§ 2. Ринок землі та особливості його функціонування. Ціна землі

Ринок землі — це сукупність економічних механізмів, що забез­печують встановлення, зміну та припинення прав на земельні ділянки, які відбуваються на підставі юридично оформленого договору й опо­середковуються грошовим чи натуральним платежем.

Попит на землю складається із сільськогосподарського (D сг) та несільськогосподарського (D нсг) попиту:

Сільськогосподарський попит на землю є похідним від попиту на про­довольство, створюване в рослинництві та тваринництві, і враховує рівень родючості ґрунтів та можливості її підвищення, а також її розташування, тобто віддаленість від центрів споживання продовольства та сировини. Попит на продукти харчування нееластичний, бо обсяг попиту на основні види продовольства змінюється несуттєво навіть при значній зміні цін.

Несільськогосподарський попит має стійку тенденцію до зростан­ня. Це попит на землю для будівництва житла, об’єктів інфраструкту­ри, доріг та інших об’єктів. Несільськогосподарський попит, як прави­ло, байдужий до рівня родючості ґрунтів, але значною мірою залежить від місця розташування земельних ділянок.

Попит на землю показаний кривою DD (рис. 14.1), нахил якої є традиційним, що відповідає закону спадної дохідності. За нижчої ціни землекористувачі готові придбати більше землі, і навпаки. Окрім того, така динаміка попиту на землю пояснюється ще тією обставиною, що землекористувач-фермер може залучити до використання додаткові земельні площі лише тоді, коли додатковий продукт, який на них ство­рюється, є більшим, ніж плата за додаткову землю.

Пропозиція землі в короткостроковому періоді зображена як вер­тикальна лінія SS (рис. 14.1). Вона є абсолютно нееластичною, оскіль­ки кількість землі, яка може перебувати в економічному обігу, обме­жена. Землі можна поліпшувати, але при цьому їхня кількість лиша­тиметься незмінною. Ці твердження є безперечно правильними, якщо вести мову про економіку в цілому. Якщо ж мати на увазі альтернатив­ні аріанти застосування землі, то пропозиція виявиться еластичною. Наприклад, земля може бути використана і як сільськогосподарська ділянка, і як місце для забудови. її власник буде пропонувати землю залежно від прибутковості проекту використання.

У довготерміновій перспективі, приклавши певну кількість праці, капіталу та знань, кількість придатних до обробітку земель можна збільшити. Прикладами можуть бути освоєння 40 млн га цілинних земель у 1950-ті роки в СРСР, збільшення площі «польдерів» — земель, відвойованих у моря в Нідерландах, уведення в сільськогосподарський обіг рухливих пісків в Ізраїлі тощо. У цих випадках еластичність про­позиції землі відхиляється від нуля, вертикальна лінія пропозиції перетворюється на похилу в довгостроковому періоді SS₁.

Ціна землі встановлюється на рівні ціни рівноваги пропозиції землі і попиту на неї (Р_Е). Але орієнтується вона на ренту. Земля — це особливий товар, що є продуктом природи і не має початкової вартос­ті, але має ціну. Тому така ціна назива ться ірраціональною. Основою ціни землі є дохід, який земля дає її власнику, тобто рента. Ціну купівлі- продажу земельних ділянок тому ще називають капітальною ціною землі.

Власник землі продає її тільки тоді, коли виторг від продажу (ціна землі), будучи покладеною на банківський рахунок, даватиме дохід (процент), не менший, ніж колишній рентний дохід, тобто:

Ціна землі х ставка банківського процента >рента.

Покупець погоджується тільки на такі витрати (ціну землі), які після купівлі землі дадуть змогу одержувати земельну ренту, не меншу, ніж процентний дохід у разі вкладання даних коштів у банк, тобто: Ціна землі х ставка банківського процента <рента.

Ціна землі, яка влаштовує обидві сторони, визначається за форму­лою:

Отже, ціна землі — це дисконтований потік її доходу (ренти), або капіталізована земельна рента.

Ціна землі має тенденцію до зростання. Особливо помітно підви­щуються ціни на земельні ділянки в містах. Цьому сприяють зростан­ня ренти та попиту на ділянки під будівництво.

В Україні, в умовах відсутності повноцінного ринку землі, прово­дять нормативну та експертну грошові оцінки земельних ділянок. Нормативну оцінку використовують як базу для оподаткування. Екс­пертну — як базу для визначення ринкової ціни земельної ділянки при здійсненні різних видів трансакцій із земельними ділянками (купівля- продаж, дарування, міна тощо). При цьому вважається, що експертна ціна земельної ділянки — це найбільш імовірна ціна її продажу на конкретну дату в умовах конкурентного ринку.

Втім, на ринку землі продається не тільки земля як матеріальний об’єкт, але й відбувається обмін правами на землю. Вище ми розгля­нули ринок прав власності на землю, тобто ринок землі, на якому здійснюється купівля-продаж землі як товару в повну власність. Земля при цьому відчужується від її власника.

Однак існує і ринок прав тимчасового користування і володіння землею, або ринок оренди (суборенди) послуг землі. При цьому влас­ність на цей економічний ресурс від власника не відчужується.

Оренда землі (від лат. arendo — здаю в найми, наймаю) є формою землекористування (землеволодіння), за якої власник землі передає земельну ділянку на якийсь строк за певну винагороду (орендну плату) і на основі договору оренди іншій особі (орендарю) для ведення гос­подарства.

Орендна плата включає:

1)  земельну ренту — суму грошей (ціну), що сплачується оренда­рем власнику землі за право господарювати на земельній ділянці;

2)   процент на капітал, який був вкладений у процесі господарю­вання в землю — у поліпшення ґрунтів, будівництво шосейних доріг, поливних споруд тощо (однаково, кому здається ділянка — колишньо­му орендарю чи новому);

3)  амортизаційні відрахування по об’єктах, збудованих на земель­ній ділянці.

Орендну плату інколи ще називають прокатною ціною землі.

Оренда, як бачимо, відтворює рух позичкового капіталу (кредитних ресурсів), коли відбувається передавання грошового капіталу в позику з метою одержання доходу-процента. Орендна плата тоді стає формою плати за користування землею як грошовим капіталом, а її величина залежить від рівня продуктивності (дохідності) «позиченої землі».

Ринок оренди земель є розвинутим у багатьох країнах. Напри­клад, у Франції орендується більше половини земель, у Великій Британії — близько 40 %, у США — 45 % фермерів орендують зем­лю у держави чи приватних осіб. Мінімальний строк оренди у Франції становить 25 років. Причому землю в оренду надають у тому разі, якщо орендар до моменту припинення оренди не досягне пенсійного віку, якщо він володіє необхідними знаннями для веден­ня сільськогосподарського виробництва та ін. У Великій Британії орендар повинен бути віком до 40 років, мати добре здоров’я, від­повідні знання, досвід роботи на землі і необхідний капітал для організації аграрного виробництва.

Сучасна аграрна реформа в Україні передбачає перехід на пере­важно земельно-орендні відносини між власниками землі (земельних паїв) та суб’єктами господарювання і обов’язкову платність за вико­ристання землі між суб’єктами земельних відносин. Це сприятиме формуванню і функціонуванню ринку земельних ресурсів. Законодав­чо оренда земель, а відповідно і ринок оренди земель регулюються в нашій країні головним чином Законом України «Про оренду земель» (1998) в редакції від 2 жовтня 2003 року.

Нині серед учених-аграрників і практиків утверджується думка, що земельна рента має вилучатися безпосередньо шляхом рентних платежів з кожного гектара землі залежно від його економічної оцінки, яку дано в державному земельному кадастрі.