6.3. Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка

Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка,— это до­говоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверитель­ное управление недвижимым имуществом (ст.   1012—1026 ГК РФ).

Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606—625 ГК РФ) и земельного законода­тельства (ст. 22 ЗК РФ) земельно-правовая сделка, основными призна­ками которой являются:

• срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на оп­ределенный в договоре аренды срок. Этим арендные отношения от­личаются от правоотношений, основанных на праве пользования зем­лей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;
• возмездность, поскольку существенным условием любого догово­ра аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую
  пользователь данным объектом  (арендатор)  обязан уплачивать соб­ственнику (арендодателю);
• целевой характер, определенный договором аренды земельного участка.  В случае нарушения данного договора может наступить от­ветственность вплоть до расторжения его.  В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус:  определенный со­гласно кадастровой документации государственными органами, регу­лирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами. Например, по земельно-ка­дастровой документации арендуемый участок определен  в  качестве пахотного (т.е. на нем можно выращивать любые сельскохозяйствен­ные культуры), арендатор же в договоре аренды, подписанном сторо­нами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;
• самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выра­жающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арен­датора, если он не нарушает условий договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяй­ственной деятельности.

Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулиро­вать земельно-правовую сделку по аренде земли как срочное, возмезд­ное и целевое использование земли арендатором для самостоятельно­го ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

Особенностью договоров данного вида является сохранение за арен­додателем титула собственника, а значит и всей полноты ответствен­ности за состояние арендуемого земельного угодья. Лишь при защи­те нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от име­ни собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты.

Поскольку арендатор — не собственник земельного участка, а все­го лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель — собственник земельного участка.

Исходя из принципа стабильности земельных отношений, закон предоставляет право арендатору, надлежащим образом выполняюще­му свои договорные обязательства, преимущественное, по отношению к другим лицам, право на возобновление арендных отношений на сле­дующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надле­жащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей мо­жет длиться неопределенное время.

Основные обязанности сторон по договору аренды земельных уча­стков сводятся к следующему.

1. Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок. В этом случае арендодатель обязан обеспечить две группы своих обя­занностей:

• своевременно осуществить передачу земельного участка в арен­ду арендатору. Если по вине арендодателя задержана передача участ­ка арендатору, то последний вправе взыскать с первого через суд не­полученные в связи с задержкой передачи земли доходы. Так, если за­планированная в мае передача участка осуществлена лишь в середине июня, то неполученные доходы составят тот урожай, который мог бы получить арендатор при своевременной посадке овощей на сданной в аренду земле;
• передать в аренду арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии не хуже оговоренного в договоре (уровень плодородия по кадастровой оценке; чистота, отсутствие захламления; отсутствие помех и не предусмотренных договором сооружений на данном земельном угодье и др.).

2. Арендатор обязан надлежаще использовать земельный участок в соответствии с договором аренды земли, а именно:'

• соблюдать целевое назначение его по кадастровой документации и дополнительные обязанности, определенные в договоре аренды;
• соблюдать общие требования земельного законодательства, преду­сматривающие такие обязанности, как повышение плодородия почв и ох­рана земель, обеспечение и поддержание экологического благополучия на арендуемом земельном участке," соблюдение норм предельно допусти­мых концентраций вредных веществ в почвенном слое земли и др.;
• соблюдать специальные требования арендного законодательства. В частности, не допускать субаренды земельного участка другими лицами без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено дого­вором аренды.

3. По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в со­стоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. При этом, если аренда­тор произвел улучшение плодородия почв и другие мелиоративные улучшения арендуемых земель, то он вправе претендовать на возме­щение понесенных расходов, поскольку к этим расходам его понужда­ло действующее законодательство.

Помимо перечисленных основных обязанностей по договору арен­ды земли могут возникать и дополнительные права и обязанности, как оговоренные законом, так и предусмотренные в договоре. Например, право выкупа арендуемого земельного участка, оговоренное как в тек­сте договора, так и в дополнительных соглашениях; действия сторон в случае продолжения договорных отношений и по истечении срока договора аренды; соотношение аренды земли и права пользования природными объектами, расположенными на ней, и т.п.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, т.е. арендатор не обя­зан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйствен­ные и иные промахи арендодателя.

Не обязан страдать арендатор и в случае смены собственника зе­мельного участка — арендодателя. Новый арендодатель обязан точно выполнять условия договора аренды, заключенного предшественником, под страхом ответственности за его несоблюдение.

Использование земельных участков всегда связано с повышенным хозяйственным риском (подверженность стихийным природным силам, непредсказуемость природно-климатических изменений и т.п.). В силу этого риск случайной порчи земельного участка (гибели плодородного слоя земли) лежит на арендодателе как собственнике земельного участка, если в договоре стороны не предусмотрели иные правила.

Вместе с тем любые виновные ухудшения земельного участка ле­жат на ответственности арендатора, который обязан возместить их полностью, если договором не установлено иное.

Арендатор, как уже отмечалось, свободен в своей хозяйственной и уставной деятельности в ходе осуществления аренды земельного уча­стка, и эта свобода выражается в трех основных положениях:

-  в запрете  арендодателя вмешиваться в деятельность арендатора, если она не противоречит:

а)   условиям договора аренды земельных участков. Например, если договором аренды не предусмотрена возможность самостоятельной суб­
аренды земельного участка, то арендодатель вправе пресекать самоуп­равные действия арендатора, сдающего арендуемый участок в субарен­ду третьим лицам без предварительного разрешения арендодателя;

б)    требованиям действующего законодательства. Так, арендодатель вправе требовать от арендатора осуществлять мероприятия по повы­шению плодородия почв и обеспечению надлежащей экологической обстановки на арендуемом участке даже и в том случае, если это не
предусмотрено договором, поскольку закон устанавливает данное тре­бование в качестве всеобщей обязанности всех арендаторов земли;

- праве арендаторов вносить свои арендные права и арендуемый земельный участок в товарищества и иные предприятия коллективной
формы собственности в качестве своего пая (доли), если это не запре­щено по условиям договора аренды. Например, внесение арендуемого участка в качестве доли в товарищество с ограниченной ответственно­стью, занимающееся производством сельскохозяйственной продукции;

- праве арендаторов земельных участков объединяться в ассоциа­ции, союзы и другие объединения.

Если иное не установлено договором, арендатор вправе сдавать в залог арендуемый участок для получения, например, ссуд для ведения хозяйственной деятельности на этом участке.

Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-зало­годержатель в случае неисполнения должником обязательства приоб­ретает право на получение удовлетворения за счет заложенного иму­щества (в нашем случае — земельного участка) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст.   1 Закона РФ «О залоге»).

Правовое регулирование залога земельных участков осуществля­ется общим законодательством (Законом РФ «О залоге», нормами гражданского законодательства) и специальным законодательством (зако­ном, о залоге отдельных видов объектов, в том числе и земли, — Фе­деральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недви­жимости)»  (в ред.  от 24.12.2002)).

Земельно-правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством, то за­кон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имуще­ство должно признаваться находящимся в залоге.

При возникновении отношений залога в земельно-правовых сдел­ках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок оста­ется у собственника или земельный участок передается залогодате­лю. Однако в обоих случаях титул собственника сохраняется за соб­ственником-залогодателем, что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.

Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложен­ным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.

Последующий залог уже заложенного земельного участка осуще­ствляется с соблюдением следующих правил:

• необходимо соблюсти разрешения, установленные имеющимся первоначальным договором залога или законом. Так, при вторичном
  залоге разрешение   (отсутствие запрета) должно  быть оговорено в договоре о первоначальном залоге; при залоге, совершаемом в отно­шении одного и того же имущества третьим лицам, оговорка должна содержаться  (запрет на третий залог —  отсутствовать)  в первом  и втором договоре залога и т.п.;
• залогодатель должен сообщить новому залогодержателю сведе­ния о предыдущих залогах.   При этом предприятие — собственник
  земельного участка, являющееся залогодателем, обязано вести книгу записи залогов, куда запись вносится не позднее 10 дней со дня воз­никновения залога, и предоставлять ее для ознакомления любому лицу, заинтересованному в получении данной информации;
• требования залогодержателей (кредиторов) в случае невыполне­ния залогодателем договорных обязательств (невыплата взятого под
  залог кредита и т.п.) удовлетворяются в порядке очередности,  т.е. вначале удовлетворяются требования первого кредитора, затем из ос­тавшейся суммы второго и т.д.;

• наряду с удовлетворением залогодержателем своих требований из заложенного имущества, договор залога может содержать и поло­жения о неустойке за нарушения договорных обязательств, которая взыскивается кредитором сверх предусмотренной залогом суммы;
• если заложенный земельный участок передавался залогодержа­телю в период залоговых отношений, то необходимые издержки по
  содержанию заложенного имущества залогодержатель вправе взыски­вать с залогодателя сверх залоговой суммы и неустойки за наруше­ние залоговых обязательств;
• дополнительно   к   перечисленным   расходам   залогодержательвправе взыскивать с залогодателя и расходы по осуществлению обес­печенного залогом, требования: расходы по организации конкурса или аукциона по продаже заложенного земельного участка, по оплате гос­пошлины за производимые сделки, за наем квалифицированных спе­циалистов для оказания помощи в осуществлении залоговых обяза­тельств и т.п.

В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем (невоз­врата долга, взятого под залог земельного участка) залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по ре­шению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не преду­смотрено действующим законодательством. Лишь в специально ого­воренных законом случаях допустимо обращение взыскания на такое имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной над­писи нотариуса.

Реализация заложенного участка, на который обращается взыска-ние, осуществляется в общем гражданско-процессуальном порядке, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае если суммы, вырученной от продажи заложенного земель­ного участка, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено договором или законом, получить недостающую сумму из иного имущества залогода­теля, в том числе и из стоимости других земельных участков, находя­щихся в собственности последнего.

Если же сумма, полученная при продаже заложенного земельного участка, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В результате неисполнения залоговых обязательств собственник земельного участка (залогодатель) может лишиться права собственно­сти на него. Тем самым сделки залога имеют двойственную природу:

они относятся к числу сделок, совершение которых не влечет за собой смену титула собственности на земельный участок, однако в случае невыполнения собственником залоговых обязательств такая сделка может быть отнесена к числу меняющих титул собственности сделок.

Кроме того, земельно-правовая сделка о залоге земельного участка играет двойную роль в системе земельно-правовых сделок: с одной стороны, залог земельного участка выступает как самостоятельное договорное обязательство, а с другой — как правовое средство обес­печения других земельно-правовых обязательств (договоров кредита на расширение сельскохозяйственного производства; договоров займа как денежного, так и имущественного и др.).

В зависимости от вида закладываемого земельного участка раз­личаются залог земельного участка и ипотека —залог объекта (предприятия, строения, здания, сооружения и т.п., непосредственно связанного с землей недвижимого имущества — ст. 340 ГК РФ). Если залог земельных участков без каких-либо объектов (пахотная земля, пастбище, сенокос и др.) регулируется земельным законодательством (ст. 41 Закона РФ «О залоге»)¹, то залог участков второго вида регу­лируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отноше­ний (ст. 42—45).

В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой призна­ется залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объек­та, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при зало­ге движимого имущества порядком обращения взыскания на заложен­ное имущество (п. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собствен­ности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движи­мость — с другой (ст. 219 и 220 ГК РФ). Некоторые ограничения для недвижимого имущества установлены ст. 295 ГК РФ.

Понятие «ипотека» было известно еще в Древнем Риме. В класси­ческий период развития римского гражданского права оно являлось одной из форм залога. Популярность этой формы обусловливалась тогда и обусловлена сейчас тем, что все заложенное имущество оста­ется у залогодателя, а так как недвижимость обладает большой мате­риальной ценностью, часто является основой для получения доходов, то у должника существует реальная возможность не только впослед­ствии выкупить свое имущество, но и восстановить свое материаль­ное положение.

Однако для залогодателя-должника существует немалая доля рис­ка потери недвижимости.

В Российской Федерации процедура ипотеки неразвита, несмотря на то что еще в 1992 г. это понятие было закреплено в законе и на* шло закрепление в новом ГК РФ (ст. 334-—358), субъекты граждан­ских правоотношений, а особенно физические лица, весьма неохотно идут на залог (ипотеку) своего имущества, очевидно, из-за боязни не выплатить сумму займа плюс высокие проценты в указанный срок. К настоящему времени всего 0,3% нотариальных действий составляют договоры ипотеки.

Помимо залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно — прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст. 54 Закона РФ «О залоге»). В случае невыполнения залогодателем своих залоговых обязательств удовлетворение залогодержателем своих требований осу­ществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца зало­женных прав залогодателя (п.   1 ст. 57 Закона РФ «О залоге»).

К указанным выше сделкам относится также право аренды земель­ного участка и право на земельную долю. Их залог может произ­водиться только с согласия собственника земельного участка.

Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.

Право аренды земельного участка и право на земельную долю могут быть переданы в залог банку или иному кредитному учрежде­нию, имеющим лицензию на осуществление залоговых операций с зем­лей, выданную в установленном порядке.

Залоговая стоимость земельных участков устанавливается в раз­мере ниже его нормативной цены с учетом инфляции на момент за­ключения договора. Срок действия договора залога, права на землю, очередность платежей, процентная ставка и другие условия договора определяются соглашением сторон.