Так, если кадастровая служба при измерении земельного участка найдет разницу между планом земельного участка БТИ более чем в 50 метров, этого будет достаточно, чтобы вновь вызвать БТИ для по­вторного составления плана и для повторного получения нового сви­детельства о праве собственности на земельный участок. Спрашива­ется, при чем же здесь собственник земельного участка?

 

Стоимость всего земельного участка и каждого квадратного метра определяются исходя из земельно-кадастровых карт, составленных мно­го лет тому назад и почти не уточняющихся. Невольно возникает воп­рос: зачем же вызывать геодезистов и снова платить деньги? Неуди­вительно, что при такой оценке земельных участков квадратный метр земли может стоить неодинаково. Здесь нет преград на пути к произ­волу;

- по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделять на:

a) установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприя­тий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные об его границах, размерах, местоположении* экологических и инженерно-геологических условиях и др.

При переходе имущества в порядке наследования или дарения взи­мается специальный налог с этого имущества в соответствии с Зако­нами РФ от 12.12.1991 № 2020-1 «О налоге с имущества, переходяще­го» в порядке наследования или дарения» (в ред. от 30.12,2001)'.

При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущест­ва превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении — 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно про­извести правильную оценку имущества.

Государственная налоговая служба РФ в письме от 24.12.1993 № Н1Ъ4-02/200н «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей»² разъясняет, что с доходов, получаемых гражданами от продажи земельных участков или земельных долей, уп­лачивается подоходный налог в установленных размерах;

б) устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон впра­ве определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка; освобождения его от храня­щихся на участке материалов и т.п.;

- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги и т.п.); земли заповедников, памятников природы, на­циональных природных и дендрологических парков, ботанических са­дов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; зем­ли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подвержен­ные биогенному заражению, и др.

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем го­сударства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государствен­ной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ)¹; сделки приватизации земельных уча­стков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осу­ществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариаль­ному удостоверению и т.п.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» (в ред. от 09.06.2003Уэтот процесс определяется межве­домственной комиссией, ею выдается заключение, которое подписыва­ется десятью членами.

Для осуществления регистрации в каждом районе создана регист­рационная палата³.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения го­сударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказатель­ством осуществления зарегистрированного права на недвижимое иму­щество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не мо­гут быть иностранные физические и юридические лица, за исключе­нием случаев, предусмотренных законом; при продаже участков соб­ственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аук­ционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий; собственником земли по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победи­тель его (лицо, наилучшим образом удовлетворившее конкурсные тре­бования или предложившее в ходе торгов максимальную цену).

3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат
продаже при приватизации государственных и муниципальных пред­приятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства,
использования и охраны недр; земли, зараженные опасными вещества­ми и подверженные биогенному заражению; земельные участки, нахо­дящиеся во временном пользовании, и др.

4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, пре­дусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, винов­ных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные
лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая в свою очередь обязана в месячный срок выделить земель­ные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его се­мьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное (до
истечения месячного срока) требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой — задержка сверхмесячного срока с выделением земли влечет для виновных установ­ленный законом штраф.

5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодатель­ством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональ­ное использование земель, вовлеченных в сферу указанных сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обя­заны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эф­фективно, рационально, в строго целевом назначении и т.п.

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыс­кание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфе­ре использования земли) можно подразделить на законные (установ­ленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Так, административная ответственность насту­пает за самовольное строительстро на арендуемом участке не преду­смотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и др.

Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных усло­вий земельно-правовых сделок является их применение государствен­ными органами и должностными лицами в соответствии с Положени­ем о государственном земельном контроле, нормами КоАП РФ, УК РФ и УПК РФ.

Договорные наказания в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

 

Договорные наказания за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

 

1. неустойка за нарушение договорных обязательств — денежная сумма, предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств, как виновное, так и не­виновное. Например, за несвоевременное внесение арендной платы за арендуемый земельный участок, нарушение порядка пользования арен­датором земельным участком;
2. пеня за просрочку договорных обязательств. Отличается от не­устойки длящимся характером действия. Если, например, неустойка применяется в виде одноразового 3%-го штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, то пеня — в виде 0,05%-го штрафа за каж­дый день просрочки внесения этой платы.

 

Договорные наказания могут применяться по двум основаниям:

 

1. по требованию потерпевшей стороны договора, если противопо­ложная сторона согласна с предъявленными требованиями (решение дела на претензионном уровне);
2. по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны, условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они подлежат расторжению, что предусматривается:

 

а) в законе, например, если подрядчик — мелиоративная организация допустила существенные отступления от условий договора о мелиорации земельного участка, то заказчик (собственник земельного участка) вправе, потребовать расторжения данного договора и возме­щения понесенных убытков;

б) в договоре с четким определением оснований, при которых возможно это: расторжение. Например, обнаружение на проданном земельном участке загрязнений химико-бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить при покупке участка, а продавец - не предупредил об этом недостатке.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.

 

Реальный ущерб складывается:

 

• из стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн руб., а после залива его химически­ми отходами стал стоить 2 млн руб., т.е. на 12 млн руб. меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находивше­еся на этом участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн руб., после залива химическими отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова, стоимость которых 1 млн руб., т.е. реальный ущерб составил 5 млн руб., а всего реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка хи­мическими отходами, составил  17 млн руб.;
• дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-пра­вовой сделки. Так, если продавец несвоевременно передал покупате­лю проданный земельный участок и в результате этого было запуще­но окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной ча­сти его окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению той части свойств уча­стка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соот­ветствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание  состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.

 

Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются  в лишении возможности приумно­жения богатства при наличии реальных возможностей их получения.

В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в части возможности дополнительного обогащения. На­пример, из-за задержки передачи проданного земельного участка про­давцом покупателю последний не смог засеять данное земельное уго­дье и получить с него урожай, т.е. он не получил значительные доходы.

 

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах:

 

1. штрафной вариант — неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;
2. зачетный вариант — неустойка включается в состав убытков, при­чиненных нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком слу­чае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убыт­ков, а сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;
3. исключительный вариант —  взыскание неустойки  исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;
4. альтернативный вариант —  взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон.  Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

 

К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения выполнения земельно-правовых сделок относятся возло­жение расходов по восстановлению нарушенных участков на наруши­телей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей неосно­вательно приобретенного имущества.

Отнесение расходов по восстановлению земельных участков на нарушителей земельно-правовых сделок применяется, если это прямо указано в законе. Так, самоуправно, в нарушение договора аренды, воз­веденное арендатором строение подлежит сносу за счет этого арен­датора, на него же относятся и расходы, понесенные по приведению места строительства в прежнее состояние (уборка строительных ма­териалов и мусора, восстановление плодородного слоя почвы на мес­те строительства и т.п.).

 

Взыскание неосновательно приобретенного имущества с наруши­теля земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обяза­тельных условий:

 

1. нарушитель получил выгоду за счет контрагента по договору. Например, задержав возврат арендуемого сельхозугодья арендодателю, арендатор получил с него урожай, который должен являться собствен­ностью уже арендодателя, за минусом расходов арендатора по выра­щиванию этого урожая;
2. эта выгода не имеет под собой достаточных оснований для при­знания ее в качестве принадлежности нарушителя. В частности, за­державший возврат земельного участка арендатор не имел юридиче­ских оснований на присвоение выращенного урожая на участке, арен­да которого прекращена; по условиям договора аренды он (арендатор) обязан немедленно возвратить участок арендодателю.

 

Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разно­видности:

- неосновательно приобретенное имущество. Так, полученный арендатором урожай представляет собой неосновательно приобретен­ное имущество, т.е. объект, на получение в собственность которого арендатор не имеет права;

- неосновательно сбереженное имущество, выражающееся в двух формах:

а)  в денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, ко­торые по закону должно и могло понести. Например, если - арендода­тель в указанном  случае самовольно  отберет у арендатора урожай, выращенный последним после окончания договора аренды, то при этом получит неосновательное  сбережение — расходы  на выращивание, которые он понес, оцениваемые только в денежной форме;

б)  в натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой сделки лицо не возвратило имущества по принадлежности
и использует его в своих целях. В частности, к такому случаю можно отнести невозврат арендатором трактора, полученного от арендодате­ля по договору аренды земельного участка; невозврат удобрений, из­лишне взятых под видом исполнения договорных обязательств; при­своение мелиорантов, которые арендатор должен был вносить в почву для повышения ее плодородия, но не вносил, а присвоил себе и т.п.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно под­разделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизме-няющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами пра­вовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, яв­ляющейся длительным и сложным правоотношением между арендода­телем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменя­ющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками считаются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение зай­ма денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, из­меняющими частично содержание первых.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, пре­кращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-про­дажу земельного участка, при которой происходит прекращение пра­ва собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречают­ся, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три эле­мента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает правообразующий фактор (создаются арендные правоотношения), пра­воизменяющий фактор (собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком, поскольку закон запрещает ему вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка лишается, возможности лично осуществлять хозяй­ственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды).

Наконец, квалифицирующим фактом земельно-правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков. Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а выращенная на нем продукция.

При этом земельный участок должен быть непосредственным объек­том сделки, только при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, земельно-правовыми сделками явля­ются купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земель­ными участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отне­сти к земельно-правовым сделкам договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию растениеводческого предприятия и т.п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые дей­ствия правомочных субъектов земельных правоотношений, склады­вающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возник­новение,   изменение   и   прекращение земельных   прав   и   обязанностей.

Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользова­нию и распоряжению земельными участками, находящимися в его соб­ственности.

В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квали­фицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника на зе­мельный участок и не влекущие такой смены.

В ГК РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земель­ном законодательстве. Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.

Как известно, ГК РФ обстоятельно регулирует основную массу имущественных отношений, не учитывая специфики земли как особо­го рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль спе­циального регулирования земельных отношений.

При возникновении коллизий между нормами общими и специаль­ными применяются последние, так как нормы земельного права долж­ны иметь приоритет перед нормами гражданского права. Однако име­ющие место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства, которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вы­текают из. особого характера земельных отношений, и лишь при нали­чии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ¹.