Глава 58  НАЙМ (ОРЕНДА)

Параграф 1. Загальні положення про найм (оренду)

Параграф 2. Прокат

Параграф 3. Найм (оренда) земельної ділянки

Параграф 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди

Параграф 5. Найм (оренда) транспортного засобу

Параграф 6. Лізинг

Параграф 1. Загальні положення про найм (оренду)

Стаття 759. Договір найму

1.  За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2.  Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У статті, що коментується, дається традиційне визначення договору оренди, основною ознакою якого є передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) майна в тимчасове володіння і користування (чи тільки користування) за плату. Варто звернути увагу на те, що поняття оренди і майнового найму вживаються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді має місце найм майна. Вживання то одного, то іншого терміну пов'язане в основному зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах. За загальним правилом майно передається орендарю в його володіння і користування. Але з розвитком цивільно-правових відносин стала можливою оренда, при якій майно надається орендарю тільки в користування, наприклад, при оренді складних ЕОМ орендар одержує право протягом визначеного часу працювати з відповідною технікою, не володіючи нею. Договір найму (оренди) — двосторонньо-зобов'язуючий, консенсуальний і сплатний. Договір майнового найму (оренди) відрізняється від інших договорів такими особливостями: наймач отримує майно не у власність, а лише в тимчасове користування. Цією ознакою даний договір відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, за якими покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, із закінченням строку договору або у разі його дострокового розірвання він повинен повернути взяте в найм майно наймодавцю у справному вигляді; договір має сплатний характер.

Істотні особливості характеризують договір оренди державного та комунального майна. У Законі України «Про оренду державного та комунального майна» оренда визначена як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди державного та комунального майна є: цілісні майнові комплекси підприємств, їхні структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально-визначене майно підприємств. Орендодавцями такого майна є: Фонд державного майна, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю; органи, уповноважені Верховною радою Автономної Республіки Крим і органами місцевого самоврядування управляти майном - відносно цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів і нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або знаходиться в комунальній власності; підприємства — відносно окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу вищезгаданих орендодавців — також відносно цілісних майнових комплексів, структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) і нерухомого майна.

Таким чином, підприємства мають право виступати орендодавцями державного і комунального майна, як правило, щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду цілісний майновий комплекс, його структурний підрозділ або нерухоме майно (будівля, споруда, приміщення), воно повинно отримати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно знаходиться у власності Автономної Республіки Крим або в комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, указаним в абзаці 3 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 р. Орендарі державного та комунального майна — це господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурних підрозділів; інші юридичні особи і громадяни України, іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності. Ініціатива щодо оренди майна може належати особам, які можуть бути орендарями відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пропозиція може надходити від орендодавців, указаних у ст. 5 закону. На осіб, що бажають укласти договір оренди майна підприємств, покладений обов'язок разом із заявою про укладення договору оренди надати орендодавцеві проект договору, а також інші документи згідно з переліком, визначеним Фондом державного майна України.

Стаття 760. Предмет договору найму

1.  Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

2. Предметом договору найму можуть бути майнові права.

3. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Стаття, що коментується, визначає, що предметом договору майнового найму можуть бути тільки індивідуально-визначені, неспоживні речі (нежитлові приміщення, обладнання, машини та ін.), які не знищуються у процесі їх використання, адже здане у найм майно підлягає поверненню. За такою ознакою цей договір відрізняється від договору позики, за яким позичальник отримує майно у власність, і він зобов'язаний повернути займодавцю таку ж кількість речей того ж роду. У статті, що коментується, нормативне закріплена кваліфікуюча ознака об'єктів оренди: це речі, що не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їхнього використання, тобто неспоживні. Стаття, що коментується, передбачає можливість уведення обмежень або заборон на передачу в оренду окремих видів майна. Це стосується, насамперед, тих видів майна, що вилучені з обороту чи оборотоздатність яких обмежена. До останніх, наприклад, належать атомні електростанції, інші стратегічні об'єкти, озброєння, залізниці загального користування й інші об'єкти загальнодержавного чи спеціального призначення. Законодавством встановлюються види цілісних майнових комплексів підприємств, які за характером своєї діяльності не можуть бути об'єктами оренди. Наприклад, діяльність із виготовлення і реалізації наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів для неї, вибухових речовин, діяльність із виробництва, ремонту та реалізації спортивної, мисливської вогнепальної зброї та боєприпасів до неї, а також холодної зброї. Частина 3 статті, що коментується, передбачає, що законом можуть бути встановлені особливості здачі у найм окремих видів майна (наприклад, земельних ділянок та інших відособлених природних об'єктів). Так, відповідно до пунктів 5 та 6 ст. 10 Закону України «Про підприємства в Україні» підприємство, якщо інше не передбачено чинним законодавством та його статутом, має право здавати в оренду іншим підприємствам, установам та організаціям належні йому будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, а також здавати в оренду громадянам засоби виробництва та інші матеріальні цінності, за винятком тих, які відповідно до законодавчих актів України не можуть бути у їхній власності. Громадянин як власник належного йому майна може використовувати його для здійснення господарської та іншої діяльності, не забороненої законом, зокрема передавати його за плату у володіння та користування іншим особам. Об'єктами оренди також є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будинками, спорудженнями, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди. При передачі в оренду земельних ділянок громадянами, що мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їхнє місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування у відповідності до спеціальних землевпорядних проектів, що затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства чи зборами уповноважених, а в акціонерному товаристві — загальними зборами товариства (ст. 4 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.).

Стаття 761. Право передання майна у найм

1. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

2.  Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Здача майна в оренду є актом розпорядження ним. Таким правочином володіє насамперед власник; він і названий як основний наймодавець. Це положення поширюється на суб'єктів різних форм власності, а тому наймодавцем може бути будь-яка фізична чи юридична особа, що має титул власника. Стаття, що коментується, передбачає, що наймодавцями можуть бути особи, уповноважені на укладання договору. В основному дана норма стосується до здачі в оренду об'єктів державної та муніципальної власності (хоча може застосовуватися і в інших випадках). Як орендодавці об'єктів державної чи муніципальної власності, діючи в рамках наданих їм прав, можуть виступати підприємства й установи, за якими майно закріплюється на праві господарського відання чи оперативного управління, або спеціально уповноважені органи. Наймодавцями земельних ділянок можуть виступати: а) власники земельних ділянок; б) особи, яким земельні ділянки надані в постійне користування — тільки за згодою власника; в) уповноважені державою органи — при здачі в оренду земельних ділянок, що знаходяться в державній власності і не передані у постійне користування.

Стаття 762. Плата за користування майном

1. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

2. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

3.  Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6.  Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Договір оренди є сплатним, і тому основний обов'язок орендаря — своєчасно вносити плату за користування майном. Порядок, умови і терміни внесення орендної плати визначаються в договорі. Законодавство про оренду не відносить умову про орендну плату до істотних, при відсутності яких договір вважається неукладеним. Вилучення встановлене лише для договорів оренди будинків і споруджень (а відповідно, і підприємств), оренди природних об'єктів, для яких узгодження орендної плати є обов'язковим: при невиконанні його договір визнається неукладеним. В інших випадках вважається, що діють порядок, умови і терміни внесення плати, звичайно застосовувані при оренді аналогічного майна в порівняних обставинах. Перелік, що міститься в ч. 2 ст. 762 ЦК не є вичерпним, і сторони можуть передбачити в договорі інші форми оплати оренди або сполучення кількох форм. Орендна плата може встановлюватися за все майно в цілому або за кожною з його складових частин. Останній спосіб нерідко застосовується при здачі якого-небудь приміщення з устаткуванням, набір якого може змінюватися, або при оренді автомобіля з гаражем і т.п. Найбільш розповсюдженою формою оплати є грошова. Відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК вона застосовується у вигляді встановлених у твердій сумі платежів, внесених періодично чи одноразово. Як альтернативний спосіб оплати передбачається передача орендодавцю встановленої частки продукції, плодів чи доходів, отриманих у результаті використання найнятого майна. Визначена частка доходів також є грошовою формою оплати, але встановленої не у твердій сумі, а у відсотковому відношенні від отриманих орендарем доходів. Оплата шляхом передачі орендодавцю частини продукції, що випускається, застосовується частіше за все при здачі в оренду виробничих комплексів, устаткування (нерідко поряд з іншими формами оплати). Можливі й такі способи оплати, як надання орендодавцю визначених послуг; передача йому орендарем у власність чи у користування обумовленої договором речі (наприклад, за користування найнятим приміщенням орендар розплачується шляхом передачі орендодавцю у власність автомобіля); покладання на орендаря визначених витрат, наприклад, пов'язаних із капітальним ремонтом орендованого будинку чи іншого об'єкта.

Частина 3 ст. 762 ЦК передбачає можливість перегляду розміру орендної плати за згодою сторін у терміни, встановлені договором. У спеціальному законі можуть бути передбачені інші мінімальні терміни перегляду розміру платежів для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна.

Частина 4 статті, що коментується, закріплює право орендаря вимагати зменшення орендної плати, якщо істотно погіршуються умови користування майном або його якість, за які він не несе відповідальності. Аналогічна можливість передбачена ст. 768 ЦК, що визначає відповідальність орендодавця за дефекти зданого в оренду майна. Зменшення платежів у зазначених випадках має бути розмірним рівню зниження корисних (споживчих) властивостей об'єкта оренди, обумовлених договором. У випадку неефективності спроб одержання орендної плати орендодавець може використовувати крайній захід — дострокове розірвання договору (ст. 728 ЦК).

Стаття 763. Строк договору найму

1.  Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

2.  Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на неви-значений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

3.  Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Договір оренди передбачає передачу майна в тимчасове користування, тому терміни оренди за загальним правилом визначаються за погодженням сторін. Разом із тим строк договору найму не належить до істотних умов договору. Частина 2 статті, що коментується, допускає підписання договору без указівки терміну його дії. У цьому випадку він вважається укладеним на невизначений термін. Разом з тим є випадки, коли визначення терміну оренди в договорі є обов'язковим в силу спеціального закону, наприклад, при оренді ділянки лісового фонду, водного об'єкта і деяких інших. При укладанні договору на невизначений термін кожна зі сторін вправі відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна — за три місяці. Однак для деяких договорів закон передбачає інший термін, наприклад, для договору побутового прокату. Регулювання строку договору оренди державного і комунального майна має певну специфіку. Згідно з Законом України «Про оренду державного та комунального майна», строк договору визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення строку договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право за інших рівних умов на продовження договору оренди на новий строк. Частина 3 ст. 763 ЦК містить правило, що допускає встановлення в законі максимальних (граничних) термінів для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна. Відповідно до цієї норми договори прокату, наприклад, можуть укладатися не більше ніж на один рік. Якщо в договорі оренди, для якого встановлений граничний термін, дата його закінчення не позначена, то він діє до спливу граничного терміну за умови, що до цього моменту жодна зі сторін не заявить про свою відмову від договору. При складанні такого договору на термін, що перевищує граничний, він вважається укладеним на встановлений законом термін.

 

Стаття 764. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Стаття, що коментується, передбачає, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору без повторного його укладення, то при відсутності заперечень сторін протягом одного місяця, договір вважається продовженим на невизначений строк. При запереченні наймодавця проти автоматичного продовження договору він зобов'язаний повідомити про це наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їхній розсуд з попереднім попередженням один одного у строки, передбачені законом. Підставою припинення договору є закінчення строку дії договору за умови, що наймодавець зажадає повернення йому майна. При відсутності такої вимоги договір не припиняється. У законі в цьому випадку йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового. Однак у договір можуть бути внесені уточнення, наприклад, про ремонт майна, строки внесення плати і т.п. Зобов'язання за договором найму, укладеним на невизначений строк, може бути припинено на розсуд наймодавця або наймача в будь-який час з попередженням контрагента про відмову від договору за три місяці. Сторона, яка бажає відмовитися від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону завчасно з метою запобігання збитку, який може виникнути у зв'язку з несподіваним розірванням договору. Попередження про розірвання договору майнового найму може бути зроблене в такій формі, яка б забезпечила можливість доведення у разі спору, що таке попередження було зроблено. Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються від дня відповідного повідомлення контрагента або з дня, коли він повинен був про це дізнатися.

Стаття 765. Передання майна наймачеві

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Стаття, що коментується, закріплює обов'язок наймодавця надати наймачеві майно в стані, який відповідає договору і призначенню майна. Ця умова договору найму є істотною. Без неї договір не може вважатися укладеним. Наданням майна вважається не тільки його передача в користування наймачеві, а й допуск його до користування ним. Майно повинно бути надане наймачеві в такому стані, щоб воно не перешкоджало його використанню для тих цілей, які були обумовлені договором, а якщо такі цілі не були обумовлені, то для звичайного використання відповідно до призначення майна. В іншому випадку наймач вправі вимагати іншого майна, що відповідає умовам договору чи зниження орендної плати, або розірвання договору і стягнення збитків, заподіяних неналежним виконанням зобов'язання наймодавцем. При наявності дефектів у майні, не обумовлених наймодавцем при укладенні договору, наймач вправі вимагати від нього усунення їх у відповідний строк та за його рахунок, чи заміни майна або зміни плати. У разі невиконання наймодавцем обґрунтованих вимог наймача, що випливають із наявності дефектів у майні, останній вправі вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних наймодавцем. Якщо об'єктом оренди є державне або комунальне майно, то передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Орендоване майно включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим (ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»). У договорі лізингу обов'язки лізингодавця щодо надання майна лізингоодержувачеві, передбачені в Законі Україні «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р., відрізняються від названих в цій статті. Лізингодавець зобов'язаний передати майно, що належить йому на праві власності, в користування лізингоодержувачу або за дорученням лізингоодержувача відповідно до його вибору і визначеної ним специфікації укласти договір купівлі-продажу майна з відповідним продавцем і передати майно в користування лізингоодержувачу. Особливості передачі об'єкта лізингу визначені в ст. 9 Закону України «Про лізинг». Передача об'єкта лізингу лізингодавцем лізингоодержувачу здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі лізингу. Майно, передане за договором фінансового лізингу, зараховується на баланс лізингоодержувача із зазначенням, що це майно взято у фінансовий лізинг. Майно, передане за договором оперативного лізингу, залишається на балансі лізингодавця із зазначенням, що це майно передане у лізинг, та зараховується на позабалансовий рахунок лізингоодержувача із зазначенням, що це майно одержане у лізинг. Лізингоодержувач вправі відмовитися від прийняття об'єкта лізингу, який не відповідає умовам договору, затримувати належні лізингодавцю платежі до усунення ним виявленого порушення умов договору за умовою попереднього повідомлення лізингодавця.

Стаття 766. Правові наслідки непередання майна наймачеві

1. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Стаття, що коментується, передбачає, що коли наймодавець не надає у користування наймачеві зданого у найм майна, наймач вправі: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків. Ненадання або невчасне надання наймодавцем майна дає право наймачеві вимагати його в примусовому порядку і стягнути з наймодавця збитки, заподіяні невиконанням договору. Витребування майна у примусовому порядку наймачем можливе лише тоді, коли воно не передане третій особі, яка в силу договору має право на нього. При ненаданні майна наймодавцем наймач вправі на свій розсуд вимагати примусового вилучення майна або розірвання договору зі стягненням збитків, заподіяних його невиконанням. Таке ж правило сформульоване у ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відносно оренди відповідного майна.

Схоже на передбачене в цій статті правило сформульоване у Законі України «Про лізинг». Якщо з вини лізингодавця у строки і на умовах, визначених у договорі лізингу, не передано лізингоодержувачу об'єкт лізингу, лізингоодержувач має право вимагати від лізингодавця передачі зазначеного об'єкта та відшкодування збитків, завданих затримкою передачі, або в установленому порядку вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих йому невиконанням умов договору лізингу (ст. 9 Закону України «Про лізинг»).

Стаття 767. Якість речі, переданої у найм

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

2. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

3. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно зі статтею, що коментується, основним обов'язком наймодавця є своєчасне надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Наймач вправі вимагати надання йому майна у комплекті й у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню. У разі порушення наймодавцем цього обов'язку ЦК передбачає право наймача витребувати від нього майно і вимагати відшкодування збитків, завданих несправністю речі або із свого боку відмовитися від договору і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

Наймодавець несе відповідальність за дефекти наданого майна як за неналежне виконання зобов'язання. Під недоліками розуміють такі вади майна, які чинять перешкоду нормальній його експлуатації чи використанню. Однак наймодавець не відповідає за дефекти майна, які були ним застережені при укладенні договору незалежно від їхнього характеру. Так, здавання у найм будинку, який підлягає капітальному ремонту, вважається правомірним, якщо наймодавець обумовив дефекти будівлі.

Згідно з ч. 2 ст. 767 ЦК наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі й які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов'язаний також у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається в її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. Мова йде про явні (неприховані) дефекти, для виявлення яких достатньо звичайної уважної перевірки одержуваного в оренду майна. Дана норма спрямована на те, щоб спонукати наймачів здійснювати проведення належного приймання майна й убезпечити наймодавців від вимог несумлінних осіб, особливо при поверненні майна.

Стаття 768. Гарантія якості речі, переданої у найм

1.  Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму.

2.  Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4)  розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які цілком чи частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці дефекти. При виявленні таких недоліків орендар вправі на свій розсуд вимагати: заміни речі, якщо це можливо; вимагати від орендодавця безоплатного усунення недоліків майна або розмірного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна; безпосередньо удержати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору з відшкодуванням збитків, які були йому завдані.

Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря чи про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання зробити заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що знаходиться в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна.

Якщо задоволення вимог орендаря чи утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває заподіяних орендарю збитків, він вправі зажадати відшкодування невідшкодованої частини збитків.

Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обговорені при укладенні договору оренди чи були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору чи передачі майна в оренду.

Частина 2 ст. 768 ЦК надає альтернативний вибір не тільки орендарю, а й орендодавцю. Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря чи про його намір усунути недоліки за рахунок орендодавця, може без зволікання замінити це майно на те, що знаходиться в належному стані, або безоплатно усунути недоліки. Такий спосіб більш прийнятний для орендодавця, якщо він як фахівець може задовольнити вимоги орендаря більш економічним способом (за умови негайного здійснення зазначених заходів). Частина 2 ст. 768 ЦК містить положення, спрямовані на повну компенсацію орендарю всіх втрат, викликаних найманням майна з недоліками. Якщо задоволення вимог орендаря, а у відповідних випадках — утримання ним витрат з орендної плати не відшкодовує заподіяних збитків, він вправі стягнути з орендодавця невідшкодовану частину збитків.

Стаття 769. Права третіх осіб на річ, передану у найм

1.  Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.

2. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Передаюча майна в оренду не є підставою для припинення чи зміни прав третіх осіб на це майно. При укладені договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що здається в оренду (сервітут, застава і т.п.). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору і відшкодування збитків.

Стаття, що коментується, гарантує права третіх осіб на майно, що здається в оренду, якими вони володіють у силу договору чи закону, в тому числі сервітут, право застави та ін. Здача майна в оренду не припиняє і не змінює цих прав. Звідси випливає, наприклад, що заставоутримувач може скористатися своїм правом — звернути стягнення на закладене майно незалежно від того, що після укладення договору застави власник здав його в оренду.

Орендодавець при укладенні договору зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що здається. Якщо ця умова закону не буде виконана, орендар одержує право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору і відшкодування збитків. Дана умова є додатковою підставою для розірвання договору найму.

 

Стаття 770. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм

1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

2.  Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Частина 1 статті, що коментується, містить норму, що захищає права сумлінного орендаря. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного наслідуваного володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди. В усіх зазначених випадках первісний орендодавець за договором повинен бути замінений новим — набувачем речового права на дане майно.

При переході права власності на здане у найм майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаступництва ця особа стає наймодавцем з покладанням на неї всіх прав і обов'язків за договором найму.

Договір найму зберігає силу й у тому разі, якщо новий власник, до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане у найм.

При переході права власності до особи без правонаступництва, крім волі наймодавця (наприклад, при конфіскації або реквізиції майна) договір найму підлягає припиненню.

Згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна» реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди (п.4 ст. 10 закону).

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про лізинг» об'єкт лізингу протягом усього строку дії договору лізингу є власністю лізингодавця. У разі переходу права власності на об'єкт лізингу від лізингодавця до іншої особи договір лізингу зберігає чинність щодо нового власника.

Стаття 771. Страхування речі, переданої у найм

1.  Передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування.

2. Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Обов'язковість страхування речі, переданої у найм, полягає в тому, що воно виникає на підставі закону незалежно від волі його учасників. Обов'язкове страхування здійснюється відповідно до законодавчих актів, у яких встановлюються: види майна, що підлягають обов'язковому страхуванню; події, з приводу яких проводиться страхування; обсяг (норма) страхового забезпечення; визначаються права та обов'язки сторін страхових правовідносин; порядок встановлення тарифних ставок страхових платежів; передбачаються санкції за прострочення платежів тощо.

Юридичним фактом, з яким пов'язане виникнення зобов'язання з обов'язкового майнового страхування, є факт наявності у громадянина, організації на правах власності повного господарського відання чи оперативного управління майна, яке відповідно до законодавства підлягає обов'язковому страхуванню. Таким фактом є прийняття на баланс будівель або споруд, вивезення продукції з поля, її скиртування, оприбуткування за первинними документами тощо.

Обов'язкове страхування майна, що належить до основних виробничих фондів державних підприємств та організацій, здійснюється на випадок його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій чи стихійного лиха. Це майно страхується на основі договору зі страховиком, який одержав відповідну ліцензію в Укрстрахнагляді і визначений за погодженням зі страхувальником. Об'єкт вважається застрахованим у повному обсязі з моменту укладення договору, але не раніше сплати першого платежу.

Страхування державного майна, зданого в оренду, здійснюється відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». Зокрема в обов'язковому порядку страхуються будівлі церков, мечетей, костьолів та інших культових споруд, що передаються в оренду релігійним організаціям.

Передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування. Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана в найм. У даному випадку страхування здійснюється за рахунок орендарів.

 

Стаття 772. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження речі

1. Наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

За загальним правилом вирішення питання про те, на кого покладаються можливі несприятливі наслідки випадкової загибелі чи випадкового псування відчужуваних власником речей (збитки), пов'язані з визначенням моменту переходу права власності (права оперативного управління). Ризик випадкової загибелі майна чи псування відчужуваних речей переходить на набувача одночасно з виникненням у нього права власності, якщо інше не встановлено договором. Звичайно збитки (ризик) у зв'язку з загибеллю чи псуванням речі несе її власник, але сторони можуть установити в договорі інший порядок, наприклад, що ризик випадкової загибелі майна чи випадкового псування відчужуваної речі переходить на покупця до передачі речі з моменту сплати її вартості. Однак, якщо відчужувач прострочив прийняття, ризик випадкової загибелі майна чи випадкового псування завжди несе сторона, що прострочила.

Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе наймач, якщо він затримав повернення речі наймодавцеві й інше не встановлене договором оренди.

У разі знищення або втрати майна в період дії договору не з вини наймача, воно не підлягає поверненню наймодавцю, оскільки останній несе ризик випадкового знищення або втрати цього майна як його власник.

Стаття 773. Користування річчю, переданою у найм

1. Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

2. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3.  Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Частина 1 статті, що коментується, передбачає обов'язок наймача користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені, відповідно до призначення майна. Не можна, наприклад, використовувати легковий автомобіль для вантажних перевезень, приміщення, орендоване для офісу, як житлове й т.п. Подібні порушення є підставою для дострокового розірвання договору. Крім того, стаття передбачає наслідки порушення орендарем вимог при використанні майна, невідповідне до умов договору чи його призначення. Наймодавець вправі вимагати розірвання договору і відшкодування збитків. Ці наслідки передбачені й у загальній нормі ст. 783 ЦК, що містить перелік основ, за якими наймодавець вправі достроково розірвати договір. Частина 3 ст. 773 ЦК установлює правило, відповідно до якого наймач може змінювати стан речі, переданої йому у найм, тільки за згодою наймодавця.

Стаття 774. Піднайм

1. Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

2.  Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

3. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Наймач зі згоди наймодавця може здати найняте ним майно іншій особі у піднайм, уклавши з такою особою договір піднайму.

Однак не всяке майно може бути предметом договору піднайму. Законодавство забороняє передачу в піднайм майна, отриманого за договором побутового прокату.

Унаслідок договору піднайму наймач зобов'язується передати піднаймачеві майно у тимчасове користування за плату. Сторонами договору виступають наймач і піднаймач, причому наймач виконує функції наймодавця. Піднаймач у правових відносинах із наймодавцем не перебуває. Наймодавець має права і несе обов'язки тільки стосовно наймача. У свою чергу, наймач відповідає перед ним за виконання всіх обов'язків за договором, в тому числі і за наймача. Наприклад, він зобов'язаний відшкодувати збитки наймодавцю у разі поломки або псування майна, навіть якщо воно сталося з вини піднаймача.

Відносини піднайму мають похідний, залежний характер від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тому піднаймач може користуватися майном тільки відповідно до призначення, визначеного в договорі найму. Строк договору піднайму не повинен перевищувати строк договору найму. Припинення договору найму викликає припинення договору піднайму.

Права і обов'язки за договором піднайму повинні відповідати змісту договору найму. Перевищення наймачем при здачі майна в піднайм прав, наданих йому за договором найму, викликає недійсність договору піднайму повністю або у відповідній його частині.

Здача майна в піднайм допускається лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачене законом або договором. Таку згоду може бути надано при укладенні договору найму, і тоді не треба окремої згоди наймодавця на здачу майна у піднайм.

Договір піднайму не треба плутати з договором перенайму, в силу якого з дозволу наймодавця наймач передає свої права і обов'язки третій особі, яка стає наймачем. Така зміна наймача може мати місце в порядку договірного відступу від вимоги й переводу боргу та в силу правонаступництва юридичних осіб при їх реорганізації.

Згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна» передача

цілісних майнових комплексів у піднайм не допускається. Орендар має право передати у піднайм нерухоме та інше індивідуально-визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором найму. Плата за піднайм не повинна перевищувати орендної плати орендаря.

 

Стаття 775. Право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від користування річчю, переданою у найм

1. Наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм.

Мета договору найму (оренди) — забезпечити передачу майна в тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, має потребу в майні тимчасово і не має можливості придбати його у власність. Орендодавець же має на меті одерження прибутку з передачі майна в тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір оренди від інших зобов'язань щодо передачі майна в користування, зокрема від договору безоплатного користування майном (договору позики).

Метою забезпечити передачу майна в тимчасове користування служить більшість прав, що закріплені цивільним законодавством, причому як речові, так і зобов'язальні.

Орендарю належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно договір оренди — один із різновидів договорів щодо передачі майна в користування.

Під користуванням розуміється отримання від речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, у тому числі придбання плодів і доходів.

Наймачеві належить право власності на плоди, продукцію і доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору. У цій нормі найяскравіше виявляється підприємницька спрямованість договору оренди, його здатність бути інструментом регулювання ринкових відносин.

Стаття 776. Ремонт речі, переданої у найм

1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

2.  Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

3. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1)  відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Частина 1 статті, що коментується, покладає на орендаря обов'язок підтримувати найняте майно в справному стані, робити за свій рахунок поточний ремонт, такий, котрий попереджає передчасний знос і вихід з ладу предмета оренди і нести витрати за утримання майна. Ця норма є диспозитивною. У правилах, що регулюють окремі види оренди, трапляються винятки. Наприклад, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем обов'язок підтримувати цей об'єкт у належному стані і провадити всі види його ремонту, включаючи поточний, покладається на орендодавця.

Стаття, що коментується, зобов'язує орендодавця проводити капітальний ремонт орендованого майна. Ця норма покладає обов'язок з утримання майна на власника. На відновлення майна, що належить до основних фондів, провадяться амортизаційні відрахування. Разом із тим вони, як правило, входять складовою частиною в суму орендної плати (поряд із частиною прибутку, одержуваної орендарем від використання найнятого майна, -- так званим орендним відсотком). Капітальний ремонт має провадитися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений, у розумний термін. Це означає, що орендодавець зобов'язаний підтримувати здане ним майно в стані, придатному для відповідного використання. Якщо капітальний ремонт викликаний невідкладною потребою, орендодавець повинен провести його без зволікання. Це правило має диспозитивний характер, бо такий обов'язок у силу закону або договору може бути також покладений на наймача. Капітальним звичайно вважається ремонт, при якому проводиться заміна або відновлення істотних деталей, конструкцій та інших частин об'єкта. При невиконанні наймодавцем обов'язку з проведення капітального ремонту наймач вправі провести тільки такий капітальний ремонт, який передбачений договором або зумовлюється невідкладною потребою, і стягнути з наймодавця його вартість або зарахувати її в рахунок плати за найм. У разі виникнення необхідності капітального ремонту з вини наймача ремонт здійснюється за його рахунок.

Наведене правило не поширюється на договір побутового прокату. Правила побутового прокату покладають виробництво капітального ремонту тільки на наймодавця, за винятком випадків порушення наймачем правил експлуатації, що призвели до пошкодження предмета прокату.

Наймодавець протягом строку дії договору повинен піклуватися про утримання зданого у найм майна. Якщо в силу дефектів майна наймач зазнає збитків, то він вправі стягнути їх з наймодавця.

Згідно з Законом України «Про лізинг» обов'язки лізингодавця щодо утримання об'єкта лізингу ширше, ніж сформульовані у цій статті. Відповідно до підпункту 4 п.2 ст. 11 Закону лізингодавець зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі виконувати взяті на себе зобов'язання перед лізингоодержувачем щодо утримання об'єкта лізингу (ремонт, технічне обслуговування тощо) відповідно до умов договору.

Частина 3 ст. 776 ЦК передбачає наслідки невиконання обов'язку по речі, переданої у найм, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору. Наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Норма, що покладає на орендодавця проведення капітального ремонту, не імперативна. Вона допускає можливість іншого рішення цього питання в договорі. Крім того, винятки з загального правила передбачаються в спеціальних нормах закону й інших правових актів. Так, ст. 801 ЦК покладає проведення капітального ремонту транспортного засобу, найнятого без екіпажа, на орендаря.

Стаття 777. Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відносини щодо оренди майна, особливо нерухомості, носять у багатьох випадках стабільний характер і після закінчення терміну договору нерідко відновлюються. У ч. 1 ст. 777 ЦК закріплене переважне право наймача відновити орендні відносини і визначені умови, при яких воно може бути реалізоване. Відповідним правом наділяється наймач, що належно виконував свої обов'язки за раніше укладеним договором: використовував майно за призначенням, не допускав його істотного погіршення, регулярно і вчасно вносив орендну плату і т.д. До порушень, що дають можливість визнати наймача таким, що неналежне виконував свої зобов'язання, можна віднести ті, що розглядаються як підстави дострокового розірвання договору за вимогою орендодавця (ст. 783 ЦК).

Готовність наймача укласти договір на умовах, рівних до умов, запропонованих іншими претендентами на оренду (в усякому разі — не гірших), виражено в словах: «за інших рівних умов». Це може стосуватися розміру орендної плати, готовності орендаря прийняти на себе обов'язок проведення капітального ремонту й ін.

Наймач, що бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця в термін, зазначений у договорі, а якщо він не визначений, то в розумний термін до закінчення дії договору. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — у розумний строк.

Поняття «розумний термін» варто тлумачити як час, необхідний для укладення договору на наступний період.

При укладенні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за згодою сторін. Це стосується будь-яких умов, у тому числі розміру орендної плати. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач вправі звернутися в суд із позовом про примушення орендодавця укласти договір на новий термін, якщо відомо, що він має намір здавати дане майно і надалі, але іншій особі.

Якщо наймодавець відмовив останньому в укладанні договору на новий термін, але уклав договір з іншою особою, наймач вправі на свій розсуд звернутися з позовом до суду про відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Стаття 778. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

3.  Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

4.  Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Стаття, що коментується, містить традиційне визначення наслідку поліпшення наймачем майна в період його найму. Якщо проведені відокремлені поліпшення (наприклад, в орендованому приміщенні встановлена зйомна апаратура), то вони визнаються власністю орендаря і він вправі їх вилучити.

Закон дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, які поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, що підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.

Доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: характеру поліпшень і наявності попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.

Якщо поліпшення були зроблені з дозволу наймодавця, то наймач при відсутності в законі або договорі інших вказівок може вимагати відшкодування необхідних витрат.

Якщо поліпшення були зроблені наймачем без дозволу наймодавця, але вони віддільні без шкоди для майна і наймодавець не відшкодовує їх вартість, вони можуть бути вилучені наймачем.

Вартість поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця і невіддільних від майна, відшкодуванню не підлягає, і ці поліпшення безоплатно переходять наймодавцю.

Дозвіл на внесення поліпшень в майно повинен бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму.

Питання про те, на кого повинні бути покладені витрати, пов'язані з невідокремлюваними поліпшеннями (які не можуть бути вилучені без шкоди для майна), вирішуються залежно від того, проведені вони за згодою наймодавця або без нього. У першому випадку орендар має право вимагати від наймодавця відшкодування їхньої вартості після припинення договору, у другому — всі зроблені витрати покладаються на орендаря, оскільки він не вправі був що-небудь змінювати за своїм розсудом.

Правило про компенсацію витрат, пов'язаних із внесенням поліпшень найнятого майна, диспозитивне. Законом або договором може бути передбачена і безоплатна передача поліпшень або часткова компенсація їх наймодавцем.

Стаття 779. Наслідки погіршення речі, переданої у найм

1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

2.  У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Повернення наймодавцю майна в стані гіршому, ніж воно повинно було знаходитися з урахуванням нормального зносу з вини наймача дає наймодавцю право вимагати відшкодування збитків, викликаних погіршенням майна. За випадкове погіршення майна або погіршення його з вини інших осіб, за винятком піднаймача й осіб, допущених до користування ним, наймач не несе відповідальності. На нього в цьому випадку покладається обов'язок довести відсутність вини.

Під збитками маються на увазі витрати наймодавця на відновлення майна і прибутки, які він міг би отримати від використання майна за час його відновлення (ст. 22 ЦК).

Неможливість відновлення майна або усунення погіршень у ньому дає право наймодавцю відмовитися від прийняття майна і вимагати відшкодування збитків.

 

Стаття 780. Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм

1.  Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

2.  Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Заподіяння шкоди іншій особі не завжди породжує деліктне зобов'язання. Воно виникає там, де заподіювач шкоди і потерпілий не перебували між собою у зобов'язальних відносинах або шкода виникла незалежно від існуючих між сторонами зобов'язальних відносин.

Відсутність між потерпілим і заподіювачем зобов'язальних відносин до заподіяння шкоди не означає, що між ними не існувало ніяких цивільно-правових відносин. Вони перебували в абсолютних цивільних правовідносинах, змістом яких є абсолютне суб'єктивне цивільне право та абсолютний суб'єктивний цивільний обов'язок. Абсолютність суб'єктивного цивільного права полягає в тому, що воно охороняється від усіх і кожного, хто підпорядкований даному правовому режиму. До абсолютних прав належать: право власності, право на недоторканність життя і здоров'я, честі та гідності, особистої свободи, право на охорону здоров'я тощо. Якщо абсолютне суб'єктивне право охороняється від усіх і кожного, то кореспондуючий юридичний обов'язок також покладається на всіх і кожного. Абсолютний юридичний обов'язок характеризується пасивністю, його змістом є необхідність утримуватися від порушення чужого абсолютного суб'єктивного права. Невиконання такого обов'язку завжди призводить до порушення чужого суб'єктивного права і за наявності передбачених законом інших підстав породжує деліктне зобов'язання.

Згідно зі ст. 780 ЦК шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах. Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Нікчемним визнається договір найму, який містить умову про звільненя наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Стаття 781. Припинення договору найму

1. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

2.  Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Частина 1 статті, що коментується, встановлює, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

Смерть фізичної особи є юридичним фактом, що тягне за собою припинення цивільної правоздатності даної особи. У випадках, коли особа оголошена померлою, юридичні наслідки оголошення її померлою діють скрізь, де немає відомостей про те, що дана особа жива. Це пояснюється тим, що правоздатність є не природною, а певною суспільною властивістю, пов'язаною з життям людини. При оголошенні людини померлою її правоздатність передбачається припиненою.

Стаття, що коментується передбачає, що договір найму припиняється в разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Ліквідація юридичної особи означає припинення останньої і за загальним правилом спричиняє припинення зобов'язань за її участю.

 

Стаття 782. Право наймодавця відмовитися від договору найму

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Своєчасне внесення плати за користування майном є найважливішим обов'язком наймача. Невнесення її протягом трьох місяців від дня закінчення строку платежу дає право наймодавцю відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, вимагати в судовому порядку дострокового розірвання договору майнового найму. Розміри орендної плати визначаються договором або законом. Плата за найм вноситься в порядку, передбаченому договором або законодавством (щомісячно, щоквартально, після закінчення певного часу, одноразово і т.п.).

Частина 2 статті, що коментується, передбачає, що орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після письмового попередження орендаря про необхідність виконати свої зобов'язання в розумний термін. У противному випадку суд може відмовити в прийнятті позову до розгляду. Якщо орендар усуне порушення (у розумний термін), вимога орендодавця розірвати договір задоволенню не підлягає.

 

Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1)  наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до загального правила однобічна відмова від виконання зобов'язання й однобічна зміна його умов не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом. За зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, вилучення з цього правила можуть бути встановлені і договором.

Стаття, що коментується, належить до норм, що наділяють одну зі сторін правом вимагати (за певних умов) дострокового розірвання договору. Це право може бути реалізоване через суд. При розгляді відповідного позову суд перевіряє наявність однієї чи кількох обставин, що дають орендодавцю право на розірвання договору, і при встановленні їх задовольняє позов. У статті, що коментується, перераховані чотири підстави, що дозволяють орендодавцю вимагати дострокового розірвання договору:

-  наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

-  наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

-  наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Варто звернути увагу на те, що цей перелік не може бути скорочений за згодою сторін. У той же час у договорі можуть бути передбачені й інші, додаткові підстави, але вони в усякому разі повинні бути пов'язані з істотними порушеннями зобов'язань з боку орендаря.

Істотним визнається порушення зобов'язання однієї зі сторін, що тягне для іншої сторони такий збиток, що вона в значній мірі позбавляється того, на що була вправі розраховувати при укладені договору (ч.2 ст. 651 ЦК).

 

Стаття 784. Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Договір найму може бути на вимогу наймача розірваний достроково у судовому порядку на підставах, передбачених законом.

Стаття, що коментується, містить перелік основ, що дають наймачу право на дострокове розірвання договору. Встановлений ст. 783 ЦК перелік може бути розширений за згодою сторін, але його не можна скорочувати. Винятком з цього правила є договір побутового прокату, який може бути достроково розірваний наймачем зі своєї ініціативи без будь-яких підстав і судового порядку.

Невиконання наймодавцем обов'язку з проведення капітального ремонту служить підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача тільки в тому випадку, якщо законом або договором обов'язок проведення капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту викликане невідкладною потребою, наймач вправі, за умовою покладання цього обов'язку на наймодавця, провести капітальний ремонт за його рахунок.

Непридатність найнятого майна до використання є підставою для дострокового розірвання договору наймачем за умовою відсутності його вини в доведенні майна до такого стану. Це може мати місце, якщо непридатність майна настала в силу його фізичних властивостей, з вини інших осіб, від впливу непереборної сили тощо. При цьому наймач вправі вимагати повернення плати за найм за використаний строк оренди майна.

Якщо непридатність найнятого майна настала з вини наймодавця, останній зобов'язаний відшкодувати наймачеві збитки, пов'язані з достроковим розірванням договору.

Договір згідно зі ст. 784 ЦК розривається через суд, якщо сторони не дійдуть добровільної згоди.

У статі, що коментується, перераховані ті підстави, що названі в ряді інших статей, де дострокове розірвання договору розглядається як можливе внаслідок невиконання чи неналежного виконання наймодавцем своїх зобов'язань: ненадання наймачу в користування майна, передбаченого договором, або створення перешкод для використання ним відповідно до призначення; виявлення в майні, переданому орендарю, що перешкоджають користуванню ним недоліків, за які орендодавець несе відповідальність; непроведення орендодавцем у покладений термін капітального ремонту майна; непридатність майна для використання в силу обставин, за які орендар не відповідає. В останньому випадку передбачається непридатність, що настала або випадково, або в силу обставин нездоланної сили. Наймач несе відповідальність за погіршення майна лише у випадках, коли це відбулося з його провини. На відміну від ст. 782 ЦК, що стосується наймодавця, стаття, що коментується, не ставить за обов'язок орендарю попередньо направляти контрагенту письмове попередження. Однак до звернення в суд він повинен запропонувати орендодавцю розірвати договір і може пред'явити відповідний позов лише у випадку відмови від цієї пропозиції або неотримання відповіді на нього у встановлений термін. Такий термін звичайно вказується в пропозиції.

Стаття 785. Обов'язки наймача у разі припинення договору найму

1. У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

2. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Майно, отримане у найм, при припиненні договору найму має бути повернене в своєму первинному стані з урахуванням нормального зносу. Стан майна визначається сторонами, виходячи з існуючих правил або технічних норм, а при їх відсутності і в разі спору сторін - проведенням експертизи.

Договором може бути передбачений і більш підвищений, проти звичайного, знос майна.

Строк повернення майна може бути передбачений у договорі. Невчасне повернення наймачем майна дає право наймодавцю вимагати його в примусовому порядку і стягнути з наймача збитки, заподіяні затримкою повернення. За прострочення повернення майна може бути передбачене в договорі стягнення з наймача неустойки.

Якщо майно не може бути повернене у зв'язку з його загибеллю або втратою з вини наймача, він зобов'язаний відшкодувати наймодавцю його вартість.

Наймач несе відповідальність за загибель або втрату майна і в тому випадку, якщо майно в силу закону або договору повинне було бути застраховане наймачем, а він цього не зробив.

Оскільки предметом договору є індивідуально-визначене майно, при його припиненні наймач зобов'язаний повернути наймодавцю саме те майно, яке ним було отримане. У разі загибелі або втрати майна в період дії договору не з вини наймача, воно не підлягає поверненню наймодавцю, оскільки останній несе ризик випадкової загибелі або втрати цього майна як його власник.

У разі розірвання договору оренди державного і комунального майна, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини,

Якщо наймач не виконує обов'язків щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

 

Стаття 786. Позовна давність, що застосовується до вимог, які випливають із договору найму

1.  До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

2.  Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму.

Позовна давність — це встановлений законом строк, протягом якого особа, право якої порушено, може вимагати примусового здійснення або захисту свого права шляхом подачі позовної заяви до суду.

Стаття, що коментується, передбачає скорочені строки позовної давності. Тривалість загальних строків позовної давності встановлено три роки. Загальними вони назваються через те, що їх застосовують до всіх правовідносин.

Згідно зі статтею, що коментується, до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана в користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

Інститут позовної давності полегшує встановлення судами об'єктивної істини у справі і тим самим сприяє винесенню правильних рішень. Якби можливість примусового захисту порушеного права не обмежувалася певним строком, це надзвичайно утруднювало б розв'язання цивільних справ у зв'язку з більшою ймовірністю втрати доказів, можливістю неадекватного відображення обставин справи особами, що беруть у ній участь тощо. Позовна давність сприяє стабілізації цивільного обігу, усуненню невизначеності у відносинах його учасників.

Позовна давність слугує зміцненню договірної дисципліни, стимулює активність учасників  цивільного обігу щодо здійснення їх прав і обов'язків, а також посилює взаємний контроль за виконанням зобов'язань.

Правильне визначення початку перебігу строку позовної давності є одним із важливих і водночас складних питань, що виникають у судовій практиці при застосуванні інституту позовної давності. Неправильне його визначення призводить до штучного скорочення або подовження строку.