5.6. Основания и правовые последствия прекращения вещных прав на землю

В соответствии с действующим земельным законодательством зе­мельный участок может быть изъят для государственных и муници­пальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.

Для государственных и муниципальных нужд земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа его Российской Фе­дерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению, принятому органом исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. Выкуп час­ти участка допускается только с согласия собственника. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собствен­ником участка. В выкупную цену включаются:

 

• рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;
• убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

 

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если соглашение не достигнуто, то государственный орган, приняв­ший решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее двух лет с момента уведомления об изъятии). Собственник подлежащего изъятию участка владеет, пользуется и распоряжается участком до достижения соглашения о выкупе участка (до принятия решения судом).

Право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессроч­ного) пользования, срочного пользования, аренды и другие права на земельные участки прекращаются по основаниям, предусмотренным договором, из которого они возникли, в порядке, установленном ЗК РФ.

Договор о предоставлении (продаже) органами исполнительной власти или органами местного самоуправления земельного участка
гражданину или юридическому лицу может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, требованиям органов прокуратуры, специаль-
но уполномоченных органов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель в случае нарушения условий , предусмотренными договором, ЗК РФ и гражданским, за­конодательством.

Расторжение договоров, их изменение производятся по согла­шению сторон, а при недостижении соглашения — в судебном по­рядке.

В случае заявления в письменной форме собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка об отказе от своих, прав
на него этот земельный участок поступает в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

В случае совершения собственником, владельцем, пользователем, арендатором земельного участка действий, явно свидетельствующих о
его отказе от прав на земельный участок (отъезда, неиспользования земельного участка и др.), этот земельный участок по заявление ор­ганов местдого, самоуправления, соответстэующего земельного, коми­тета принимается на учет как бесхозяйное имущество и регистриру­
ется в Поземельной книге.

По истечении года со дня государственной регистрации земельно­го участка такой участок по требованию уполномоченных органов на
основании решения суда включается в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

Отказ от прав на земельный участок не влечет за собой прекра­щения обязанностей собственника, владельца, пользователя, арендатора этого земельного участка до его приобретения другим лицом, но не более года с момента отказа или со дня государственной регистра­ции как бесхозяйного имущества. .На время постановки ,на учет зе­мельного участка как бесхозяйного имущества такой земельный уча­сток может  быть передан  в  срочное  пользование другому лицу.

В отличие от добровольного отказа (ст. 53 ЗК РФ), принудитель­ное прекращение (ст. 54) прав на земельный участок независимо от условий договора и форм собственности производится при.; 1) использовании земельного участка не по целевому_; назначению или не по раз­решенному использованию; 2) неустранении нарушений, предусмот­ренных ЗК Рф, в сроки, установленное предписанием специально использованием и охраной земель; 3) неиспользовании всего земельного участка сельскохозяйственного назначения или его части, представлен­ных сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организаци­ям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, садоводческим, животно­водческим, дачным кооперативам и их членам, дачным подсобным хо­зяйствам в течение года, а собственником земельного участка — в течение трех лет, за вычетом времени на освоение земельного участ­ка, мелиоративное строительство, восстановление после стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284, 285 ГК РФ); 4) неиспользовании всего или части предоста­вленного для застройки земельного участка в течение двух лет, если сроки начала и окончания строительства не установлены договором; 5) реквизиции земельного участка; 6) конфискации земельного уча­стка; 7) изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 278—282 ГК РФ); 8) отчуждении земель­ного участка, который не может принадлежать данному лицу в соот­ветствии с ЗК РФ; 9) обращении взыскания на земельный участок по обязательствам собственника и арендатора этого участка; 10) неуп­лате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолжен­ности по уплате земельного налога в течение последующего года.

Прекращение прав собственности, пожизненного наследуемого вла­дения, постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и их аренды по указанным выше основаниям производится в следу­ющем порядке:

 

• при выявлении указанных нарушений на виновных граждан или юридических лиц специально уполномоченными органами государ­ственной власти по контролю за использованием и охраной земель налагается штраф;
• одновременно с наложением штрафа специально уполномочен­ные органы выносят предупреждение об устранении в срок до трех месяцев допущенных нарушений. При невнесении платежей за зем­лю органы государственной налоговой службы выносят предупрежде­ние и сообщают соответствующим земельным комитетам о принятых мерах. В случае неустранения указанных выше нарушений специаль­но уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, выявившие нарушения, вносят в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, пре­доставившие земельный участок, представления о прекращении прав на этот земельный участок. Прекращение прав на земельный участок не освобождает виновных лиц от возмещения прйчиненнЬго ущерба.

 

Поэтому прекращение прав на земельные участки в указанных выше случаях производится на основании постановлений органов исполни­тельной власти или решений органов местного самоуправления в со­ответствии с их компетенцией.

Собственнику, владельцу, пользователю, арендатору земельного участка копия постановления или решения вручается в семидневный срок с момента их принятия и в этот же срок направляется в орган государственной регистрации прав на земельный участок.

При несогласии собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка с постановлением или решением о прекращении прав на земельный участок они вправе заявить об этом в орган, приняв­ший постановление или решение, в 15-дневный срок с момента полу­чения копии постановления или решения, а требование о принудитель­ном прекращении прав на земельный участок предъявляется в суд. Государственная регистрация прекращения прав на земельный учас­ток не производится до решения суда.

При выявлении нарушений на землях, арендуемых у граждан и юридических лиц, штраф налагается на арендатора и ему выносится предупреждение с одновременным уведомлением арендодателя о до­пущенных нарушениях и необходимости принятия мер по их Устра­нению или расторжению договора аренды.

Прекращение права собственности на земельный участок происхо­дит в порядке выкупа, за исключением случаев, предусмотренных зе­мельным законодательством. Выплата выкупных цен может произво­диться в рассрочку. Сведения о выкупных ценах подлежат опублико­ванию.

Порядок изъятия участка у собственника (или прекращения прав на участок иных лиц) определяется земельным законодательством. При письменном согласии собственника участок продается с публичных торгов. При несогласии собственника с решением об изъятии орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о про­даже участка через суд.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Иначе может быть обращено взыскание на долю в общем имуще­стве. В данном случае кредитор участника долевой или совместной собственности вправе при недостаточности у собственника другого имущества потребовать выдела его доли. Если выделение невозмож­но, кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли ос­тальным участникам по цене, соразмерной рыночной стоимости, или в случае их отказа — продажи этой доли с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ).

Защита права собственности и других вещных прав осуществля­ется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защи­щать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными за­коном (ст. 45 Конституции РФ).

В зависимости от вида посягательства на права собственника мож­но выделить следующие способы защиты: вещно-правовые, обязатель­ственно-правовые и иные.

Основным из них является вещно-правовой способ, который реа­лизуется путем предъявления виндикационного иска, негаторного иска, а также (в том числе с предъявлением иска) возмещением ущерба, включая упущенную   выгоду.

Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) — иск собственника к не­законно владеющему собственнику об изъятии, имущества в натуре. Объектом иска является определенное спорное имущество, сохранив­шееся в натуре. Истцом выступает собственник или титульный вла­делец, утративший владение. Ответчиком является владелец имуще­ства, незаконность владения которого предстоит доказывать.

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) — иск об устранении препят­ствий в осуществлении прав собственности, не связанных с лишени­ем владения, т.е. иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, од­нако мешают ему в реализации других правомочий собственника. Объектом иска является устранение длящегося правонарушения. Ист­цом будет являться собственник, а также титульный владелец (ст. 305 ГК РФ). Ответчиком станет лицо, которое своим противоправным по­ведением создает препятствия, мешающие осуществлению прав соб­ственности.

Основаниями для принятия решения об изъятии земельных участ­ков у граждан и юридических лиц для государственных и муниципаль­ных нужд являются генеральные планы поселений, планы зонирования земель и иная утвержденная в установленном порядке градостроитель­ная или землеустроительная документация (ст. 49—52 ЗК РФ).

Изъятием земельных участков с находящейся на них недвижи­мостью или без нее для государственных и муниципальных нужд счи­тается изъятие земельных участков в государственную или муници­пальную собственность по решению федеральных органов исполни­тельной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления за  счет средств  соответствующих бюджетов.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнитель­ной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе
изымать земельные участки в принудительном порядке в целях пере­дачи другим лицам.

Изъятие земельных участков или их частей для государственных или муниципальных нужд у собственников этих участков осуществ­ляется в порядке выкупа. При несогласии собственника земельного участка с предложенными условиями выкупа, в том числе с возмож­ностью предоставления взамен другого земельного участка, соответ­ствующий орган, принявший решение об изъятии и о выкупе земель­ного участка, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъя­тии и выкупе.

В случае изъятия части земельного участка, если собственник зе­мельного участка не сможет использовать оставшуюся часть по преж­нему целевому назначению или она менее минимальной нормы, выку­пается весь земельный участок.

Плата (выкупная цена) за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, сроки и условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка, а в случае его несогласия — в судебном порядке (ст. 279—281 ГК РФ),

В соответствии с Положением «О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и аренда­торам и потерь сельскохозяйственного производства», утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.1993 г. № 77 ( в ред. от 07.05.2003)¹, устанавливается порядок возмещения всем землеполь­зователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъ­ятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяй­ственного производства. Возмещению подлежат:

 

• стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначе­ния, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;
• стоимость плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяй­ством многолетних насаждений;
• стоимость незавершенного производства (вспашки, внесения удоб­рений, посева и других работ);
• стоимость урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков или временным занятием их.

 

В соответствии с ЗК РФ убытки, причиненные изъятием (выкупом) иди временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд_? а также ограничением лра,в пользователей земли (кроме случаев установления охранных, зон и округов санитарной охраны земель, указанных в ЗК РФ) или ухудше­нием качества земель в результате деятельности предприятий, учреж­дений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объ­еме (включая упущенную выгоду) в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства пользо­вателями земли, понесшими эти убытки.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, учреждениями, организа­циями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества щземель (ст. 57).

Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для использования их6вделях, не свя­занных с ведением сельского хозяйства, подлежат возмещению в трех­месячный срок после принятия решения о предоставлении земельно­го участка либо изменения его целевого назначения (ст. 58).

 

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

 

• лицам, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья из государственных или муниципальных земель для целей, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства;
• лицам, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, са­нитарные, защитные зоны, за исключением случаев, предусмотренных ЗКРФ.

 

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в слу­чаях, когда земельные участки предоставляются в постоянное (бессроч­ное) пользование или в собственность бесплатна. В случаях прода­жи или сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, эти потери эключаются в стоимость земельного участка¹.

При расчете потерь используются нормативы стоимости освоения новых земель и улучшения существующих угодий с целью производ­ства сельскохозяйственной и лесохозяиственнои продукции в объёме, не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Порядок и размеры возмещения потерь сельскохозяйственного производства устанавливаются Правительством РФ.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохо­зяйственного производства, а также полученные от продажи или сда­чи в аренду государственных, муниципальных земельных участкбв и земель запаса, зачисляются в бюджет субъекта РФ или местного са­моуправления по принадлежности.

Законодательством определено, что предоставление сельскохозяй­ственных угодий для строительства и других несельскохозяйственных целей может иметь место только в исключительных случаях и при условии, что в районе размещения строительных и других объектов нет земель запаса или несельскохозяйственных земель, которые могут быть использованы для указанных целей.

Организации, предприятия и учреждения, получившие во времен­ное пользование земли сельскохозяйственного назначения для стро­ительства, разработки полезных ископаемых и т.п., в случае если на­добность в этих землях отпадет или по окончании срока использо­вания, обязаны своими силами и за свой счет привести их в состояние, пригодное для использования в сельском хозяйстве, и возвратить их по решению соответствующей администрации пре­жним пользователям.

Новые пользователи, которым предоставляются земельные участки, возмещают собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам расходы по освоению новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий.

Убытки граждан, связанные с изъятием или временным занятием земельных участков, предоставленных им в пользование в сельских поселениях, возмещаются в порядке, установленном земельным зако­нодательством (ст. 57, 62 ЗК РФ).

При изъятии или временном занятии земельных участков для го­сударственных и муниципальных нужд возмещаются:

 

• стоимость неиспользованных затрат (вспашки, внесения удоб­рений, посева и других работ), определяемая по расценкам на ана­логичные работы, действующим на государственных сельскохозяй­ственных предприятиях, расположенных в данной местности и по розничным ценам на семена, минеральные удобрения и другие ма­териалы;
• стоимость принадлежащих гражданам на праве частной собствен­ности земельных участков, строений и устройств (домов, сараев, погре­бов,, колодцев и пр.) и подлежащих сносу в связи с отводом в поселе­ниях земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основой определения цены конкретных земельных участков и строе­ний служат рыночные цены.

 

В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27.01,1984 «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъ­ятием земельных участков для государственных и общественных надоб-ностей и утверждения нормативов для определения плодово-ягодных насаждений и посевов»¹, а также ст. 280 ГК РФ указанным лицам либо выплачиваются причитающиеся суммы городской, район­ной администрацией или предприятиями, организациями и учрежде­ниями, которым отведен земельный участок, либо по желанию граж­дан и членов их семей им предоставляются квартиры по существу­ющим нормам.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в по­рядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 62 ЗК РФ).

Собственнику земельного участка должна быть возмещена рыноч­ная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплат­но в собственность равноценный земельный участок (ст. 63 ЗК РФ).

Некоторые вопросы возмещения убытков регламентируются в Жилищном кодексе РСФСР, который был принят 24 июня 1983 г. (в ред. от 28.03.1998)².

Возможность переноса домов и строений с учетом их техническо­го состояния определяется в каждом отдельном случае городской, рай­онной администрацией с учетом заинтересованных организаций.

Снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собствен­ности, в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответствующей краевой, областной администрации, администрации Москвы, Санкт-Петербурга и других городов.

Граждане и их семьи, выразившие желание получить квартиры вза­мен домов, Принадлежащих им на праве собственности и сносимыхг в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд, получают квартиры только в благоустроенных домах,¹

При этом жилая площадь предоставляемых квартир не должна быть меньше установленных норм жилой площади в расчете на одного человека.

Независимо от возмещения стоимости сносимых строений или предоставлений квартир, указанным гражданам выплачивается сто­имость плодово-ягодных насаждений и посевов.

В целях сохранения сельскохозййственных угодий, а также обес­печения необходимого уровня сельскохозяйственного производства и в соответствии с ЗК РФ установлено, что предприятия, организации, уч­реждения, которым отводятся для строительства и иных несельскохо­зяйственных нужд земельные участки, занятые сельскохозяйственны­ми угодьями, возмещают потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков у местной администрации, в ве­дении которой находятся эти земли.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяй­ственного производства, зачисляются в бюджет сельской, поселковой, районной и городской администрации в соответствии с их компетен­цией и используются для освоения новых земель, улучшения сельско­хозяйственных угодий, повышения плодородия почв, продуктивности земель, проведения работ по улучшению и восстановлению угодий, подверженных различным видам деградации и консервации, а также для проведения проектно-изыскательских работ, связанных с осуще­ствлением этих мероприятий.

Для определения размеров убытков и потерь сельскохозяйствен­ного производства, связанных с изъятием земельных участков или временным занятием их, соответствующая администрация образует оценочные комиссии в составе члена районной (городской) админис­трации, городского (районного) инспектора по использованию и охра­не земель, представителей финансового и коммунального отделов рай­онной (городской), сельской, поселковой администрации, соответству­ющего субъекта права, из земель которого производится изъятие или временное занятие участка, представителя предприятия, организации, учреждения; заинтересованного в отводе земельного участка, а также представителя других организаций по усмотрению районной (город­ской) администрации.

В результате работы комиссии составляется акт с указанием раз­мера убытков, подлежащих возмещению собственникам, земледельцам, землепользователям и арендаторам, и потерь сельскохозяйственного производства. Акт рассматривается и утверждается районной (город-ской) администрацией.

Фактическая передача изымаемого земельного участка и строе­ний, сооружений, насаждений, находящихся на этом участке, новому
собственнику, землевладельцу, землепользователю и арендатору (т.е. учреждению, предприятию или организации, в пользу которого изъя­та земля) происходит, как правило, сразу же после утверждения акта описи и оценки изымаемого имущества. Если изъятие земли свя­зано с переносом каких-либо строений, сооружений или насажде­ний в другое место, земельный участок передается после заверше­ния работ по этому переносу. Если объектом изъятия является не весь земельный участок, закрепленный за прежним пользователем, а только часть его, изымаемая земля ограничивается в порядке зем­леустройства, фактическая передача изымаемой земли и находяще­гося на ней имущества производится после завершения землеуст­роительных действий.

Возбуждение спора об оценке какой-либо части изымаемого иму­щества не может служить основанием для приостановления фактиче­ской передачи этого имущества.

Право пользования землей у нового субъекта возникает после офор­мления и выдачи ему государственного акта (договора) на соответству­ющее право.

Кроме изъятия земель для государственных и муниципальных нужд действующее законодательство допускает изъятие у пользователей землей излишков земельных участков, превышающих установленные размеры пользования в несколько раз, особенно после перехода к рыночным земельным отношениям.

Изъятие излишков возможно только в порядке перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки согласно проекту планировки и застройки города (поселка).

В случае принудительного изъятия излишков болыиемерных зе­мельных участков землепользователи получают возмещение убытков в таком же порядке, как и при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Если на изымаемой части участка находятся какие-либо строения и насаждения, принадлежащие указанным субъек­там, они имеют право по своему выбору либо перенести их на остав­шуюся часть земельного участка, либо взыскать их стоимость, с ново­го пользователя, к которому перейдет земля.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных об­стоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок или его часть по решению органов государственной власти могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка в порядке, установленном законом, с возмещением убытков (реквизиция).

Лицо, у которого реквизированы земельный участок или его часть, вправе при прекращении действий обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему этого земель­ного участка.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается стоимость этого земельного уча­стка.

В случаях, предусмотренных законом, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника, владельца, пользователя, арен­датора по решению суда в виде санкции за совершенные преступле­ния или иные правонарушения (конфискация). Конфискация может быть произведена в административном порядке в случаях, предусмот­ренных ЗК РФ за следующие умышленные или систематические на­рушения  земельного  законодательства:

 

• загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериаль­но-паразитическими и карантинными вредными организмами, засоре­ние сорными растениями;
• невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии,  предотвращению других
  процессов, ухудшающих состояние почв, а также использование земель способами, приводящими к порче и уничтожению плодородного слоя почвы, природных ресурсов, археологических объектов и объектов ис­торико-культурного   наследия;
• использование земель способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению  иных природных ресурсов;
• нарушение установленного режима использования земель при­родоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреацион­ного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загряз­нению;
• использование земель способами, приводящими к причинению вреда здоровью людей  или  созданию реальной угрозы причинения
  такого вреда;
• неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение трех лет подряд и др.

В соответствии с ЗК РФ ограничение прав собственников, владель­цев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях воз­никновения государственных или муниципальных нужд устанавли­вается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об уста­новлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных за­коном (ст. 27).