Параграф 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди

Стаття 793. Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до статті, що коментується, за договором найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду. За своїм правовим режимом будівлі та споруди, які є об'єктами орендних правовідносин, кваліфікуються як об'єкти нерухомості, тобто нерухомі речі (ст. 181 ЦК). У даному Кодексі, на жаль, відсутні визначення понять «будівлі», «споруди». Але ж виходячи із положень щодо нерухомості, їм можна надати наступну юридичну дефініцію: будівля (капітальна споруда) — будь-який штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментальне пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. Таке визначення дає нам змогу встановити всі характерні ознаки вказаних об'єктів нерухомості, та, відповідно, -й особливості договору найму (оренди) таких об'єктів. Так, очевидним є те, що як будівлі та споруди слід розглядати об'єкти, розташовані як над землею, так і під нею (наприклад, шахти).

Правове регулювання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди здійснюється відповідно до спеціальних правил, закріплених у § 4 гл. 58 ЦК, а при їх відсутності -правилами щодо оренди нерухомого майна, закріпленими в загальних положеннях про найм (оренду). Наприклад, ст. 763 ЦК встановлений строк дії договору найму нерухомості у випадку незакріплення його у тексті самого договору. Тільки при відсутності яких-небудь правил щодо оренди нерухомості регулювання орендних правовідносин здійснюється загальними положеннями щодо оренди.

Спеціальні правила найму будівлі та інших споруд не підлягають застосуванню до правовідносин, пов'язаних із орендою ларьків, кіосків, павільйонів, інших подібних конструкцій, а також до незакінчених будівництвом об'єктів. Це випливає з того, що всі вказані об'єкти не є нерухомістю. Вони можуть бути об'єктами різноманітних правочинів, у тому числі й договору оренди, однак і в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплені спеціальними правилами, що регулюють найм будівель та інших капітальних споруд.

Особливим об'єктом нерухомості законодавство розглядає будівлі, що належать до житлового фонду (житлові будинки). Відповідно до ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від ЗО червня 1983 р. житлові будинки та житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків; надання приміщень у житлових будинках для потреб промисловості забороняється. Як правило, переведення житлових будинків та житлових приміщень у нежитлові не допускається (ст. 8 ЖК України). Таким чином, особи, які отримають згадані об'єкти у володіння та користування на підставах договору найму, обмежені можливістю використання об'єктів оренди виключно для проживання громадян, навіть якщо орендарем за таким договором виступатиме юридична особа. Правила найму (оренди) житла, у тому числі житлових будинків, передбачені гл. 59 ЦК.

Стаття, що коментується, містить вимоги до форми договору найму будівель (капітальних споруд): вона повинна бути простою письмовою, якщо договір укладається на строк до одного року, та нотаріальною — якщо договір укладається від одного року включно.

Згідно зі ст. 207 ЦК правочин (одним із видів якого є договір) вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин також вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку (див. коментар до вказаної статті). Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність (ст. 218 ЦК).

Відповідно до норм ст. 209 ЦК нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Порядок нотаріального посвідчення договорів найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд встановлюється Законом України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 р. та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 12 червня 1994 р.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (див. ст. 220 ЦК та коментар до неї), тобто таким, недійсність якого встановлена законом і визнання якого недійсним судом не вимагається (ст. 215 ЦК). Правові наслідки нікчемності (недійсності) правочину передбачені ст. 216 ЦК.

Установлене ч. 2 статті, що коментується, правило відносно обов'язковості нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди, який укладений на строк від одного року, є новим для цивільного законодавства України. У ЦК 1963 р. мали місце положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення лише певних видів договорів, об'єктом яких виступала нерухомість. Обов'язкове нотаріальне посвідчення передбачалося щодо договору купівлі-продажу житлового будинку (частини будинку) (ст. 227 ЦК), договору дарування житлового будинку (ст. 244 ЦК), а також довічного утримання (ст. 426 ЦК). Крім того, обов'язкова нотаріальна форма договорів була й е передбаченою відносно приватизації індивідуально-визначених об'єктів нерухомості (ст. 29 Закону України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 р., ст. 20 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 6 березня 1992 р.) тощо. Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. за нотаріальне посвідчення договору найму (оренди) стягується державне мито у розмірі 1 відсотку від суми договору, але не менш 1 неоподаткованого мінімуму доходів громадян (тобто не менше 17 гривень).

Відповідно до статті, що коментується, спеціальні правила договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди розповсюджуються й на ті правовідносини, які виникають стосовно користування за плату окремими частинами будівель (інших споруд).

 

Стаття 794. Державна реєстрація договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

ЦК встановлює спеціальні вимоги щодо необхідності державної реєстрації договорів найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд, які укладені на строк не менше одного року (тобто на один рік і більше).

Таке положення є новим для цивільного законодавства України, адже ЦК 1963 р. передбачав обов'язкову реєстрацію тільки для договорів купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Крім того, державна реєстрація правочинів відносно користування будівлями (капітальними спорудами) випливала із Закону України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р., якщо об'єктом лізингу виступало державне майно.

Відповідно до ст. 210 ЦК договір найму будівлі (споруди), укладений на строк не менше року, вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Тобто права та обов'язки сторін договору починають своє існування тільки після такої реєстрації, навіть якщо договір є нотаріально посвідченим відповідно до вимог ст. 793 ЦК (докладніше див. коментар до ст. 640 ЦК). Разом з тим недодержання вимог щодо державної реєстрації зазначених правочинів не тягне за собою їх недійсність, адже такий наслідок прямо не передбачений ЦК (див. коментар до § 2 гл. 16 ЦК).

На момент написання цього коментаря порядок реєстрації договорів найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд законодавче врегульований не був. Відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. (в редакції від 28 січня 2003 р.), Порядку ведення реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 р., на території України реєстрації підлягають лише права власності на нерухоме майно. Здійснення такої реєстрації покладено на комунальні підприємства, бюро технічної інвентаризації, які вносять записи про виникнення, існування або припинення означених прав до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

 

Стаття 795. Передання будівлі або іншої капітальної споруди у найм

1.  Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

2. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Стаття, що коментується, вміщує в собі правило, згідно з яким передання будівлі або іншої капітальної споруди наймачеві в обов'язковому порядку повинно супроводжуватися додатковим документом, наприклад, актом про приймання-передачу, який складається у довільній формі.

Норма ч. 1 статті, що коментується, стосується моменту набрання чинності договору найму (оренди) будівлі та іншої капітальної споруди. Відповідно до неї за загальним правилом обчислення строку договору найму починається з моменту оформлення передавального документа (тобто з моменту підписання його сторонами або їх представниками).

Зі ст. 631 ЦК випливає, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Тобто момент обчислення строку договору — це, по суті, момент, з якого він стає чинним. Відповідно до цієї ж статті договір набирає чинності з моменту його укладення. Ст. 638 ЦК передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх Істотних умов договору. Відповідно до ст. 640 ЦК договір, який потребує простої письмової форми, є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції, а договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, — з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності — і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації. Тобто за загальним правилом кількість договорів у цивільному праві визнаються консенсуальними.

Разом із тим ст. 640 ЦК передбачено, що у випадку, коли відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передача майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (реальний договір).

Саме реальним договором і визнається, виходячи зі змісту ст. 795 ЦК, договір найму (оренди) будівлі (іншої капітальної споруди). Це, до речі, повністю відповідає ст. 759 ЦК, яка містить у собі визначення договору найму (оренди), адже згідно з її змістом припускається, що такий договір може бути як реальним (за домовленістю сторін), так і консенсуальним (як правило).

Оскільки договір найму будівлі (споруди) передбачає згідно з вимогами ст.ст. 793, 794 ЦК дві можливі форми договору, просту письмову або нотаріальну (з її подальшою державною реєстрацією) — залежно від строку дії договору, то правило про встановлення моменту чинності цього правочину є нетрадиційним для цивільного права. Це стосується насамперед нотаріальної форми договору, яка свідчить про консенсуальність правочину, тобто про те, що договір за звичай вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення (або подальшої державної реєстрації), а не з моменту передачі майна (вчинення іншої дії).

Визнання договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) реальним має, на нашу думку, наступне значення. Це означає, що у випадку, коли наймодавець не передає наймачеві майно після підписання тексту договору (при простій письмовій формі) чи після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору, наймач позбавлений права вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою (ст. 766 ЦК), оскільки й сам договір найму, з якого випливають вказані права, не є чинним.

Відповідно до ч. 2 статті, що коментується, повернення наймачем предмета договору найму оформлюється, наприклад, актом передачі-приймання, який складається сторонами у довільній формі. З моменту підписання цього акта договір найму припиняється. Припинення договору означає припинення існування (погашення) прав і обов'язків його учасників, що становлять зміст договору.

Встановлення зазначеної підстави для припинення договору найму (оренди) будівлі, іншої капітальної споруди уявляється помилковим. Це випливає з того, що, незважаючи на отримання предмету найму від наймача, в стосунках між сторонами можуть мати місце різні випадки порушення договору, оскільки сторони не звільняються від відповідальності за порушення договору (наприклад, несплату орендних платежів), яке мало місце під час дії договору. За загальним же правилом припинення зобов'язання, у тому числі договірного, може мати місце тільки у випадку виконання його належним чином (ст. 599 ЦК). Тому ситуація щодо повернення наймачем предмета договору найму може бути доведеною до абсурду. Наприклад, наймодавець через необхідність стягнення прострочених орендних платежів буде вимушений неініціювати повернення будівель (споруд або їх окремих частин), тим самим залишаючи їх у користуванні особи, яка є правопорушником.

 

Стаття 796. Надання наймачеві права користування земельною ділянкою

1.  Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

2. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

3.  Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Будівлі та інші капітальні споруди є об'єктами нерухомості, які нерозривно пов'язані із землею і переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення (докладніше див. ст. 793 ЦК та коментар до неї). Володіння та користування такими об'єктами з боку наймача логічно передбачає в нього певні права і стосовно земельної ділянки, на якій знаходиться предмет договору найму.

Виходячи з цього, ЦК встановлює, що при укладанні договору найму будівлі (споруди, їх окремої частини) наймачеві автоматично надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, інші капітальні споруди (їх окремі частини), що передаються у найм. Крім того норми, які встановлюють згадані правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.

Важливим є той факт, що надання наймачу права користування земельною ділянкою є обов'язковим не тільки для сторін за договором оренди будівлі (споруди), а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець. Презюмується, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Якщо наймодавець є титульним володільцем земельної ділянки, сторони відповідно до частини другої статті, що коментується, можуть установити розмір земельної ділянки, яка передається наймачу. Це випливає з того, що відповідно до загальних засад цивільного права особа не може передати іншій особі більше прав, ніж вона володіє сама. Тобто встановлення у договорі найму будівлі (споруди) розміру земельної ділянки, яка передається наймачу, у випадку, коли наймодавець не має юридичне ніяких прав відносно такої ділянки, а виступає тільки фактичним землекористувачем, є нікчемним. Якщо ж розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Застосування цього правила також можливе за умови, коли наймодавець легітимував свої права, тобто виступає титульним володільцем.

Відносини щодо користування земельними ділянками регулюються на підставі § 3 гл. 58 ЦК, ЗК України від 25 жовтня 2001 р., Закону України «Про оренду землі» від 6 січня 1998 р., інших актів земельного законодавства. Разом з тим, дані документи лише незначним чином стосуються питання переходу права користування земельною ділянкою при укладенні договору найму (оренди) будівлі або споруди. Наприклад, у ЗК немає жодної присвяченої цьому статті. Натомість регулювання в ньому зазнав перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю чи споруду (ст. 120 ЗК). Відповідно до гл. 15 ЗК право користування землею може бути постійним (без встановлення строку) або строковим (право оренди земельної ділянки).

Оскільки користування земельною ділянкою у розглядуваному випадку має похідний характер від договору найму будівлі (споруди), який згідно із ст. 759 ЦК завжди є строковим (навіть якщо строк договору не встановлений у самому договорі), таке землекористування завжди буде строковим.

Виходячи з того, які права відносно земельної ділянки були в особи, яка виступає наймодавцем будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), право наймача користуватися землею може бути оформлене одним із наступних способів: І — якщо наймодавець є власником земельної ділянки, він зобов'язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки; II — якщо наймодавець є постійним користувачем земельної ділянки, власник земельної ділянки, від імені якого діють уповноважені органи, зобов'язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки. Згода постійного землекористувача при цьому презюмується на підставі ч. 1 ст. 796 ЦК; III — якщо наймодавець є орендарем земельної ділянки, частка прав наймача залежить перш за все від цільового призначення земель. У випадку, коли земельна ділянка орендована наймодавцем для несільськогосподарського використання, вона може передаватися у володіння користування наймачу на підставі договору піднайму (ст. 9 Закону України «Про оренду землі»). Звернімо увагу, що при цьому виникає колізія норм цивільного та земельного права. Це випливає з того, що за загальним правилом останнього передбачається передача землі у піднайм лише за наявності згоди її власника (ст. 93 ЗК, ст. 9 Закону України «Про оренду землі»). Ст. ж 796 ЦК встановлює, що згода власника на передачу земельної ділянки презюмується, якщо інше не передбачено договором між її власником і наймодавцем. Виявляється, що розв'язання виниклої суперечки необхідно проводити, застосувавши ст. 9 ЦК, тобто визнавши примат земельного законодавства, яке, крім іншого, є в даному випадку спеціальним.

Якщо договором оренди між власником земельної ділянки та наймодавцем встановлено невідчужуваність прав на земельну ділянку, або якщо орендодавець не дає наймодавцю згоди на укладення договору піднайму земельної ділянки, право на користування землею повинно бути передано наймачу аналогічно тому, як воно передається при сільськогосподарському призначенні такої ділянки (див. далі).

У разі, коли призначенням земельної ділянки є сільськогосподарське використання, ст. 9 Закону України «Про оренду землі» встановлює виключний перелік підстав для укладення договору піднайму. Така підстава, як перехід права володіння та користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, у зазначеному переліку відсутня. Відповідно надання наймачу права на користування землею має здійснюватися не на підставі договору піднайму, а на підставі укладення з ним договору оренди земельної ділянки безпосередньо її власником. При цьому наймодавець автоматично може вважатися таким, з яким тимчасово припинено дію первісного договору оренди. Його окрема згода на це не е необхідною в силу статті, що коментується.

У випадку, коли наймодавець є фактичним землекористувачем, тобто не має жодного правовстановлюючого документа на земельну ділянку, передбаченого ст. 125 ЗК, права наймача на земельну ділянку повинні бути закріплені шляхом укладання договору оренди із її власником, яке для останнього є обов'язковим. До укладення зазначеного договору фактичним землекористувачем, з усіма передбаченими з цього наслідками, стає наймач.

Для переходу (надання) до наймача права користування землею оформлення договору оренди земельної ділянки є обов'язковим. Укладення договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (або їх частини) відповідно до норм земельного законодавства само по собі не є підставою для визнання наймача землекористувачем.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди (а за ним — і піднайму) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір оренди, укладений строком від трьох років, потребує нотаріального посвідчення за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір піднайму землі обов'язкового нотаріального посвідчення не потребує: воно здійснюється за бажанням однієї зі сторін (ст. 9 вказаного закону). Форма договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р. Договір оренди (піднайму) земельної ділянки набирає чинності з його державною реєстрацією, яка здійснюється на підставі Інструкції, затвердженої наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 4 травня 1999 р.

Надання земельної ділянки у користування наймачу є, як уже зазначалося, обов'язковим. Разом з тим, невиконання цього правила ніяких спеціальних санкцій не передбачає.

Стаття 797. Плата за користування

1. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Стаття, що коментується, передбачає, що плата за користування будівлею або іншою капітальною спорудою, складається не тільки з плати за користування нею, а й плати за користування земельною ділянкою. Слід, однак, зазначити, що застосування ст. 797 ЦК може викликати певні труднощі. Це пояснюється тим, що користування земельною ділянкою, право на яке випливає із договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), має здійснюватися на підставі договору оренди земельної ділянки (докладніше див. коментар до ст. 796 ЦК). Відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. орендна плата є істотною умовою договору оренди земельної ділянки. Тому плата за користування земельною ділянкою повинна здійснюватися за договором оренди землі, її додаткове внесення в межах найму будівлі (споруди) призведе до безпідставного збагачення наймодавця (гл. 83 ЦК), тому необхідно в договорі найму зазначати, що порядок і умови оплати за користування земельною ділянкою здійснюється за окремим договором.

ЦК не вміщує у собі яких-небудь спеціальних правил відносно форми плати за користування будівлями (іншими спорудами), порядку та строків її внесення. Тому в цієї частині зберігають чинність загальні положення про оренду, зокрема ст. 762 ЦК. Згідно з її змістом, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості будівлі (споруди) та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування об'єктом оренди може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати встановлюється договором найму. Плата за користування будівлями, іншими капітальними спорудами (чи їх окремими частинами) вноситься щомісячно, якщо інше не встановлене договором.