5.1. Понятие права собственности на землю

Приступая к рассмотрению права собственности на землю, следу­ет быть готовым к восприятию довольно сложных положений, выхо­дящих за рамки земельно-правовой науки и вообще правового регу­лирования. Правовую регламентацию отношений собственности невоз­можно понять, не вникая в их экономическую сущность. Поэтому необходимо обращение к экономическим аспектам данной проблемы.

Собственность как экономическая категория признается господ­ствующей как в политико-экономической, так и в юридической науке.

Уникальные свойства земли, безусловно, отражаются на форме зе­мельной собственности, придавая ей определенные особенности, отли­чающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.

Единственным источником появления всех материальных благ, не­обходимых для существования человека, служит процесс обществен­ного производства. Чтобы отвоевать у природы материальные блага, люди вступают во взаимоотношения друг с другом (в общественные отношения). Суть этих отношений состоит в присвоении материаль­ных благ, т.е. в отношении к материальным благам как к собствен­ности.

Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражда­нин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот учас­ток займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на защиту от произвола и на истребование возмещения причиненных убытков и ущерба.

Общественные отношения возникают между людьми, а отношения участников производства непосредственно к предметам производства носят не общественный, а технический характер и не могут быть при­знаны ни производственными, ни экономическими отношениями соб­ственности.

Отношения, определяющие положение участников производства к предметам производства (орудиям, средствам, продуктам производства и пр.), отвечают на вопрос, в чьем владении и распоряжении находят­ся орудия и средства производства и в чье владение и распоряжение поступают результаты производства. Именно эти отношения и явля­ются экономическими отношениями собственности.

Следовательно, экономические отношения собственности — это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства.

Однако отношения собственности не остаются неизменными на протяжении истории человеческого общества. Находящиеся в рас­поряжении общества производительные силы растут, развиваются и изменяются, а это ведет к изменению производственных отношений и, следовательно, к изменению экономических отношений собствен­ности.

Отношения собственности на землю представляют собой неотъем­лемую составную часть экономических отношений собственности в целом.

Экономические отношения собственности на землю, так же как отношения собственности в целом, неоднократно изменялись. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключи­тельной государственной собственности на землю в СССР, установ­ленной в 1917 г., пришло закрепленное новой Конституцией РФ мно­гообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность — это необходимое ус­ловие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человечес­кого общества и государства.

Господство собственника над объектом, имуществом можно под­разделить на юридически значимое и не являющееся таковым. На­пример, не имеет юридического значения сорт, вид фруктового насаж­дения, выращиваемого на участке, в коллективном саду, однако если кто-либо попытается вырастить наркотикосодержащую  культуру,  то такой вид хозяйствования будет юридически значим, так как повле­чет негативную оценку и будет пресечен государством (ст. 10.4— 10.5 КоАП РФ).

Следовательно, понятие «собственность» можно рассматривать в юридическом и неюридическом смысле. Государство не вправе на­вязывать собственнику земельного участка, равно как и землевладель­цу, землепользователю, приемы обработки почвы (производить вспаш­ку, осуществлять безотвальную обработку с одновременным бороно; ванием и т.п.), но если применяемая собственником технология обработки участка ведет к снижению плодородия почв и ухудшению экологической обстановки, то закон допускает вмешательство соот­ветствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Собственность в юридическом смысле (юридически значимое гос­подство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые следующими признаками.

- В этих отношениях иногда возникают противоречия интересов их участников,  и они при своей остроте не могут разрешиться без правового вмешательства.  Например,  в отношениях граждан,  владе­ющих земельными участками на праве общей долевой собственности,
может сложиться  ситуация,   когда каждый  «будет тянуть одеяло  на себя», а поэтому предусмотрено, что распоряжение земельными участ­ками, находящимися в общей долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.

- Противоречия в отношении собственности значимы для интере­сов государства, что и побуждает его применять правовое вмешатель­ство в эти отношения. Так, использование земельного участка соб­ственником не по целевому назначению, указанному в документах, под­рывает состояние земельного участка, а потому факт изменения состава сельхозугодий из ценных в менее ценные является основанием для
принудительного прекращения прав на земельный участок.

- Противоречие необходимо устранить, поскольку, будучи не уст­ранимым, оно может нанести ущерб общественным или государствен­ным интересам.  ЗК РФ обязывает собственников не допускать ухуд­шения экологической обстановки на территории в результате своей
деятельности, т.е. причинения ущерба окружающей природной среде, поскольку во многих регионах РФ уже заметны признаки экологиче­ской напряженности и угрозы катастрофы.

Противоречие возможно устранить в силу того, что данный вид общественных отношений поддается правовому регулированию.  Так, недопустимо единообразное земельно-правовое регулирование отноше­ний земельной собственности на всей территории РФ, поскольку в целом ряде регионов проживают малочисленные народы и этниче­ские группы со своими вековыми традициями, не всегда вписывающи­мися в общую правовую систему. Поэтому закон делает исключение для не поддающихся единообразному правовому регулированию отно­шений. Установлено право по согласованию с компетентными органа­ми субъектов РФ и органами местного самоуправления определять в таких местностях особый правовой режим использования земель.

-  Устранение противоречий правовыми средствами не будет про­тиворечить Конституции РФ, международно-правовым обязательствам, общечеловеческим ценностям. Так, формы собственности на землю в России не могут противоречить Конституции РФ; нормы российско­го земельного права не должны противоречить правилам, содержащим­ся в международно-правовом договоре Российской Федерации с дру­гими зарубежными странами.

Поэтому правовая форма экономических отношений собственно­сти становится объективно необходимой, волевые отношения собствен­ности не могут нормально развиваться и функционировать вне право­вой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государ­ства.

Изучая проблему собственности в юридическом смысле, необходи­мо знать соотношение конституционного и гражданско-правового по­нятий права собственности на землю и другие природные ресурсы.

Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ определяет параметры ограниче­ния осуществления правомочий собственника земли и других природ­ных ресурсов: во-первых, необходимость соблюдения экологических требований; во-вторых, необходимость защиты прав и законных ин­тересов других лиц; в-третьих, необходимость законодательного огра­ничения права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и дея­тельности народов, проживающих на соответствующей территории; в-четвертых, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом; в-пятых, земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о зем­ле (п. 3 ст.   129 ГК РФ).

В ч. 2 ст. 261 ГК РФ сказано, что, если иное не установлено зако­ном, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и кустарники.

Конституция РФ, закрепляя формы и виды собственности на зем­лю, устанавливает возможность их перехода от одних собственников к другим, таким образом осуществляя оборот земельных участков. Однако ч. 3 ст. 129 ГК РФ этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого пользователя землей. Причины этого очевидны: количество и состав всякого рода объектов ограничен, и поэтому их использование всегда так или ина­че затрагивает интересы общества в целом.

Статья 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введе­нии в действие части второй Гражданского кодекса Российской Феде­рации» (в ред. от 26.11.2001)^\ касающаяся сделок с земельными учас­тками, применяется в той мере, в какой их оборот допускается земель­ным законодательством. Это значит, что теперь наряду с Российской Федерацией ее субъекты могут определять, какие земельные участки ис­ключаются из оборота или их включение в оборот ограничено.

Установленные экологические требования и запросы, целевое ис­пользование данных объектов и т.д. по сути не являются ограниче­нием права собственности, а устанавливают более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может быть бес­предельным.

Правовое регулирование отношений собственности складывается из правил (норм) поведения, которые, во-первых, устанавливают саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым закрепляя юриди­чески фактическое состояние присвоенности этих благ; во-вторых, определяют характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, т.е. их правомочия, характеризующие конкретные возможности «хозяйственного господства»; в-третьих, включаются и правовые способы защиты от посягательства других лиц на охраня­емое «состояние присвоенности» материальных благ и предоставля­емые им возможности хозяйственного господства.

По своей юридической природе все перечисленные правила разно­родные и разноотраслевые.

В первую группу названных норм нужно будет включить консти­туционные правила, земельно-, гражданско- и административно-право­вые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на иму­щество.

Во вторую группу войдут земельно-правовые и гражданско-пра­вовые нормы, определяющие правомочия собственников и других вла­дельцев.

Третья группа правил охватит нормы земельного, гражданского, административного и уголовного права о защите отношений собствен­ности.

Это означает, что отношения собственности определяются норма­ми различных отраслей права. Из этого следует, что совокупность норм, регулирующих отношения собственности, имеет комплексный, межот­раслевой характер. Но нужно также учитывать, что право собствен­ности — это не единственный институт, опосредствующий отношения собственности как состояние принадлежности. Даже в земельном праве эти отношения регулируются не только с помощью права соб­ственности, но и иными вещными правами. Например, право пожизнен­ного наследуемого владения, сервитута и др.

Таким образом, праву известны разнообразные правовые формы регулирования отношений собственности, которые могут быть услов­но объединены в комплексный институт права собственности.

В курсе земельного права изучаются только земельно-правовые аспекты этого института.

В понятие «права собственности на землю» можно включить:

•    институт российского  земельного   права, нормы   которого   со­держатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в целом
ряде  законодательных и  нормативно-правовых актов  подзаконного характера.

Для института права собственности на землю характерно сочета­ние двух признаков: экономического и экологического, которые нахо­дятся в тесном взаимодействии. Поэтому нельзя сказать, что земля в земельном праве выступает как недвижимость, а в экологическом пра­ве — как составная часть окружающей среды. Она в обоих случаях — составная часть окружающей среды;

•    земельное правоотношение, в  котором   выступают  как  субъек­ты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями
земельных прав и обязанностей. Например, в правоотношении по воз­никновению права земельной собственности участвуют не только зе­мельные собственники, но и государственные органы, обязанные заре­гистрировать сделку по приобретению  земли,   специальные службы,
обязанные определить границы перешедшего в собственность земель­ного участка в натуре  (на местности),  кадастровый номер и другие
характеристики;

• субъективные правомочия собственников земли. Так, собствен­ники земли имеют право на совершение определенных действий — самостоятельно хозяйствовать на собственном земельном участке, возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; проводить оросительные, осушительные, куль­турно-технические и иные мелиоративные работы и т.п.; на бездей­ствие — воздерживаться от действий, нарушающих права других соб­ственников, не совершать действий, нарушающих порядок пользования природными объектами, не наносить ущерба как природному объекту, так и природному ресурсу; на требование определенного поведения со стороны других лиц (например, требовать от предприятия, осуще­ствляющего изыскательские работы на участке собственника, приво­дить земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению); на защиту путем обращения в суд, органы местного самоуправления; путем взыскания убытков в, полном объ­еме, включая упущенную выгоду, а также на защиту других земельных прав;

• юридический факт, порождающий определенные правоотноше­ния как для собственников, так и для иных лиц. Например, при выне­сении решения о получении земельного участка в собственность граж­данину выдается свидетельство на право собственности земельного участка, осуществляется установление его границ в натуре (на мест­ности) и составление его плана и чертежа и т.п.

Право собственности на землю, так же как и всякое другое право, может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах.

Право собственности на землю в объективном смысле представ­ляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законода­тельства. При этом, если в земельном праве формулируется «конст­рукция* права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того что­бы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные законом собственнику земли, необходимо обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.

Право собственника на землю в субъективном смысле — это за­крепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участ­ком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше­нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным, нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня­емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельней
сти собственника.

Традиционно в практике и теории земельного права под «правом собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с име­ющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установлен­ных законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности характерен единый набор правомо­чий, но содержание и объем их различны.

1.    Право  владения  землей — основанная   на   законе   возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом.  В противном случае владение зем­лей будет считаться самовольным, за что по земельному законодатель­ству может применяться юридическая ответственность.

В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение землей пред­ставляет собой определенную условность, поскольку земля непереме-щаема и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуще­ствляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре).

В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в слу­чае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2.    Право  пользования  землей — это допустимая   законом   возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее
полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это. право выражается в двух основных фор­мах:  во-первых,  право собственника по  использованию земельного участка и способ,  которым допустимо реализовать право собственни­ка;  во-вторых,  в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений,   осуществления мелиоративных
работ и т.п.

Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ закрепляет, что владение, пользо­вание, распоряжение землей ее собственниками осуществляется сво­бодно. Однако свободное хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной статье предусмотрены два существен­ных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и за­конным интересам других лиц. В п. 3 ст. 36 устанавливается, что ус­ловия и порядок пользования землей определяются на основе феде­рального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация террито­рии, защита земли от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конститу­ции РФ).

3. Право распоряжения землей — это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта.

У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

- изменение фактического состояния земли (земельного участ­ка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса. На­пример, освоение земельного участка под огороды влечет за собой при­своение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

- изменение правового режима земель. По- российскому законо­дательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение, особенно это касается про­дуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охот­ничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не имеют права менять назначение своих угодий, выде­ленных ради природоохранных целей, дирекции заповедников, нацио­нальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйства­ми, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организаци­ями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

Такие ограничения тем более оправданны, ибо целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в час­ти размера поземельных платежей,  идущих в пользу государства;

- изменения в составе лиц, являющихся собственниками земель­ных участков. Это может быть в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществ­ляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

По действующему земельному законодательству, например, собствен­нику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.

Право собственника коренным образом изменить назначение сво­его участка и саму его вещественную природу подлежит существен­ным ограничениям, установленным в законе.

Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

- в нормах государственного права. Так, п. 1 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы использу­ются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и дея­тельности народов, проживающих на соответствующей территории; а п. 2 ст. 8 закрепляет, что в Российской Федерации признается и за­щищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

- в нормах административного права устанавливаются правомо­чия министерств и ведомств по управлению государственными предприя­тиями. Например, распределяя материальные ресурсы, строительные ма­териалы и иные технические средства, министерства и ведомства обес­печивают постройку новых предприятий, используют соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные пункты и т.п. Админи­стративное право содержит значительный массив нормативных актов по административной ответственности за нарушения, выразившиеся в само­вольном строительстве на землях, нарушения сроков возврата занятых земель, порчу межевых знаков и т.п.;

- в нормах гражданского права закрепляются порядок реализа­ции прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сде­лок с землей;

- в нормах финансового права определяются правила финанси­рования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.;

- в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, на­рушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), пра­вил при сделках с земельными участками и др.

Однако основной массив нормативных актов содержится в нормах земельного права. Право собственности на землю в объектив­ном смысле представляет собой институт земельного права, нормы ко­торого содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве содержится «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права имеются правовые нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Например, если Конститу­ция РФ декларирует принципиальные положения права собственно­сти (равноправие всех форм собственности, их гарантированность и т.п.), то нормы административного, уголовного, финансового и других отрас­лей права гарантируют исполнение правомочий собственника, устанав­ливая ответственность за посягательства на них.

Смысл и содержание правовых норм можно уяснить лишь при анализе их действия на практике, т.е. при применении их к конкрет­ным общественным отношениям, которые, будучи урегулированными нормами права, становятся правоотношениями (недаром правоотноше­ния называют «нормой права в действии»).

При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в ка­честве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

1.    Объект   права   собственности   на   землю—часть   земли   как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла
к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земель­ного законодательства, можно выделить в качестве объекта права соб­ственности земельный участок и земельную долю.

Нельзя считать объектом права собственности на землю такие уча­стки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2.    Субъекты права собственности на землю — это те лица,  ко­торые в установленном порядке признаны или являются собственни­ками конкретного земельного, участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

•    государство в лице  Российской  Федерации   и  субъектов   РФ. Государственная собственность на землю подразделяется на федераль­ную собственность (федеральные земли)  и собственность субъектов РФ. Конкретные виды государственной собственности на землю мо­гут устанавливаться наряду с Российской Федерацией также законо­дательством  субъектов  РФ¹.

Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Федеральным агенством кадастра объектов недвижимости исполнительными органами субъек­тов РФ и органами местного самоуправления;

•    муниципальные   образования, которые    принимают   участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в орга­низации ведения кадастра и землеустройства, в. определении правово­го статуса тех или иных земель,  в регистрации прав на земельные
участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

предприятия, учреждения, организации, которые имеют в соб­ственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обо­собленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуще­ством, могут от своего имени приобретать и осуществлять имуществен­ные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

Согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные юри­дические лица и лица без гражданства не могут обладать земельны­ми участками на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.1993 № 4730-1 «О государственной границе Российской Федерации» (в ред. от 30.06.2003)², в иных особых терри­ториях в соответствии с федеральными законами.

3. Содержание права собственности на землю представляет со­бой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

Право владения землей — основанная на законе возможность фак­тического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.

Правомочия владения землей реализуются ,не только путем отво­да участка в натуре, на местности, но и в соответствующей земельно-устроительной документации.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие — пользо­вание. Право пользования землей — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Но не исключены, случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования землей является «сердцевиной» не только пра­ва владения, но и права собственности. Так, государство предоставляет ее во владение и пользование другим лицам.

Право пользования реализуется в двух формах: возможности оп­ределенной деятельности собственника на земельном участке и спо­собах, которыми допустимо реализовать это право собственника. Об­щее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Право распоряжения землей — допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Эти правомочия можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем случаям отношений собственности на землю и име­ющие специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.

К числу общих правомочий собственников земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных дей­ствий в отношении земли или воздержание от них. Так, каждый соб­ственник земли имеет право самостоятельно хозяйствовать на сво­ем земельном участке; возводить жилые, производственные, культур­но-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных ар­хитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов); передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др. Собственники земельных долей имеют право про­давать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на зе­мельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.

Собственник обязан эффективно использовать свою землю в соот­ветствии с ее целевым назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т.п.¹

Права собственника— это такие правомочия, которые осуществ­ляются исключительно по его воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные по­лезные ископаемые в установленном порядке. Однако если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использо­ванию.

Обязанности собственника — это правомочия, продиктованные за­коном и подлежащие обязательному исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Существует группа правомочий, которая тесно связана с обязанно­стями. Это те случаи, когда права должны осуществляться с соблюде­нием определенных обязанностей. Например, если собственник решил воспользоваться правом на проведение оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ, то он должен осуществлять их с соблюдением установленного порядка.

Специальные правомочия собственников земли обусловлены тре­мя группами факторов: особенностями земельных участков, находящих­ся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.

 

Особенности земельных участков, влияющие на правомочия соб­ственников, обусловлены двумя признаками: их свойствами, имеющи­ми объективную природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвраще­ния земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться меро­приятия по удалению сорняков и т.п.

Состояние земельных участков обусловлено не только природны­ми явлениями, но и хозяйственной деятельностью человека. Так, на загрязненных угодьях необходимо проведение мероприятий по устра­нению этих недостатков; на землях с нарушенными почвами — рекуль­тивации; на деградированных сельхозугодьях, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, — консервации и т.п.

Правовой статус собственников земли у предприятий (товариществ, кооперативных и других сельскохозяйственных организаций, акционер­ных обществ и др.) имеет определенные особенности в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предпри­ятия. Так, акционерному обществу промышленного т^ша не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закрепле­на в уставе.

Вместе с тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражда­нина, имеющего на праве собственности участок для индивидуально­го жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и лич­ное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банк­ротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, весьма разносторонние. Это и ограничения, вытекающие из отношений сосед­ства, и изменение юридического статуса местности, на которой распо­ложен земельный участок, и возникновение общественных потребно­стей в данном земельном участке и т.п.

Рассмотрев содержание правомочий собственников земельных уча­стков, можно сделать вывод, что государство, закрепляя в нормах вариан­ты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуще­ствляет правовое регулирование отношений собственности на землю.

Применение земельного законодательства служит формой государ­ственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законода­тельства в регулировании земельных отношений основывается на общественном осознании социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей огра­ниченности, всеобъемлющей интенсификации современного использо­вания земли, порождающей отрицательные экологические последствия.

Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных модифи­кациях характерно для всех современных зарубежных государств. При­чем, чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.

Необходимо выделить несколько основных целей, которые пресле­дует государство при регулировании отношений собственности на землю России:

 

• предотвращение создания крупных земельных латифундий;
• обеспечение экологических требований при хозяйственном ис­пользовании земли;
• обеспечение целевого использования земельных участков в за­висимости от качественных характеристик,  определяемых в соответ­ствии с земельным кадастром;
• регулирование формирования рынка земли с целью предотвраще­ния спекуляции земельными участками.

 

Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекраща-ющего начала.

Право собственности как правообразующее начало представляет собой основание возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений. Так, с покупкой земельного участка возникают правоот­ношения землеустройства, кадастровые, землеохранительные и т.п.; необходимость расчетов с прежним владельцем за вложенные в зе­мельный участок затраты; отношения по наследству на этот участок, по выплате земельного налога и т.д.

Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельно­го участка. Так, если земля, по которой проходила дорога общего пользования, продана в собственность гражданину, то проезд, бывший ранее бесплатным, может стать по воле собственника платным.

Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные пра­воотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше. Например, как отмечалось выше, на проданном земельном участке проезд может быть разрешен собственником путем установления сервитута.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие вы­воды.

1. Право собственности на землю — это урегулированные нор­мами земельного и иных отраслей права общественные отноше­ния по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом.
2. Право собственности на земельный участок означает совокупность всех трех полномочий: владения, пользования и распоря­жения земельным участком.
3. Право собственности имеет многозначное толкование и мо­жет пониматься как институт земельного права; как правоотно­шение; как правомочие собственника и как юридический факт, име­ющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.
4. На объем правомочий собственника влияют особенности зе­мельных участков, находящихся в собственности, а также особен­ности правового статуса земельных собственников и иные обсто­ятельства.