Печать
PDF

ГЛАВА 5 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ - Страница 3

Posted in Аграрное право - Б.В. Ерофеев Земельное право России

 

5.3. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотно­шений являются юридические факты.

Юридический факт должен иметь объективное, реальное содержа­ние. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, по­рождающим правоотношение собственности на тот или иной земель­ный участок. Если же гражданин обращается в местную администра­цию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

Юридические факты должны отвечать как минимум трем требова­ниям (ст. 44 ЗК РФ).

1. Юридический факт, порождающий правоотношения собственно­сти, имеет две основные формы: событие и поведение людей. Рас­смотрим их по отдельности.

Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собственника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего. Наступлению события могут способ­ствовать человеческие действия, но юридическим фактом для возник­новения, изменения или прекращения правоотношений всегда являет­ся конечный результат их деятельности.

Поведение людей как юридический факт выражается в виде дей­ствия и в виде бездействия. Действие как юридический факт— это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлением на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим образом, то данный поступок не является юри­дическим фактом для возникновения правоотношения по получению (покупке) земельного участка в собственность. Тем самым совершен поступок, не имеющий юридической значимости. Но если гражданин вручил указанное заявление органам местного самоуправления (ме­стной администрации) надлежащим образом, то такой поступок юри­дически значим даже в том случае, если заявление отказались при­нять (отказ в приеме заявления влечет юридическую ответствен­ность).

Бездействие признается юридическим фактом, если гражданин (или иное лицо) обязан был по закону совершить определенные действия, но не совершил их. Так, если собственник земельного участка, предо­ставленного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое без­действие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

2. Конкретность — второе требование закона к юридическому факту. Например, земли используются способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению природных ресур­сов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридиче­ского факта органы, контролирующие использование и охрану земель, должны доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определенных причин (антропо­генного загрязнения от соседних производственных предприятий или загрязнения собственником земельного участка химическими и ра­диоактивными веществами, производственными отходами, сточными водами, бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами и т.п.), вызванных способами использования земельно­го участка, и т.п.

Конкретность юридического факта имеет две стороны:

 

  • фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неисполь­зования земельного участка по целевому назначению) перешагнуло ус­тановленный законом рубеж; причинная связь между способами ис­пользования земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.:
  • документально доказанная конкретность. Например, по делу о прекращении права собственности имеются документы: надлежа­ще заверенная выписка из Земельно-кадастровой книги о бонитировке почвы и экономической оценке земли данного участка; документ, за­крепивший уровень урожайности этого участка после взятия с него проб почвы на шестой год использования этого участка; расчет сни­жения фактической урожайности участка, сделанный специалистом; документы, устанавливающие применяемые в течение пяти лет тех­нологии выращивания сельскохозяйственных культур; заключение специалиста о наличии причинной связи между применяемыми тех­нологиями и возникшим снижением плодородия (урожайности) зем­ли и т.п.

 

Каким бы конкретным ни был юридический факт, если он не до­казан документально, то не может служить основанием возникнове­ния, изменения или прекращения отношений права собственности на землю. Так, если не заключен договор на куплю-продажу земельно­го участка, то как бы ни были стороны единодушны в соверше­нии этой сделки (даже и при фактическом совершении сделки), она не порождает у продавца права собственности на продаваемый учас­ток.

3. Связь с законом — третье требование к юридическому факту, порождающему возникновение, изменение или прекращение права собственности на землю.

Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт кон­кретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при котором эта норма может применяться или не применяться). Например, для получения земельного участка под фермерское хозяй­ство в собственность необходим целый фактический состав: дости­жение гражданином совершеннолетнего возраста, наличие квалифи­кации или опыта работы в сельском хозяйстве и сдача квалифика­ционных экзаменов на допуск к ведению сельскохозяйственного производства.

Таким образом, юридические факты — это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает воз­никновение, изменение или прекращение правоотношений. Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющиеи правопрекращающие.Рассмотрим их по отдель­ности.

Правообразующиефакты — это юридические факты, на основа­нии которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:

- административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспределения земель, создания условий для равноправного раз­вития различных форм хозяйствования на земле, формирования мно­гоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впервые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собственность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Со­веты  народных депутатов.

Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 26.03.2003)1 была утверждена Государственная программа приватизации государ­ственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

Не могли быть приватизированы объекты федеральной собствен­ности: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и экономи­ческих систем, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки льносеменоводческих, коноплеводческих станций, кладбища, недвижимые объекты исторического и культурного назна­чения, перечень которых утвержден Правительством РФ.

Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены. На­пример, Декретом СНК РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О земле» положено начало передачи земель в исключительную государ­ственную собственность. Хотя этот акт и был впоследствии отменен, но его положения сохранились в иных многочисленных нормативно-правовых актах, действующих и поныне и обеспечивающих право соб­ственности государства на землю;

- сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о ко­торой регистрируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные дозволенные за­коном сделки.

Сделки   можно  подразделить на  прямые и   косвенные.

Прямые сделки имеют объектом земельный участок, а значит, и чисто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приоб­ретение в собственность земельного участка под огородничество, ког­да участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капитального типа.

Косвенные сделки имеют своим объектом не только и не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке. Эти сделки имеют преимущественно гражданско-правовую природу. Так, купля-продажа жилого дома регулируется ГК РФ, а продажа земельного участка, на котором расположен этот дом, оформляется уже по факту продажи данного дома.

Сделки на приобретение земельных участков могут заключаться' как на определенный срок, так и без указания срока. Однако для пре­сечения торговли земельными участками в целях наживы и вопреки интересам государства, в ЗК РСФСР было сформулировано правило, которое, во-первых, установило мораторий на совершение купли-про­дажи приобретенного земельного участка сельскохозяйственного на­значения, а во-вторых, ограничило круг покупателей, для которых были установлены определенные критерии (ограничения).

Если в нормативно-правовых актах государства выражена его воля, обусловленная интересами народа, то в сделках выражается свобода воли сторон (например, продавца и покупателя), и в случае дефекта этой воли (заблуждение, имеющее существенное значение; обман; насилие; угроза и другие, предусмотренные законом обстоятельства, под влиянием которых совершена данная сделка), сделка может быть признана по суду недействительной по иску заинтересованной сто­роны;

- обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном уча­стке, и через непосредственное наследование земельного участка, при­надлежащего   наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно граж­данско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу.

Передача наследства в виде принадлежавшей покойному недви­жимости зависит от воли последнего или от закона. Передача же земельного участка гражданина, ведущего фермерское хозяйство, огра­ничена несколькими условиями: в случае смерти главы семейного крестьянского (фермерского) хозяйства либо одного из его членов наследство в отношении земельного участка, принадлежащего данно­му хозяйству, не открывается. В случае смерти последнего члена семейного крестьянского (фермерского) хозяйства порядок наследо­вания имущества хозяйства, в том числе земельного участка на пра­ве собственности, осуществляется по правилам гражданского законо­дательства. Однако земельный участок разделу между наследника­ми не подлежит и передается тому из наследников любой очереди, который изъявил желание вести это хозяйство. При наличии несколь­ких таких наследников спор о преимущественном праве наследника этого хозяйства рассматривается судом. Однако наследники, которые не будут участвовать в ведении крестьянского (фермерского) хозяй­ства, не имеют права на получение компенсации от этого хозяйства в размере стоимости части земельного участка, которая соответству­ет их доле наследства.

Если при наследовании обычного имущества применяется круг наследников по завещанию или закону (наследники первой и вто­рой очереди), то при наследовании земельного участка, принадлежа­щего на праве общей совместной собственности крестьянскому (фер­мерскому) хозяйству, это правило не применимо (о чем уже было ска­зано выше);

б)  при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, про­изводственные кооперативы на получение в собственность земельного
участка выдается документ, подтверждающий количественное и сто­имостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетель­ства на право собственности на землю утрачивают силу;

в)  пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приоб­ретение в собственность земельного участка  (ст.  234 ГК РФ)  без юридического оформления своих прав, если он продается (передается
безвозмездно) для того же назначения. При переходе права собствен­ности или другого права на строение, сооружение к приобретателю
переходит и право на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме и для того же разрешенного использования, какое было у
прежнего владельца, если законом не предусмотрено иное;

г)   приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами. При­ ватизация — разгосударствление государственной собственности  на землю. Собственник предприятия, приватизированного в порядке, установленном законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий (физическое или юридическое лицо), обязан в шестимесячный срок со дня своего образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участ­ком. Условия, на которых передается земельный участок (право арен­ды или постоянного (бессрочного) пользования, сервитута и обреме­нения), определяются договором на основании ЗК РФ и законодатель­ства субъектов  РФ.

Приватизация сельскохозяйственных предприятий имеет свою спе­цифику, что обусловливает ее особое правовое регулирование, предоп­ределенное главным образом особенностями сельскохозяйственного производства и его зависимостью от почвенно-климатических условий, сезонности производства и других объективных обстоятельств.

Указом Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях соб­ственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. от 26.03.2003) ус­тановлено право приобретать в собственность земельные участки (доли земельных участков), на которых расположены здания, помеще­ния, сооружения и объекты незавершенного строительства. В первую очередь имеют это право физические и юридические лица — собствен­ники указанных объектов недвижимости.

Объектом продажи является земельный участок (его доли), ранее выделенные землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования и аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанное пра­во, земельный участок предоставляется в фактических границах, суще­ствующих под приватизируемым предприятием на дату утверждения плана приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект.

Приватизация земельных участков — это передача из государствен­ной и муниципальной собственности в собственность граждан и юри­дических лиц земельных участков, находящихся у них на праве посто­янного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе­ния и аренды.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном насле­дуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельных участ­ков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, зап­рещается.

Земельный участок может быть приватизирован только собствен­ником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участ­ка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально ис­ключить необходимость установления  сервитутов.

Было установлено, что приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи); зем­ли заповедников, памятников природы национальных и дендрологиче­ских парков, ботанических садов, земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасны­ми веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Продаже не подлежат незастроенные земельные участки, находя­щиеся в государственной или муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся на землях лесного и водного фондов, особо охраняемые земли, для которых установлен особый режим приватизации законодательством РФ, а также земли, расположенные в морских, речных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного разви­тия.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан была установлена в 1992 г. Для определения среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан вся площадь сель­скохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предпри­ятий, за исключением земель, передаваемых в ведение сельской, посел­ковой, городской администрации, делилась на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе). Главам местной администрации сельских районов по представлению комитетов по земельным ресурсам я землеустройству предоставлялось право определять дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населе­ния. Возмездная приватизация земельной собственности устанавлива­лась в марте 1992 г., и определялся круг субъектов, которым разре­шена продажа земельных участков. Участники такой приватизации — собственники приватизированного путем продажи на коммерческом инвестиционном конкурсе, аукционе государственного, муниципально­го предприятия.  Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных и лиц без гражданства, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных пред­приятий».

При возмездной приватизации граждане, ведущие сельское хозяй­ство, как правило, фермеры, могут получить землю дополнительно, сверх нормы бесплатной приватизации, когда предельные размеры их хо­зяйств по закону превышают установленные нормы.

Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверж­дающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномо­ченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи  (планы) земельного участка и др.

Перечисленные обстоятельства только тогда являются юридически­ми фактами по возникновению правоотношений собственности, когда они законны.

Законность фактов выражается либо в соответствии действующе­му законодательству, либо в непротиворечии ему. В случае незакон­ности юридических фактов, ставших основанием возникновения права собственности на землю, законом предусмотрен правовой механизм защиты. Так, незаконные акты государственных органов могут быть отменены по решению Конституционного Суда РФ (ст. 86, 98 Закона о Конституционном Суде РФ)1; они не применяются судами при рас­смотрении споров и заявлений по защите нарушенных прав (ст. 217 ГПК РФ); незаконные сделки подлежат отмене (ст. 168 ГК РФ), а на­следники могут обжаловать в суд незаконно переданную по наслед­ству землю и т.п.

Правоизменяющие факты — это предусмотренные законом обстоя­тельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собствен­ности. К таким фактам относятся:

- обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нарушать права собственников других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями,  водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде. Это ограничивает правомочия собственника по вла­дению, пользованию и распоряжению своей землей. Так, невозможно возвести строения вблизи водоемов; эксплуатация земельного мас­сива вблизи лесов должна осуществляться с соблюдением противо­пожарных правил; сельскохозяйственные работы на полях должны проводиться с соблюдением ограничений в применении ядохимика­тов и т.п.

В некоторых случаях сужение правомочий вызывает потребность в изменении целевого использования земельных участков. Например, вблизи поселений, лесов и водоёмов приходится переводить пашни в сенокосы и другие естественные угодья, а пахотные угодья осваивают на отдаленных естественных угодьях, что требует значительных затрат;

- обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнитель­ные функции на собственников земель. Так, если у собственника сго­рел на участке от пожара жилой дом, то на этого собственника возла­гается дополнительная обязанность — начать строить новый дом, вос­станавливать старый взамен сгоревшего в течение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется в течение этих лет при условии на­чала восстановления строения в установленном порядке;

- обстоятельства (юридические факты), расширяющие права соб­ственников земельных участков. Например, если на земельном участ­ке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет правомочия собственника, предостав­ляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

- обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополни­тельных правил1. Так, собственники земель в поселениях обязаны осу­ществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряже­нию земельными участками с соблюдением требований генеральных планов (проектов планировки и застройки) поселений, проводить в установленном порядке озеленение и поддерживать территорию в должном противопожарном и санитарном состоянии; на землях при­родоохранного, природно-заповедного, рекреационного назначения выполнять особые условия землепользования и соблюдать установлен­ный на этих землях особый режим земель.

Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собствен­ности.

Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, кото­рые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права соб­ственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. Напри­мер, это добровольный отказ субъекта от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственно­сти на земельный участок, имеют императивный характер, если соб­ственник земли грубо нарушает земельное законодательство. Напри­мер, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухуд­шению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны.

Данная группа фактов (обязывающих принудительно прекратить право собственности на землю) предусмотрена законодательством в качестве своего рода «аварийного клапана» на случай возникновения опасности для земельных угодий. К ним относятся:

 

  • прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть гражданина-собствен­ника, а также другие основания, предусмотренные договором, из кото­рого возникли права на землю. Земля не может пустовать, особенно сельскохозяйственная. Окультуренную землю нельзя оставлять без использования;
  • неиспользование всего или части земельного участка сельско­хозяйственного назначения в течение одного года, а в отношении соб­ственника земельного участка — в течение трех лет, за вычетом вре­мени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  • использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;
  • прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и привати­зации  государственных сельскохозяйственных предприятий.

 

Как уже отмечалось, земля является основой жизни и деятельно­сти народов РФ, проживающих на соответствующей территории, а это значит, что для обеспечения условий нормального их существования (передвижение, строительство объектов особой государственной зна­чимости и т.п.) государство вправе изымать у собственников земли для государственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Понятие о государственных или муниципальных нуждах как осно­вании прекращения права собственности на землю не раскрыто в дей­ствующем земельном законодательстве, как, впрочем, и в ранее действо­вавшем законодательстве. Установлен лишь ряд положений, пресека­ющих ведомственный и иной произвол при изъятии земель:

 

  • ограничено изъятие сельскохозяйственных угодий для несель­скохозяйственных целей;
  • действует правило экономного предоставления земель под объек­ты государственной важности. Так, для строительства линейных соору­жений земельные участки должны быть отведены вдоль существу­ющих трасс;
  • соблюдается процедура согласования при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, выяснения общественного мнения через формы непосредственной демократии.

 

В ст. 44—56 ЗК РФ сказано о прекращении и ограничении прав на землю; о прекращении сервитутов(ст. 48). В ст. 49 закреплены ос­новные элементы механизма изъятия земель; в ст. 52 — условия и по­рядок отчуждения земельных участков. В ст. 55 закреплены условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муници­пальных нужд, а об ограничении прав на землю говорится в ст. 56.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие вы­воды.

  1. Основаниями возникновения, изменения и прекращения пра­ва собственности на землю являются юридические факты, т.е.
    конкретные объективные обстоятельства, с которыми закон свя­зывает вышеуказанные правовые последствия.
  2. Эти факты применительно к правоотношениям собственности можно разделить на провообразующие, правоизменяющие, пра-
    вопрекращающие.
  3. К числу правообразующих юридических фактов относятся административные акты государственных органов, сделки граждан и организаций и иные обстоятельства, с которыми закон свя­зывает возникновение права собственности на землю (открытие наследства, получение земельной доли, более чем 15-летнее владе­ние недвижимостью в установленном законом порядке, когда при переходе права собственности на него переходят и права на об­служивающий эту недвижимость земельный участок).
  4. К числу правоизменяющих фактов относятся обстоятель­ства, возлагающие дополнительные функции на собственников; об­стоятельства, расширяющие права собственников или обязыва­ющие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдени­ем определенных дополнительных правил.
  5. К числу правопрекращающих фактов относятся факты, по­зволяющие прекратить право собственности; факты,  обязыва­ющие прекратить это право, и факты, связанные с изъятием зе­мель для государственных или муниципальных нужд.