ГЛАВА 5 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ - Страница 7
5.7. Документы, удостоверяющие права на земельные участки и их государственная регистрация
Права граждан и юридических лиц на земельные участки, а также обязанности по их использованию возникают на основании: постановлений органов государственной власти и решений органов местного самоуправления и договоров с ними; договоров и иных сделок с землей между гражданами и юридическими лицами; приобретательной давности, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных или муниципальных земель; решения суда, установившего права на земельный участок, а также, событий, с которыми закон связывает возникновение права на земельные участки и обязанностей по их использованию.
Возврат земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, у которых они были изъяты до 1991 г., не допускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих основаниях или особых условиях, установленных федеральными законами.
Гражданин или юридическое лицо, получившие в установленном законом порядке земельный участок в собственность, обязаны юридически документально удостоверить свою земельную собственность (ст. 26 ЗКРФ).
Права граждан и юридических лиц — несобственников земельных участков юридически оформляются иными документами. Так, Правительство РФ 19 марта 1992 г. утвердило форму Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, к которым имеется по три приложения.
Право юридических лиц на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, а граждан — на пожизненное наследуемое владение удостоверяется особым государственным актом (см. распоряжение вице-мэра Москвы от 02.03.1992 № 110-РВМ «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (в ред. от 11.01.1996)1 (вместе с Договором о предоставлении участка в пользование на условиях аренды).
Земля приравнена действующим законодательством к недвижимому имуществу. В настоящее время принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 09.06.2003)2.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю. Оно может быть оспорено только в судебном порядке. Данная государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав3.
За осуществление государственной регистрации взимается плата, утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» (в ред. от 16.07.2002)'. Этим Постановлением установлено, что максимальные
размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц— 3-крат-
ный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц — 50-кратный установленный законом минимальный
размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним — 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены:
для физических лиц— 25% минимального размера оплаты труда; для юридических лиц —минимальный размер оплаты труда.
Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в -силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному Закону.
До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории РФ осуществляли органы Государственного комитета РФ по земельной политике и его территориальные органы на ме* "стах (ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в Государственный реестр (Поземельную книгу): сведений о лице; приобретающем право на земельный участок; описание земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных и муниципальных нужд; иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента поступления в орган регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок.
О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем сведений о регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документ, представленный для государственной регистрации.
Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделокс ним являются: отсутствие постановления органа исполнительной власти для решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных ЗК РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка; нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.
iЗаконом определены документы о правах на земельные участки.
1. Предоставление земельных участков на любом праве гражданам и юридическим лицам из государственных и муниципальных земель, в том числе приватизация этих земельных участков, оформляется постановлениями уполномоченных органов исполнительной власти или решениями органов местного самоуправления и договорами, в которых устанавливаются права и обязанности сторон, правовой статус земельных участков, обременения, сервитута и основания для расторжения договора.
В законодательстве оговорена обязательность государственной регистрации прав на земельные участки.
Права граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации. Записи о правах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в документах государственной регистрации являются основными и правоустанавливающими в суде доказательствами.
Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.
Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на них. План земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.
Активное формирование рынка земли требует его законодательного оформления1.
Основой недвижимости является земельный участок.
Статья 131 ГК РФ сформулировала основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановления органов исполнительной власти или решения органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам могут быть обжалованы в суд. Просрочка в рассмотрении заявлений приравнивается к отказу в предоставлении земельных участков.
При рассмотрении дела суд имеет право вынести решение, подтверждающее обоснованность отказа в предоставлении земельного участка или неправомерность отказа. Решение суда в последнем случае является основанием для оформления права на земельный участок и подлежит исполнению в установленном законом порядке.
Ограничение оборотоспособности земельных участков предусмотрено в ст. 27 ЗК РФ.
(?) Контрольные вопросы
- В чем состоит понятие собственности на землю в экономическом и юридическом смыслах?
- Каковы правомочия собственников земли, и в чем содержание этих правомочий?
- Какие существуют виды земельной собственности по законодательству России?
- В чем специфические черты права государственной собственности на землю?
- Какова специфика права собственности общественных организаций?
- В чем состоит специфика права частной собственности граждан на земельные участки?
- В чем специфика права частной собственности на землю юридических лиц?
- Каковы характерные черты права муниципальной собственности на землю?
- Каковы основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю?
- Что такое вещные права в земельном праве?
- В чем право пожизненного наследуемого владения?
- Каково право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком?
- Что такое сервитуты?
- Какие существуют иные, кроме вещных, права на землю?
- Как происходит аренда земель и использование земельных участков для изыскательских работ?
- Каковы основания и правовые последствия прекращения вещных и иных прав на землю?
- Каковы документы, удостоверяющие права на земельные участки?
- В чем правовое значение государственной регистрации прав на земельные участки?