§ 5. Суперфіцій (право користування чужою земельною ділянкою для забудови в межах населеного пункту)

Власник земельної ділянки міг передати її іншим особам не тільки для сільськогосподарського виробництва, а і для використання під забудову в межах відповідного населеного пункту.

Суперфіцій (лат. superficies — наземна частина будівлі, те, що міцно пов’язане із землею) — це право землекористувача (супер- фіціарія) використовувати чужу земельну ділянку для спорудження житлових та інших будівель.

Поява суперфіцію як окремого виду прав на чужі речі була наслідком врахування положеннями римського приватного права фізичних влас­тивостей споруд і будівель, а також їх фізичного зв’язку із землею. Не­можливість існування відповідних будівель (споруд) відокремлено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також відносно довго­строковий характер використання вказаних об’єктів нерухомості за призначенням визначили довготривалість відносин, у межах яких зем­лекористувач мав право на здійснення суперфіцію. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови могло мати безстроковий ха­рактер або обмежувалося певним терміном. В останньому випадку строк його здійснення підлягав установленню в договорі або заповіті.

Суб’єктами відносин із надання права землекористування для забу­дови могли бути власник земельної ділянки та будь-яка фізична особа, яка мала право здійснення будівництва відповідних споруд (супер- фіціарій). Джерела римського приватного права не містять відомостей щодо жорсткого нормативного визначення можливого місцезнаходжен­ня земельної ділянки, яка підлягала передачі для забудови, але, врахо­вуючи призначення вказаних споруд і будівель, є очевидним, що вона мала бути розташована в межах відповідних населених пунктів.

Підставами для виникнення суперфіцію могли бути договір або заповіт. При встановленні суперфіцію на підставі договору сторони мали право самостійно визначати його предмет та інші умови, керу­ючись загальними засадами договірного права. При виникненні супер­фіцію на підставі заповіту основні права та обов’язки власника і зем­лекористувача визначалися відповідно до вираженої належним чином останньої волі заповідача. Однак це не виключало можливості подаль­шої корекції умов надання земельної ділянки під забудову шляхом домовленості між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористувачем.

Власник земельної ділянки міг за домовленістю із суперфіціарієм отримувати відповідну частку від доходів останнього, набутих ним у результаті здійснення експлуатації певних об’єктів (наприклад, швей­ної майстерні), розташованих на переданій земельній ділянці. За умо­ви переходу права власності на передану під забудову земельну ділян­ку до іншої особи обсяг наданих суперфіціарію прав на неї, за загаль­ним правилом, залишався незмінним. Утім це не перешкоджало ново­му власнику і землекористувачу в будь-який момент вносити відповід­ні зміни в договір, положення якого встановлювали вказане право землекористування для забудови в межах населеного пункту.

Обов’язки суперфіціарія полягали у використанні земельної ділян­ки відповідно до її цільового призначення, внесенні плати за користу­вання земельною ділянкою, а також інших обов’язкових платежів, встановлених законом (наприклад, земельного податку). У його обов’язки входило також забезпечення будівництва і утримання буді­вель і споруд на чужій земельній ділянці після його завершення. Із закінченням строку землекористування він був зобов’язаний повер­нути земельну ділянку власнику в належному стані, здійснивши за власний рахунок знесення споруди (будівлі). За загальним правилом, право власності на об’єкт нерухомості було безстроковим, утім це не означало неможливості його припинення в майбутньому у зв’язку із знесенням будівлі або споруди. Суперфіціарію належало також право відчужувати і заповідати право використання земельної ділянки, що була передана йому під забудову в межах певного населеного пункту.

Ураховуючи відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, у договорі визначався і обсяг правомочностей нового власника. Особа, до якої переходило право власності на будівлі (споруди), набувала права користування чужою земельною ділянкою на тих самих умовах, що й попередній їх власник.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припинялося в разі поєднання в одній особі власника земельної ділян­ки і суперфіціарія. Така ситуація виникала, наприклад, у спадкових відносинах. Аналогічні наслідки наставали із закінченням строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування земельною ділянкою, а також у разі невикористан­ня земельної ділянки для забудови протягом певного строку (3-х років). В останньому випадку спрацьовувала цілком логічна презумпція, що це право втратило для суперфіціарія актуальність.