§ 3. Учет  жилищного фонда

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принад­лежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государ­ственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых поме­щений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Правительство РФ Постановлением от 13 октября 1997 г. № 1301 утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации¹.

В соответствии с этим документом основной задачей государст­венного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и каче­ственном составе, техническом состоянии, об уровне благоустройства, о стоимости объектов фонда и об изменении этих показателей. Госу­дарственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квар­тиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный ста­тистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принад­лежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и реги­страции документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. При этом технический учет воз­лагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее — БТИ), методическое обес­печение которых осуществляет государственная специализированная организация.

БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и пред­ставляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы госу­дарственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществля­ется Федеральным агентством по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представлен­ных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

БТИ обязаны осуществлять:

во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию жи­лищного фонда;

во-вторых, контроль технического состояния жилых строений и жи­лых помещений;

в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помеще­ний, в том числе для целей налогообложения;

в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищ­ного фонда.

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»¹, который ре­гулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государ­ственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее — объекты недвижимости), а также ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности.

Названный Федеральный закон регламентирует признание и удо­стоверение государством факта существования с определенными ха­рактеристиками или прекращения существования объектов недвижи­мости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их характеристиках.

Учетные процедуры устанавливают возможность представления в ор­ган кадастрового учета соответствующих документов не только посредст­вом личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.

Законом определен закрытый перечень представляемых при кадаст­ровом учете документов, а также перечень оснований для приостановле­ния и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

Заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объ­ектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить реализацию так называемого принципа «одного окна», совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.

Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие оп­ределить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:

1)  вид объекта;

2)  кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер), который присваивается органом кадастро­вого учета;

3)    описание местоположения объекта недвижимости;

4)    площадь объекта недвижимости.

Иные сведения государственного кадастра недвижимости явля­ются вспомогательными и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их наличии и, как прави­ло, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из декларируемых заявителем сведений об объекте (к примеру, о материалах наружных стен жилого дома).

Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завер­шения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требо­ваний к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах не­движимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут являться основа­нием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно гражданам и юридическим лицам не могут предъявляться требования о переучете объектов недвижимости.

Федеральным законом «О кадастре недвижимости» до 1 января 2010 г. был установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные правила к ним не применялись, и государственный учет указанных объектов осуществлялся в ранее установленном порядке, в соответ­ствии с нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капиталь­ного строительства и государственного учета жилищного фонда.

В свою очередь кадастровые инженеры вправе начать проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2010 г. При этом в период с 1 января 2010 до 1 января 2011 г. эти работы наряду с када­стровыми инженерами одновременно вправе проводить также органы и организации по государственному техническому учету и (или) тех­нической инвентаризации.

Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы в установленном законодатель­ством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.