Печать
PDF

Глава 14 Ринок землі. Земельна рента. Ринок нерухомості

Posted in Учебные материалы - Основи економічної теорії ( Л.С. Шевченко )

Рейтинг пользователей: / 15
ХудшийЛучший 

Глава 14 Ринок землі. Земельна рента. Ринок нерухомості

 

§ 1. Земля як фактор виробництва та об’єкт економічних відносин. Рентні відносини

Земля як фактор виробництва відіграє особливу роль. Відомий англійський економіст, класик економічної науки Уільям Петті ще в XVII ст. підкреслював, що земля — мати багатства. І понині значення цього фактора не зменшується. Земля — це засіб виробництва, ство­рений природою. Поняття «земля як фактор виробництва» має широкий зміст: земля є одночасно життєвим простором виробництва, сховищем природних ресурсів (родовища мінералів, нафти, газу), природною основою сільськогосподарського виробництва (орні землі, пасовища, водоймища), територіальною площадкою для розміщення житлових приміщень. У сільському господарстві земля є головним засобом ви­робництва, тобто одночасно і предметом праці, і засобом праці.

Земельні відносини характеризують взаємозв’язки між суб’єктами відносно різних повноважень, пов’язаних із землею.

Складовою земельних відносин є аграрні відносини (від лат. agrarius — земельний). Це економічні відносини, які формуються в суспільстві між його членами, господарствами та державою з приводу володіння, користування і розпорядження землею як головним засобом виробництва в сільському господарстві, а також виробництва і реалі­зації сільськогосподарської продукції та розподілу доходів господарств. Вони мають певні особливості.

По-перше, йдеться про економічні відносини з приводу землі як особливого фактора виробництва, який має природне походження і характеризується:

1)  природною невідтворюваністю та обмеженістю (кількісною та якісною): площа землі є постійною, і людина не може її змінити, як не може змінити географічне розташування або кліматичні фактори пев­ної місцевості;

2)  неоднорідністю земельних ділянок. Ефективність виробництва в сільському господарстві (продуктивність землі як виробничого ресурсу) значною мірою залежить від якості земельних ділянок, їх родючості, місця розташування щодо ринків засобів виробництва для сільського господарства і ринків збуту сільськогосподарської продукції.

При цьому розрізняють природну і економічну родючість землі. Природна родючість землі зумовлена природними чинниками. Напри­клад, піщані землі мають нижчу родючість, ніж чорноземи. Економіч­на родючість землі визначається рівнем господарювання: внесенням добрив, створенням меліоративних систем, застосуванням нових тех­нологій, високоврожайних сортів рослин і продуктивною породою тварин;

3)  неможливістю швидко змінити своє функціональне призначення (наприклад, несільськогосподарське на сільськогосподарське) через різні типи ґрунтів, характер будівель, які розташовані на землі, різні капіталовкладення в землю тощо;

4)  імобільністю (непереміщуваністю).

По-друге, у виробництві сільськогосподарської продукції взаємо­діють три групи економічних суб’єктів — земельні власники, під- приємці-орендарі та наймані працівники.

Відносини власності на землю притаманні будь-якому суспільству і пройшли тривалий шлях розвитку. За сучасних умов у більшості країн світу власники земель, що використовуються в сільськогоспо­дарському виробництві, поділяються на дві групи: 1) ті, хто самі здій­снюють господарську діяльність, використовуючи власну або найману працю; 2) ті, хто не займається сільськогосподарською діяльністю, а здає землю у платне користування іншим особам. У Земельному ко­дексі України (2001) визначені такі форми власності на землю, як державна, комунальна, приватна, і вказано, що всі ці форми власності є рівноправними.

Економічний зміст земельної власності реалізується через право власності. В економічній і юридичній літературі традиційно виокрем­люють: право розпорядження землею, право володіння землею і право користування землею.

Розпорядження землею — це вища категорія прав власності на землю. Розпорядник землі є її повним власником. Він має право само­стійно вирішувати долю землі як об’єкта власності (організовувати сільськогосподарське виробництво, заставляти землю в іпотечному банку для отримування кредиту, здавати землю в оренду, продавати або обмінювати земельну ділянку, дарувати землю тощо) або делегу­вати таке право іншим суб’єктам.

Землеволодіння означає не повне, часткове привласнення конкрет­ної ділянки землі окремою особою, групою осіб або державою. Воло­дар певної ділянки землі має монопольні права на господарське ви­користання землі, на вироблену продукцію і на дохід від її реалізації. Володарем землі може бути як власник, так і невласник (наприклад, підприємець-орендар). Останній повинен діяти на умовах, визначених власником.

Землекористування передбачає фактичне використання корисних властивостей даної ділянки землі окремим суб’єктом господарювання. Користувач землі має право власності лише на вироблену продукцію і на дохід від її реалізації. Якщо користувач не є власником землі, він укладає угоду з власником щодо термінів та інших умов землекорис­тування. Власник при цьому одержує дохід від надання права корис­тування об’єктом власності.

По-третє, обмеженість землі як економічного блага, що перебуває у приватній власності, є джерелом ренти (від фр. rente — повертаю, сплачую).

Сучасна економічна наука визначає ренту як ціну, що сплачується власникові за використання землі та інших природних ресурсів, про­позиція яких обмежена через їхню невідтворюваність. Тому такі при­родні ресурси не мають замінників і відповідно альтернативної вар­тості. Саме унікальні умови пропозиції землі та інших природних ресурсів відрізняють рентні платежі від інших доходів — заробітної плати, прибутку і процента.

Підкреслимо, що якщо представники класичної економічної школи на рубежі XVIII ст. поняття «рента» поширювали лише на ренту із земельних ділянок та рудників, то в наш час вирізняють також ренту в добувній промисловості, в будівництві, монопольну та на людський капітал. Ведуться наукові дослідження ренти населених пунктів (на­самперед міських земель).

Розрізняють дві форми земельної ренти — диференційну та абсо­лютну. У межах абсолютної ренти як її різновид виокремлюють моно­польну ренту.

Диференційна рента утворюється незалежно від форм власності на землю внаслідок неоднорідності землі і має дві форми — першу та другу.

В основі диференційноїренти I лежить диференціація земельних ділянок залежно від: 1) природної родючості і кліматичних особливо­стей; 2) місцеположення щодо ринків збуту продукції. Більш родючі ділянки дають більше продукції, ніж гірші землі. Більш віддалені від споживачів землі вимагають більших витрат на транспортування про­дукції, ніж землі, розташовані поряд із ринками збуту. Однак спожи­вачі мають попит на всю сільськогосподарську продукцію. І зосередити виробництво сільськогосподарської продукції лише на кращих землях неможливо. Необхідно обробляти всі землі.

В результаті у виробників, які хазяйнують на різних за родючістю і місцем розташування земельних ділянках, будуть різні витрати на одиницю продукції (ATC). Ті ж із виробників, які виробляють продукцію на кращих землях або мають переваги у місцеположенні своїх ділянок, одержують надлишок ціни над середніми витратами (p — ATC). Це і є диференційна земельна рента I.

Диференційна рента II виникає на основі різної продуктивності до­даткових вкладень капіталу в одну й ту ж ділянку землі. Такий вид ренти пов’язаний не з природною, а з економічною родючістю ґрунту — вна­слідок інтенсивного ведення сільського господарства: запровадження комплексної механізації, використання сучасної системи машин, хімізації меліорації земель тощо. Значне зростання продуктивності праці й уро­жайності сільськогосподарських культур, як і в разі з диференціальною рентою I, веде до зменшення витрат на одиницю продукції, утворення надлишку ціни над середніми загальними витратами, тобто ренти.

Причиною диференційної ренти, як бачимо, є монополія на землю як на об’єкт господарювання: господарства, що розташовані на кращих землях, створюють додатковий чистий дохід, чого позбавлені інші господарства.

Абсолютна рента — це дохід від землі будь-якої якості і призна­чення. Власник землі ніколи не надасть у користування орендарю безоплатно навіть гірші землі, оскільки існує монополія на землю як об’єкт власності. Джерелом абсолютної ренти є надлишок ринкової ціни на сільськогосподарську продукцію над ціною виробництва (се­редні затрати виробництва плюс середній прибуток). Деякі західні економісти, правда, ставлять під сумнів утворення надлишку прибутку над середнім прибутком у сучасному, технічно оснащеному сільському господарстві. Однак причина виникнення абсолютної ренти — моно­полія приватної власності на землю — все рівно зберігається.

Монопольна рента утворюється при обмеженості і невідтворюва- ності земель особливої якості або в певних кліматичних умовах, що дає змогу виробляти таку сільськогосподарську продукцію, яку за ін­ших умов виробити неможливо (наприклад, вирощувати виноград, тютюн, чай, ананаси, цитрусові тощо). Оскільки нових земель відпо­відної якості до сільськогосподарського обороту залучити вже не можна, а попит на продукцію не задовольняється, продукція реалізу­ється за монопольно високими цінами. Різниця між монопольно висо­кою ціною продукту й економічними витратами і становить монополь­ну ренту, яка надходить у розпорядження землевласника.

Отже, рентні відносини виникають з приводу виробництва і розпо­ділу чистого доходу між виробниками і власниками землі (державою).

По-четверте, на відміну від інших засобів виробництва, які є про­дуктами людської праці і мають вартість, земля в природному стані не є продуктом праці і тому не має вартості. Але в умовах ринкової еко­номіки та приватної власності на землю вона стає джерелом доходу (ренти). Саме можливість одержання земельної ренти робить землю об’єктом ринкових відносин, є передумовою набуття землею товарної форми. Одночасно лише через ренту, тобто вартість особливої послу­ги землі, може бути визначена ринкова вартість землі.

Економісти інколи твердять, що при купівлі землі взагалі купуєть­ся не сама земля, а дохід, який вона буде регулярно приносити в май­бутньому, тобто рента. Більше того, в процесі ринкового обороту земля набуває форми не тільки товару, а й капіталу. Спочатку форму­ється іпотечно-кредитна форма землі-капіталу, а потім — форма фік­тивного капіталу. Це передбачає вчинення з приводу землі різних юридичних дій (передача в оренду, купівля-продаж, застава, передача в спадщину).