§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые

Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных про­изводств. В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собст­венником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в не­жилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого по­мещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помеще­ний, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в не­жилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным тре­бованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

во-вторых, если право собственности на такое помещение обреме­нено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жи­лое осуществляется органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

—заявление о переводе помещения;

—правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

—план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — техниче­ский паспорт такого помещения);

—поэтажный план дома, в котором находится переводимое поме­щение;

—подготовленный и оформленный в установленном порядке про­ект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения
(в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого
или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осу­ществляющим перевод помещений.

Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заяв­ления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем че­рез три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения¹. Орган, осуществляю­щий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) пере­планировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспе­чения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом до­кумент, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустрой­ства и (или) перепланировки.

ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого поме­щения в жилое. Отказ допускается в случаях:

1)   непредставления указанных выше документов;

2)   представления документов в ненадлежащий орган;

3)   несоблюдения условий перевода помещения;

4)   несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Фе­дерации.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направля­ется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном по­рядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.

Собственнику переведенного помещения необходимо внести изме­нение в Единый государственный реестр прав, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости².