ГЛАВА 6 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
6.1. Понятие земельно-правовых сделок
Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать1.
Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК РФ).
Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.
Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет многочисленные пробелы в разработке данной проблемы.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации1,
В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст! 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду. Проведение такой оценки для граждан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования.
Частная собственность - на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?
В цивилистическом понимании земельный рынок — это стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке; Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей2.
Переход от командно-административной системы в регулировании, земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал врат можным применение методов правового регулирования гражданских-отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако,; нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно,, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учит тывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как о0-щее с частным. При этом общей является норма гражданского прара, а специальной — земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.
Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в Российской Федерации не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при схрож'айшем правовом регулировании земельным законодательством.
Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок, с земельными участками, то в 1999 г. — 5,2 млн1.
Особый порядок купли-продажи земельных участков был установлен для, городских и сельских поселений Указом Президента РФ от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданами и юридическими лицами предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды»2.
В силу вышесказанного на сделки с землей распространяются общие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.
Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.
Понятие сделки —- одно из основных понятий права. Уже в римском праве существовало несколько разных значений понятия «сделка». Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. Во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято данное лицо. В-третьих, означало возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.
В конце XVIII в. понятие сделки стало входить в русский юридический обиход, хотя сам термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. Так, Радищев в своем проекте Гражданского уложения выделяет понятие сделки. Он указывает, что права приобретаются в результате1 деяний недозволенных и деяний дозволенных, пишет по поводу дозволенных: «Но дабы деяние могло произвести право, то нужно, чтобы человек объявил на то свое волеизъявление, объявил, в чем воля его состоять может». Область же, в которой имеет силу «соизволение» определяется следующим образом: «Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом соизволения, исключая то, что запрещено законом или что оскорбляет благонравие». Уже Радищев разграничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определяет как «обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться».
В советском гражданском праве понятие сделок активно разрабатывалось, и на сегодняшний момент необходимо отметить, что определения сделки, приведенные в ст. 41 ГК РСФСР 1964 г. и в ст. 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, идентичны определению сделок, которое содержится в ст. 153 ГК РФ: «...действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
Сделка — это прежде всего:
- действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделки противостоят событиям, т.е. обстоятельствам, не зависящим от воли лица (например, явлениям стихийного характера — пожару, урагану, наводнениям);
- действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские права. Этим сделки отличаются от действий противоправных — деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);
- действие целенаправленное, т.е. волевое. Это позволяет противопоставить сделки поступкам— действиям, лишенным такой целена
правленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего определенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было; - действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.
Если рассматривать общие правила сделок в контексте земельного права (а оно, как было выяснено ранее, придает им особый специальный характер), иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то, на наш взгляд, нужно выделить прежде всего следующие.
1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только
правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
- дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и, не ограниченные в ней.
В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана не
законной со всеми вытекающими из этого последствиями.
К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица не достигшие совершеннолетия (18-летнего возраста). В частности, ст. 11 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетним лицами, если они вступили в законный брак.
Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия их законных представителей.
Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится
действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина,, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители, за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды,,, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. СК РФ);
организации, обладающие правами юридического лица, если, их уставная, правоспособность допускает совершение подобных сделок-
Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может
совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
- дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
- иметь надлежащие полномочия насовершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов, служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).
3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; регистрация сделки в местной администрации и т.п.
Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону, только активные действия!
4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на
достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 17® ГК РФ признаёт недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так указанная статья ГК
РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявлений подразделяя их на деликтные и притворные. Если сделка
совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то
применяться должны правила сделки купли-продажи.
5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например; заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание её
недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением
их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
- по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей; подлежащей нотариальному заверению;
- по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.
Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действовавшего ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед гражданами — собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.
Для того чтобы убедиться, сколь высокого уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, решившему продать собственный земельный участок.
После предоставления в земельный комитет необходимых материалов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуществления кадастровой оценки земельного участка. Для чего собственник земельного участка пишет заявление на имя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный участок и выдает план участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.