6.2. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за   собой   смену  собственника  земельного участка,   можно  отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей (ст. 567—571 ГК РФ), дарения земельного участка (ст. 572—582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предприниматель­ской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собствен­ников земли на другое имущество (ст. 554—557 ГК РФ)¹.

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право соб­ственности на принадлежащий ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или зако­ном. Собственник земельного участка или земельной доли вправе пере­дать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе переда­вать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и това­риществ в качестве пая в производственные и потребительские коопера­тивы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права соб­ственности на данные земельные участки и земельные доли.

Сделки с землей регулируются нормами ЗК РФ, ГК РФ, федераль­ных законов с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным спе­циальным законодательством.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целево­го назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сдел­ки с земельным участком возможно только при отсутствии земельно­го спора о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитар­ных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельно­го участка его собственник не может оставить за собой сверхнорма­тивную неприватизированную часть земельного участка, и она пере­ходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизи­ровать ее в установленном порядке.

Доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных уча­стков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подле­жат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральны­ми законами и законами субъектов РФ. Другие правила купли-прода­жи земельных участков регулируются гражданским законодательством.

Типовой договор купли-продажи земельного участка при привати­зации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предостав­ленного гражданам и их объединениям для предпринимательской де­ятельности утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом   10—11 августа   1992 г.

Говоря о регистрации прав на земельную недвижимость, необходи­мо упомянуть ныне утративший силу Указ Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации доку­ментов о правах на недвижимость»¹, в котором говорится о правах на земельный участок и прочно связанную с ним недвижимость.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязует­ся в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форке принять этот участок и оплатить за него определен­ную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распре­деляют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять его целевое назначение, за исключением случаев, предусмотренных зако­ном, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями за­кона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участ­ке в результате своей хозяйственной деятельности и т.п.

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т.е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав у третьих лиц, над­лежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совер­шению данной земельно-правовой сделки и др.

Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушите­ля дополнительные обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан при­влечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобож­дает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя_* продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной прода­жи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные тор­ги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее за­конодательство содержит прямое указание на данный способ осуще­ствления сделки.

Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя — победителя данного конкурса (аукциона). При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем поряд­ке изменить условия данного конкурса (аукциона) и его последствия.

Процедура аукционно-конкурсной продажи, земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участ­ков, поскольку если нарушения первой являются основанием к при­знанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно¹.

Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежа­щем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам об­щей.долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры вы­явления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по- иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействи­тельной.

Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впер­вые (например, местной администрацией). В последнем случае проце­дура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление его границ, составление документа, определяющего целевое назначение участка) и т.п.

Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зави­сит от того, кто является его продавцом. Если продавец — местная ад­министрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением за­явления покупателя о продаже земельного участка, процедурой крл-легиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, прода­жа земельного участка осуществляется совместно с продажей возве­денных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недви­жимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных уча­стков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и зе­мельно-правовой сделок.

Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-прода­же земельных участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки, поскольку земля — не вещь, которую продавец может завер­нуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного участ­ка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведе­нием в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупа­тель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка.

Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с про­давца убытки.

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадле­жащем состоянии.

При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены продавцом и обнаружение которых было Невоз­можно установить обычным путем (заражение участка бактериальны­ми, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затрачен­ных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки куп­ли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денеж­ных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567—571 ГК РФ).

Налогообложение подобных сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» (в ред. от 24.11.2002)'.

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными уча­стками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки вы­ступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передава­емых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражда­нин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земель­ный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупа­телем автомобиля, а организация — продавцом автомобиля и покупа­телем земельного участка.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-право­вой сделки может иметь следующие варианты:

• обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки оди­наковой площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае сделка осуществляется наиболее простым путем — через регистрацию ее в местной администрации и переоформление свидетельств о праве соб­ственности на землю;
• обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешан­ная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, де­нежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки и заклю­чается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньга­ми стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный уча­сток.

Право свободного обмена земельными долями предоставлено быв­шим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограниче­на следующими обстоятельствами:

• целевым назначением земельных участков. Если совершается обмен пастбища на пашню, то новый приобретатель пастбища не впра­ве переводить его в пашню без изменения юридического статуса это­го участка в установленном законом порядке;
• местонахождением земельного участка и наличием соседствую­щих с ним объектов. Так, новый собственник не вправе осуществлять сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это на­носит экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным местам, местам обитания дикой фауны и т.п.);
• правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок. Напри­мер, если в уставе организации, получившей земельный участок в об­мен на автомобиль, не записано право ведения сельхозпроизводства, то она не вправе приобретать такой земельный участок, как пахотный, пастбище, сенокос и т.п.

В результате обмена земельными участками не должны нарушать­ся структуры земельных угодий сельскохозяйственных предприятий, вноситься неудобства в систему землепользования и т.п. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен. Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистра­цию обмена земельными участками может быть обжалован в суд.

С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобре­тенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, одна­ко не. переходят'Правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борь­бу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелио­ративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника.

Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой и изменение возможностей в использовании земельных участков. Например, любым организациям запрещается выращивание наркотикосодержащих культур. Однако если по уставу государственной организации ей предоставлено такое право, то такая организация — новый приобретатель земельного участка — вправе использовать сельхозугодье для этого нового целевого назначения.

Вместе с тем возможное изменение в использовании земельного участка не может выходить за пределы его целевого назначения, оп­ределенного в свидетельстве на право собственности. Так, недопусти­мо использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяй­ственных целей, поскольку такое отступление, если даже оно и соот­ветствует уставу нового приобретателя земельного участка — предприятия, выходит за рамки целевого назначения этого участка.

Подводя итог рассмотренному, можно сделать следующие выводы.

1. Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за со­бой смену собственника земельного участка, являются купля-про­дажа, дарение и мена, наследование земельных участков и земель­ных долей,  а также передача земельных участков и земельных долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяй­ственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив; эти отношения урегулированы гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного за­конодательства.
2. Сделки по приобретению земельных участков не влекут из­менения их целевого назначения; оно может быть изменено лишь в установленном законом порядке.
   
3. Форма сделок по приобретению земельных участков являет­ся квалифицированной письменной (заверяется нотариально, осу­ществляется по типовой форме).