Печать
PDF

ГЛАВА 6 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ - Страница 5

Posted in Аграрное право - Б.В. Ерофеев Земельное право России

 

Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды (в случае покупки таких прав) с переводом на приобретателя долга по обяза­тельству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уве­домлением залогодержателя. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою долю без 'согласия дру­гих участников общей долевой собственности.  В случае  обращения залогодержателем взыскания на эту земельную долю при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право ее преимуще­ственной покупки.

Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.

Надо отметить, что в действующем законодательстве еще не раз­работан механизм обеспечения данной процедуры на должном уров­не, нет комплекса норм, расширенно фиксирующих права и обязанно­сти сторон договора и, наконец, не определен статус залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии регистрационного удостоверения на право занятия этой дея­тельностью. В первом случае удостоверение выдается местными орга­нами государственной власти, т.е., несмотря на то, что общий порядок лицензирования устанавливается Центробанком РФ, Министерством юстиции РФ и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимо­сти, существует большая разница с уровнях компетенции Центробан­ка РФ и местных органов государственной власти, представляется, что в будущем необходимо создание специального органа при Центробанке РФ, имеющего свои территориальные отделения. Целью создания это­го органа будет являться осуществление выдачи регистрационных удо­стоверений для лиц, жела-ющих постоянно или временно заниматься предоставлением кредита под залог недвижимости, и контроля за доб­росовестностью, кредитоспособностью и надежностью данных лиц.

В соответствии с Законом РФ от 28.04.1993 №4888-1 «О внесе­нии изменений и дополнения в некоторые законодательные акты в связи с принятием Закона РСФСР "О плате за землю" и налЬгового законодательства России» (в ред. от 11.Об.2003)'для получения бан­ковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено, — это то, что дан­ная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро тех­нической инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по согла­шению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ земельного участка, выданная соответствующим органом.

Федеральное Собрание РФ приняло Федеральный закон, подписан­ный Президентом РФ 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)»  (в ред.  от 24.12.2002).

В настоящее время этим Законом регулируются вопросы ипотеки (залога недвижимости).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое иму­щество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистри­рованы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

 

  1. земельные участки, за исключением земельных участков, указан­ных в ст. 63 Закона;
  2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состо­ящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и косми­ческие объекты.

 

Итак, в силу договора об ипотеке залогодержатель-кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипоте­кой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредитора­ми залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодате­лем может быть как должник, так и третье лицо.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Это право может быть ограничено, если на отчуждение имущества, так же как и на залог, требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления. Например, если данная недвижимость находит­ся в общей совместной собственности, требуется письменное соглаше­ние всех собственников. Участник общей долевой собственности мо­жет заложить долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание, а оно не может быть обращено на то имущество, переход которого из одной формы собственности в другую недопустим, следовательно, иму­щество государства, в части особо оговоренной законом.

Согласно ст: 9 «Содержание договора об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которо­го имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогода­телю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предме­том ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законо­дательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 рас­сматриваемого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денеж­ном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленны­ми федеральным законом, или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникнове­ния и срока исполнения.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Как уже было сказано выше, закладная должна, быть нотариально (ст. 13 Закона) удо­стоверена и подлежит государственной регистрации, которая осуще­ствляется в течение 15 дней со дня поступления документов, необхо­димых для ее регистрации, в орган, осуществляющий государственную регистрацию (как правило, бюро технической инвентаризации).

Закладная должна содержать слово «закладная», наименование за­логодателя и указание его места жительства либо юридический адрес; то же в отношении залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по дан­ной закладной; указание суммы основного обязательства, указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; денежную оценку имущества, на которое установлена ипо­тека по данной закладной, его название и достаточное для идентифи­кации описание; указание права, на котором имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это имуще­ство с указанием номера, даты и места регистрации либо точное на­именование принадлежащего залогодателю права; указание на наличие у этого имущества иных закладных, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки; подписи залогодателя и залогодержате­ля; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку. Если в зак­ладной не содержится каких-либо из этих сведений, она не подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, Федеральный закон содержит разделы, раскрывающие права и обязанности залогодателя и залогодержателя, упорядочива­ющие передачу прав по закладной, последствия передачи и перехода права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, удовлетво­рение залогодержателя за счет заложенного имущества, а также под­черкивающие особенности ипотеки земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, если иное не предусмотре­но договором.

 

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

 

  • поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имуще­ства до момента прекращения ипотеки;
  • производить текущий ремонт имущества в сроки, установленные федеральным законом, или иными правовыми актами РФ.

 

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах рай­она (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космиче­ских объектов, а также сделок с ним, осуществляется по формам госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими регистрацию и оформление докумен­тов о правах на недвижимое имущество.

Государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имуще­ство, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости); арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

Что касается ипотеки земельных участков, то правила, соблюдающи­еся при процедуре ипотеки, применяются к земельным участкам, нахо­дящимся в собственности граждан и юридических лиц. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяй­ственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с рас­сматриваемым Законом не допускается (ст. 63).

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь кото­рой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного са­моуправления для земель различного целевого назначения и разрешен­ного использования.

Подводя итог изложенному в данном параграфе, можно сделать вывод о том, что рассмотренная разновидность земель­но-правовых сделок (аренда и залог земель ипотека) имеет двойственную природу. Эти сделки относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника зе­мельного участка. Однако при определенных условиях такая сме­на может произойти (выкуп арендованного имущества, земельного участка, переданного в аренду; неисполнение залогодателем сво­их залоговых обязательств и обращение взыскания залогодате­ля на заложенное имущество и т.п.).

Контрольные вопросы

  1. Что представляют собой земельно-правовые сделки и в чем их отличи­тельные черты?
  2. Каковы общие правила земельно-правовых сделок?
  3. Каково содержание специальных правил земельно-правовых сделок?
  4. Каковы основные виды земельно-правовых сделок?
  5. В чем выражается правовое обеспечение надлежащего исполнения зе­мельно-правовых сделок?
  6. Каковы основные правила сделок купли-продажи земельных участков?
  7. Каковы требования закона, предъявляемые к земельно-правовым сдел­кам мены (обмена) земельными участками?
  8. Каковы требования закона, предъявляемые к аренде земельных участ­ков?
  9. Каковы требования закона, предъявляемые к земельно-правовым сдел­кам залога и ипотеки земельных участков?