Параграф 3. Найм (оренда) земельної ділянки

Стаття 792. Договір найму земельної ділянки

1.  За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

2.  Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

В статті, що коментується, поняття оренди земельної ділянки дається законодавцем за допомогою ознак, які виділяють найм (оренду) земельної ділянки як серед відносин найму (оренди) інших об'єктів, так і серед інших правових форм землекористування. Такими ознаками є:

1) Специфічний об'єкт орендних відносин — земельна ділянка як найважливіший природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави. З урахуванням означених властивостей об'єкта, норму, що коментується, треба сприймати в контексті ст. 9 ЦК, відповідно до якої положення ЦК застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сфері використання природних ресурсів, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Поняття земельної ділянки дається у ст. 79 Земельного кодексу України (далі — ЗК України), яка визначає її як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами та закріплює просторові межі поширення на неї права власності (поверхневий (ґрунтовий) шар, водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також простір, що знаходиться над та під поверхнею, ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд).

2)  Договірний характер орендного землекористування (рішення власника про передачу земельної ділянки в оренду, в тому числі виражене в адміністративному акті, рішення суду, результати конкурсу чи аукціону тощо є правовою підставою укладення договору оренди, але самі по собі не породжують відносин орендного землекористування, не підмінюють собою договору оренди земельної ділянки, й є лише передумовами його укладання).

3)  Строковість орендного землекористування (відповідно до ч. З ст. 93 Земельного кодексу оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років).

4)  Платність орендного землекористування (відповідно до ст.ст. 19, 20 Закону України «Про оренду землі» орендна плата може встановлюватися у грошовій, натуральній, відробітковій та інших формах. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має бути виключно у грошовій формі і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється згідно із Законом України «Про плату за землю» від З липня 1992 р.).

Відповідно до абзацу другого ч. І статті, що коментується, земельна ділянка може передаватися у найм (оренду) разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Ця норма практично відтворює зміст ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» і підлягає розширеному тлумаченню. Крім самої земельної ділянки у межах поширення прав на неї, визначених у ст. 79 ЗК України, в оренду можуть надаватися й інші об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці та необхідні для її використання за цільовим призначенням (такий підхід знайшов своє відображення у проекті нової редакції Закону України «Про оренду землі»), а також рухоме майно, яке забезпечує належне використання ділянки (наприклад, зрошувальні машини, кар'єрні екскаватори), проте слід мати на увазі, що у такому випадку договір оренди вже не буде договором оренди земельної ділянки у власному розумінні, а буде комплексним договором найму (оренди), який повинен за формою та іншими ознаками відповідати вимогам щодо найму (оренди) кожного окремого об'єкта.

Слід зазначити, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки, поряд із ЦК, регулюються також ЗК України та Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р., який визначає загальні засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки. Зміст ст.ст. 2-4, 93 ЗК України та ст. 9 ЦК підкреслює родове значення норм Земельного кодексу та субсидіарне значення норм ЦК стосовно норм Закону України «Про оренду землі», які, як спеціальні, підлягають переважному застосуванню у разі виникнення колізії з нормами ЦК. Детальне регулювання окремих відносин, пов'язаних з орендою землі, здійснюється і за допомогою інших законів, які містять правові норми, що регулюють особливості відносин орендного землекористування за участю окремих суб'єктів, стосовно певних об'єктів, сфер діяльності, зі сплати орендної плати тощо. Серед означеної групи законів варто особливо зазначити Лісовий кодекс України від 21 січня 1994 р., Кодекс України про надра від 27 липня 1994 р., Водний кодекс України від 6 червня 1995 р., Закони України «Про селянське (фермерське) господарство» від 20 грудня 1991 р. (в редакції Закону України від 22 червня 1993 р.), «Про колективне сільськогосподарське підприємство» від 14 лютого 1992 р., «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 р. (в редакції Закону України від 14 березня 1995 р.), «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. (в редакції Закону України від 19 вересня 1996 р.) та деякі інші.

Постанови, видані Кабінетом Міністрів України, можуть служити джерелом нормативно-правового регулювання відносин, пов'язаних з орендою землі лише у випадках, передбачених законом. Частина 3 ст. 18 Закону України «Про оренду землі» містить єдине у Законі посилання на сферу правового регулювання актів Кабінету Міністрів України, якими повинні визначатися порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію договорів оренди землі. Ці відносини регулюються Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р. Проект нової редакції Закону України «Про оренду землі» передбачає також затвердження Кабінетом Міністрів України Типової форми договору оренди землі.