ГЛАВА 6 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ - Страница 5
Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды (в случае покупки таких прав) с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уведомлением залогодержателя. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою долю без 'согласия других участников общей долевой собственности. В случае обращения залогодержателем взыскания на эту земельную долю при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки.
Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.
Надо отметить, что в действующем законодательстве еще не разработан механизм обеспечения данной процедуры на должном уровне, нет комплекса норм, расширенно фиксирующих права и обязанности сторон договора и, наконец, не определен статус залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии регистрационного удостоверения на право занятия этой деятельностью. В первом случае удостоверение выдается местными органами государственной власти, т.е., несмотря на то, что общий порядок лицензирования устанавливается Центробанком РФ, Министерством юстиции РФ и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, существует большая разница с уровнях компетенции Центробанка РФ и местных органов государственной власти, представляется, что в будущем необходимо создание специального органа при Центробанке РФ, имеющего свои территориальные отделения. Целью создания этого органа будет являться осуществление выдачи регистрационных удостоверений для лиц, жела-ющих постоянно или временно заниматься предоставлением кредита под залог недвижимости, и контроля за добросовестностью, кредитоспособностью и надежностью данных лиц.
В соответствии с Законом РФ от 28.04.1993 №4888-1 «О внесении изменений и дополнения в некоторые законодательные акты в связи с принятием Закона РСФСР "О плате за землю" и налЬгового законодательства России» (в ред. от 11.Об.2003)'для получения банковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено, — это то, что данная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро технической инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ земельного участка, выданная соответствующим органом.
Федеральное Собрание РФ приняло Федеральный закон, подписанный Президентом РФ 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 24.12.2002).
В настоящее время этим Законом регулируются вопросы ипотеки (залога недвижимости).
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Итак, в силу договора об ипотеке залогодержатель-кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Это право может быть ограничено, если на отчуждение имущества, так же как и на залог, требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления. Например, если данная недвижимость находится в общей совместной собственности, требуется письменное соглашение всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание, а оно не может быть обращено на то имущество, переход которого из одной формы собственности в другую недопустим, следовательно, имущество государства, в части особо оговоренной законом.
Согласно ст: 9 «Содержание договора об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 рассматриваемого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой организации.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Как уже было сказано выше, закладная должна, быть нотариально (ст. 13 Закона) удостоверена и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в течение 15 дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в орган, осуществляющий государственную регистрацию (как правило, бюро технической инвентаризации).
Закладная должна содержать слово «закладная», наименование залогодателя и указание его места жительства либо юридический адрес; то же в отношении залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной; указание суммы основного обязательства, указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, его название и достаточное для идентификации описание; указание права, на котором имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это имущество с указанием номера, даты и места регистрации либо точное наименование принадлежащего залогодателю права; указание на наличие у этого имущества иных закладных, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки; подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку. Если в закладной не содержится каких-либо из этих сведений, она не подлежит нотариальному удостоверению.
Кроме того, Федеральный закон содержит разделы, раскрывающие права и обязанности залогодателя и залогодержателя, упорядочивающие передачу прав по закладной, последствия передачи и перехода права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, удовлетворение залогодержателя за счет заложенного имущества, а также подчеркивающие особенности ипотеки земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир.
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, если иное не предусмотрено договором.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:
- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;
- производить текущий ремонт имущества в сроки, установленные федеральным законом, или иными правовыми актами РФ.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).
Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним, осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество.
Государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости); арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.
Что касается ипотеки земельных участков, то правила, соблюдающиеся при процедуре ипотеки, применяются к земельным участкам, находящимся в собственности граждан и юридических лиц. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с рассматриваемым Законом не допускается (ст. 63).
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Подводя итог изложенному в данном параграфе, можно сделать вывод о том, что рассмотренная разновидность земельно-правовых сделок (аренда и залог земель — ипотека) имеет двойственную природу. Эти сделки относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника земельного участка. Однако при определенных условиях такая смена может произойти (выкуп арендованного имущества, земельного участка, переданного в аренду; неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество и т.п.).
Контрольные вопросы
- Что представляют собой земельно-правовые сделки и в чем их отличительные черты?
- Каковы общие правила земельно-правовых сделок?
- Каково содержание специальных правил земельно-правовых сделок?
- Каковы основные виды земельно-правовых сделок?
- В чем выражается правовое обеспечение надлежащего исполнения земельно-правовых сделок?
- Каковы основные правила сделок купли-продажи земельных участков?
- Каковы требования закона, предъявляемые к земельно-правовым сделкам мены (обмена) земельными участками?
- Каковы требования закона, предъявляемые к аренде земельных участков?
- Каковы требования закона, предъявляемые к земельно-правовым сделкам залога и ипотеки земельных участков?