5.7. Документы, удостоверяющие права на земельные участки и их государственная регистрация

Права граждан и юридических лиц на земельные участки, а также обязанности по их использованию возникают на основании: постанов­лений органов государственной власти и решений органов местного самоуправления и договоров с ними; договоров и иных сделок с зем­лей между гражданами и юридическими лицами; приобретательной давности, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных или муниципальных земель; решения суда, уста­новившего права на земельный участок, а также, событий, с которыми закон связывает возникновение права на земельные участки и обязан­ностей по их использованию.

Возврат земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, у которых они были изъяты до 1991 г., не до­пускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих ос­нованиях или особых условиях, установленных федеральными зако­нами.

Гражданин или юридическое лицо, получившие в установленном законом порядке земельный участок в собственность, обязаны юри­дически документально удостоверить свою земельную собственность (ст. 26 ЗКРФ).

Права граждан и юридических лиц — несобственников земельных участков юридически оформляются иными документами. Так, Прави­тельство РФ 19 марта 1992 г. утвердило форму Договора аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, к которым имеется по три приложения.

Право юридических лиц на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, а граждан — на пожизненное наследуемое владение удостоверяется особым государственным актом (см. распо­ряжение вице-мэра Москвы от 02.03.1992 № 110-РВМ «Об аренде зем­ли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (в ред. от 11.01.1996)¹ (вместе с Договором о предоставлении участ­ка в пользование на условиях аренды).

Земля приравнена действующим законодательством к недвижимо­му имуществу. В настоящее время принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 09.06.2003)².

Государственная регистрация является единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права на землю. Оно мо­жет быть оспорено только в судебном порядке. Данная государ­ственная регистрация — юридический акт признания и подтверж­дения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соот­ветствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахожде­ния недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав³.

За осуществление государственной регистрации взимается плата, ут­вержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную ре­гистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» (в ред. от 16.07.2002)'. Этим Постановлением установлено, что максимальные
размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц— 3-крат-
ный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц — 50-кратный установленный законом минимальный
размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сде­лок с ним — 200-кратный установленный законом минимальный раз­мер оплаты труда.

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены:
для физических лиц— 25% минимального размера оплаты труда; для юридических лиц —минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный ком­плекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле­ния в _-силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному Закону.

До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории РФ осуществляли органы Государственного коми­тета РФ по земельной политике и его территориальные органы на ме* "стах (ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуще­ствляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в Государственный реестр (Поземельную книгу): сведений о лице; приобретающем право на земельный участок; описание зе­мельного участка (категория земель, цель использования, виды уго­дий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления зе­мельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных дей­ствиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону от­чуждения для государственных и муниципальных нужд; иных све­дений, установленных федеральными законами и законами субъек­тов РФ.

Государственная регистрация сделок с земельными участками осу­ществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента по­ступления в орган регистрации всех необходимых документов о пра­вах на земельный участок.

О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем сведений о реги­страции с указанием даты и номера регистрационной записи на доку­мент, представленный для государственной регистрации.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделокс ним являются: отсутствие поста­новления органа исполнительной власти для решения органа мест­ного самоуправления о предоставлении земельного участка из го­сударственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об опла­те земельного участка в случае предоставления его из государ­ственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной реги­страции прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из граждан­ского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсут­ствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных ЗК РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнитель­ной власти об изъятии земельного участка; нарушение установ­ленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежно­сти подтверждается определением суда, арбитражного суда о при­нятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административ­ном порядке.

iЗаконом определены документы о правах на земельные участки.

1. Предоставление земельных участков на любом праве гражданам и юридическим лицам из государственных и муниципальных земель, в том числе приватизация этих земельных участков, оформляется поста­новлениями уполномоченных органов исполнительной власти или решениями органов местного самоуправления и договорами, в которых устанавливаются права и обязанности сторон, правовой статус земель­ных участков, обременения, сервитута и основания для расторжения договора.

В законодательстве оговорена обязательность государственной ре­гистрации прав на земельные участки.

Права граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации. Записи о пра­вах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арен­даторов земельных участков в документах государственной регист­рации являются основными и правоустанавливающими в суде дока­зательствами.

Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незаре­гистрированных прав на земельный участок.

Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государ­ственной регистрации соответствующих прав на них. План земельно­го участка является обязательным приложением к документам, необ­ходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установ­ления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.

Активное формирование рынка земли требует его законодательно­го оформления¹.

Основой недвижимости является земельный участок.

Статья   131   ГК РФ сформулировала основополагающие нормы  о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним.

Постановления органов исполнительной власти или решения орга­нов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам могут быть обжалованы в суд. Просрочка в рассмотрении заявлений приравнивается к отказу в предоставлении  земельных участков.

При рассмотрении дела суд имеет право вынести решение, под­тверждающее обоснованность отказа в предоставлении земельного уча­стка или неправомерность отказа. Решение суда в последнем случае является основанием для оформления права на земельный участок и подлежит исполнению в установленном законом порядке.

Ограничение оборотоспособности земельных участков предусмот­рено в ст.  27 ЗК РФ.

(?) Контрольные вопросы

1. В чем состоит понятие собственности на землю в экономическом и юридическом  смыслах?
2. Каковы правомочия собственников земли,  и в чем содержание этих правомочий?
3. Какие существуют виды земельной собственности по законодательству России?
4. В чем специфические черты права государственной собственности на землю?
5. Какова специфика права собственности общественных организаций?
6. В чем состоит специфика права частной собственности граждан на зе­мельные участки?
7. В чем специфика права частной собственности на землю юридических лиц?
8. Каковы характерные черты права муниципальной собственности на землю?
9. Каковы основания возникновения, изменения и прекращения права соб­ственности на землю?
10. Что такое вещные права в земельном праве?
11. В чем право пожизненного наследуемого владения?
12. Каково право бессрочного (постоянного) пользования земельным учас­тком?
13. Что такое сервитуты?
14. Какие существуют иные, кроме вещных, права на землю?
15. Как происходит аренда земель и использование земельных участков для  изыскательских работ?
16. Каковы основания и правовые последствия прекращения вещных и иных прав на землю?
17. Каковы документы, удостоверяющие права на земельные участки?
18. В чем правовое значение государственной регистрации прав на земель­ные участки?