вечно значима для человеческого общества. Однако ее использование обя­зательно сопряжено с охраной, и функция охраны земли является неотъемлемой частью функций использования земель¹.

Неотъемлемость охраны земель от всех форм и видов ее использо­вания выражается в том, что:

• охрана земель планируется в государственном масштабе и явля­ется неотъемлемой функцией государственного регулирования земле­пользования;
• охране земель придан статус системы правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование, защиту от вредных воздействий, восстановление про­дуктивности земельных угодий;
• система охраны земель включает в себя комплекс правовых ме­роприятий, позволяющих государству осуществлять всестороннее пра­вовое воздействие на негативные формы хозяйственной эксплуатации земель. Это:

• нормирование предельно допустимых концентраций вредных химических, бактериальных, паразитарно-бактериальных и радиоактив­ных веществ в почве²;
• запрещение осуществления воздействия на землю без положи­тельного заключения специальных экспертиз, дающих оценку отрица­тельного влияния на состояние земель и эффективности предусмот­ренных защитных мероприятий при размещении, проектировании, строительстве  и вводе в эксплуатацию новых и реконструируемых объектов, строений, сооружений и технологий;
• экономическое стимулирование охраны земель;
• запрещение финансирования проектно-изыскательных работ для объектов, деятельность которых наносит вред земле.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как родо­вого объекта характеризует их в качестве категории земельного фонда.

Согласно ЗК РФ на категории делится весь земельный фонд РФ, т.е. нет земель вне категории. Категории земель, исходя из смысла ЗК РФ, выявляются:

• в ходе ведения государственного земельного кадастра, осуществ­ляемого по единой для всей республики системе за счет средств рее-, публиканского  бюджета;
• в ходе изъятия и предоставления земель, когда происходит пере­вод земель из одной категории в другую, а также отнесение земель к той или иной категории, осуществляемые местными органами самоуп­равления в соответствии с их компетенцией.

Земли сельскохозяйственного назначения как категории земель­ного фонда нельзя отождествлять с землями сельскохозяйственного использования. Если первые — это определенная категория земель, то вторые — земельные угодья, которые могут находиться и в дру­гих земельных категориях.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения».

Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращива­ние сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организации крестьянского хозяйства на территории, где отсутству­ют объекты производственного и социально-бытового назначения, го­сударство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, земле­устройство, мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

Земли сельскохозяйственного назначения регулируются 'зако­нодательством, в качестве единого объекта, что означает:

• не всякие земли, а лишь пригодные для ведения сельскохозяй­ственного производства;

•   не всякие пригодные для сельскохозяйственных нужд земли мо­гут использоваться в качестве земель сельскохозяйственного назна­чения. Например, в заповедных зонах запрещается сельскохозяйствен­ная деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных
комплексов.

Земельное законодательство выделяет следующие виды земель сельскохозяйственного назначения:

• обычные виды земель, на которые распространяется общий режим использования. Закон не предусматривает каких-либо дополнительных гарантий или обязанностей по их использованию;
• земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая оценка которых выше среднерайонного уровня (ценные земли). Изъятие таких
  земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях;
• земли сельскохозяйственного назначения, особо ценные для дан­ного региона по своей продуктивности. Перечень их устанавливается законодательством субъектов РФ. В состав таких земель входят опыт­ные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также другие земли.

Изъятие таких земель не допускается

• сельскохозяйственные земли, почвы которых деградированы и их восстановление невозможно в ближайшее время, а также земли, за­грязненные химическими и радиоактивными веществами свыше допу­стимой концентрации, либо земли, зараженные карантинными вреди­телями и болезнями растений.
• сельскохозяйственные земли, расположенные в местах прожива­ния и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этниче­ских групп. Установлен особый режим использования этих сельско­хозяйственных земель¹.

Указанный режим особого использования может быть применен и на землях других категорий. Так, на землях природоохранного значе­ния в местах проживания и хозяйственной деятельности этнических групп и малочисленных народов допускается использование данных земель для выпаса оленей; на землях природно-заповедного назначе­ния — традиционное экстенсивное природопользование, не вызыва­ющее антропогенной трансформации охраняемых природных комплек­сов; на землях лесного фонда — ведение северного оленеводства и охотничьего промысла.

«Чисто» сельскохозяйственными землями (сельскохозяйственными угодьями) являются земельные участки, используемые под выращива­ние сельскохозяйственных культур. Закон предъявляет особые требо­вания к содержанию и использованию этого вида сельхозземель.

Эти угодья можно подразделить на биоценозы (естественные уго­дья) — не подвергнутые окультуриванию пастбища, сенокосы, луга и т.п. и агроценозы (окультуренные человеческим трудом) — пашня, многолетние насаждения, окультуренные (мелиорированные) пастби­ща, сенокосы и другие сельхозугодья.

Все виды названных угодий являются природной машиной, которая либо сама, без вмешательства человека (естественные пастбища, сено­косы) производит сельскохозяйственную продукцию (кормовые травы), либо человеческий труд на ней позволяет получить сельскохозяйствен­ные продукты (зерно, плоды, корнеплоды и т.п.).

В связи с тем что данный вид сельхозугодий является потенциаль­ным источником доходов пользователей землей, законом предусмотре­ны ставки сельскохозяйственного налога, дифференцированные с уче­том состава угодий, их качества, площади и местоположения.

Специфика использования сельскохозяйственных угодий заключа­ется во вторжении их пользователя в механизм экосвязей земель с другими природными объектами, преобразовании экосистем путем из­менения режима их функционирования. Так, распашка земель превра­щает их в сельскохозяйственное угодье, которое осуществляет свою природную функцию только под влиянием человеческого труда: если не будет посева, посадки, обработки сельхозкультур, то они не вырас­тут; если не проведены своевременно оросительные работы, то расте­ния засохнут, и т.п.

С учетом этой специфики закон устанавливает следующие основ­ные обязанности по использованию сельскохозяйственных угодий:

• обеспечение оптимального водного режима почв. Пользователи землей, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны осу­ществлять защиту земель от подтопления, заболачивания, иссушения; вправе в установленном порядке проводить оросительные и осушитель­ные мероприятия, не допуская бесхозяйственного излива воды, засоления и заболачивания земель, создавая наиболее благоприятный ре­жим почвенной влаги;

• обеспечение надлежащего солевого режима почв, для чего уста­новлена обязанность осуществлять защиту земель от вторичного за­соления;

• обеспечение питательного режима почв, при котором бы плодородие не только не уменьшалось,  несмотря на вынос питательных
веществ с урожаем, а увеличивалось.  Повышение плодородия почв является одной из главных обязанностей каждого пользователя зем­лей, землепользователя и арендатора, стимулируемой государством;

• обеспечение надлежащего культурно-технического состояния почв, ведение борьбы с зарастанием земель кустарником, мелколесьем и т.п.;

• обеспечение надлежащей экологической обстановки на земель­ном участке.

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие вы­воды.

1.     Земли   сельскохозяйственного   назначения   как   объект   право­вого    режима     имеют    тройственную    правовую    характеристику: общий   объект    (часть   земельного   фонда),    на   который распрост­раняется    общий    правовой   режим    использования    земли;   родовой объект   (категория  земель  земельного  фонда),   на   который распро­страняются   правила   особого   правового  режима,    предназначенные для   земель   сельскохозяйственного   назначения;   а   также   непосред­ственный   объект    (как   сельскохозяйственное угодье),   на   который распространяется   действие   норм  земельного,   финансового,   и   иных отраслей     права.

2.        Особенности      земель      сельскохозяйственного      назначения, классифицированные   по    перечисленным    трем   уровням,    позволяют построить^, целостную   систему   правового  режима   этих   земель.

Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, его возникновение, изменение, преобразования земельных положений в сельскохозяйственных предприятиях и организациях, дифференциация осуществляются исполнительными органами государ­ственной власти.