5.5. Иные права на пользование землей

Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер.

К числу таковых относятся права на землю, основанные на обяза­тельственных правоотношениях. Главными из них являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определен­ный договором аренды земельный участок, а арендатор — использовать данный участок в соответствии с условиями договора; пользование зем­лями при проведении изыскательских работ (ст. 606—625 ГК РФ и п. 6 ст. 22 ЗКРФ)¹.

Обязательства как основания прав на пользование земельными участками имеют следующие особенности;

- относительный характер данного вида правоотношений, посколь­ку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относитель­но вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств. Например, если договором аренды зе-, мельного участка установлена обязанность -арендатора ограничивать движение транспорта по дорожному полотну, проходящему по данно­му участку, в определенные периоды времени, то эти обязательства не распространяются на лиц, не входящих в круг договорных отношений;

- свобода воли сторон обязательств, на основании которых возни­кает право на пользование земельным участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных дей­ствий арендатора, парализующих волю арендодателя (собственника или владельца земельного участка), то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;

- договорный характер обязательств по использованию земель­ных участков. В отличие от них вещные права и обязанности пре­дусмотрены  законом   и   могут  изменяться  по  усмотрению  сторон лишь в случаях, определенных законом. В частности, право земле­пользователя на разработку общераспространенных полезных иско­паемых значительно уже по объему в сравнении с аналогичным пра­вом лица, владеющего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Если последний обладает этим правом без согласования с собственником земельного участка, то землепользо­ватель обязан согласовывать такие действия с собственником зе­мельного   участка;

- отсутствие специальных решений уполномоченных государ­ственных и муниципальных органов на право пользования земель­ными участками, как это имеет место при вещных правах на землю. Право на пользование земельным участком возникает на основе до­говора (аренды и др.) и факта государственной регистрации дан­ного договора, без которой этот договор может быть признан недей­ствительным;

- установленные законом форма и процедура оформления обяза­тельств как основания возникновения права на землепользование. В частности, устная форма заключения договоров к. земельным отноше­ниям неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, представлено законом в более усложненной форме по сравнению с иными видами сделок. Это усложнение обусловлено осо­бой ценностью земли как объекта правовых отношений, в силу чего усложненная процедура заключения подобного вида договоров явля­ется одним из способов предотвращения нарушений договора. Напри­мер, установление Типовой формы договора купли-продажи (купчей) позволяет уже на стадии заключения этого договора включить в до­говор необходимые элементы, исключая противоречащие закону усло­вия сделки.

Если возникновение вещных прав на землю устанавливается в административном порядке (решением специально установленных го­сударственных или муниципальных органов) и судом (при решении спора о сервитуте), то заключение договоров земельно-правового ха­рактера всецело зависит от усмотрения сторон;

- возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных по договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функ­ции использования земель (узкие права). Например, получение зе­мельного участка фермером в аренду дает последнему возможность осуществлять весь цикл сельскохозяйственной  эксплуатации этого участка; получение же участка по договору на проведение проект-но-изыскательских и иных работ дает право временному земле­пользователю осуществлять лишь отдельные функции (виды работ) на этом участке¹.

Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды зе­мельного участка, то второй вид прав может выражаться в различ­ных видах договоров. Например, в договоре подряда на проведение агрохимического обслуживания полей, в договоре на осуществление научно-исследовательских работ, в трудовом договоре работника селъскбхозяйственной организации, являющейся собственником зем­ли, со своим работником, который осуществляет эксплуатацию за­крепленного за ним участка на условиях арендного подряда и т.д.

Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещны­ми правами на землю, отличаясь от них следующими основными при­знаками:

 

• срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда пред­полагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и ос­новывается на административно-правовом акте предоставления земель­ного участка во временное пользование;
• возмездный характер использования земель. Если лица, облада­ющие вещными правами на земельный участок, осуществляют плату за землю в виде установленных ставок налогов в государственную казну, то арендатор земельного участка платит арендодателю аренд­ную плату в размерах, определяемых соглашением сторон по догово­ру аренды. В силу этого возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмезд­ность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нор­мируется сторонами в допустимых законом пределах.

 

При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на осно­ве иных вещных прав на земельный участок;

- взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отно­шений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором арендуемого земельного участка, установить обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании и возводить определенные сооружения и строения на арендуемом участке и др.

Однако указанная регламентация должна осуществляться сторона­ми при условии непротиворечия вводимых сторонами правил аренды земельных участков нормам действующего российского законодатель­ства (ст. 270 ГК РФ и ст. 46, 48 ЗК РФ).

Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вы­текающих из права землепользования. Например, установленная в договоре аренды обязанность арендатора по содержанию дорог обще­го пользования, проходящих через арендуемый земельный участок, является, в случае невыполнения ее, основанием взыскания с аренда­тора убытков и применения к нему ответственности за нарушение правил содержания этих дорог;

- возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обяза­тельств, составляющих внутренний регламент аренды земельных уча­стков. В частности, такое воздействие эффективно осуществляется применением неустойки и других санкций, как предусмотренных за­конодательством за нарушение договора, так и сторонами этого дого­вора. В частности, стороны вправе устанавливать неустойку в виде денежной суммы, соразмерной убыткам, причиняемым нарушениями договорных обязательств, поскольку при явной несоразмерности суд вправе при рассмотрении спора уменьшить размер этой неустойки.

Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отно­шении этих земельных участков. Например, использование земельно­го участка для проведения мелиоративных и изыскательских работ дает право подрядчику проводить только такие действия с преобразовани­ем почвенного покрова земельного участка, которые предусмотрены в проектно-еметной документации на эти мелиоративные работы. Совершение иных действий (например, посев сельскохозяйственных культур) допустимо лишь при условии разрешения их в соответствующем до­говоре и если эти действия необходимы, к примеру, для проверки ре­зультатов проведенных мелиоративных мероприятий.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыска­тельские работы, проводят их на всех землях независимо от целевого назначения на основании принятых в установленном порядке реше­ний о проведении этих работ и договоров, заключаемых с собственни­ком, владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Земельные участки, необходимые для изыскательских работ, не изыма­ются.

В договорах определяется срок проведения работ и размеры пла­тежей за использование земельных участков, обязанности по возме­щению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для ис­пользования по целевому назначению.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыска­тельские работы, после приведения земельных участков в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, сдают их по акту собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земель­ных участков.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыска­тельские работы, которые по технологии их выполнения требуют за­нятия земельных участков или их частей под временные постройки, размещение оборудования, техники, складов и прочих сооружений, ог­раничивающих полностью или частично использование этих земель­ных участков собственниками, владельцами, пользователями и аренда­торами, выплачивают соответственно земельный налог или арендную плату и полностью возмещают собственникам, владельцам, пользова­телям и арендаторам причиненные им убытки.

Указанные иные виды договоров, порождающие право пользования земельными участками, отличаются от договоров аренды земельных участков узкоцелевым характером действий в отношении земель, и практика правового регулирования знает такие формы договорных отношений, как договоры на осуществление поливов сельскохозяй­ственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслу­живания, договоры на компактную застройку земельных участков и т.д.

Поскольку предметом договорных отношений является определен­ная функция по использованию земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций осуществляется в другой форме — в форме лицен­зирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградирован­ных сельскохозяйственных угодий и др.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользова­ния землей закреплены в ст. 47 ЗК РФ.

Таким образом, наряду с вещными правами на земельные участки существуют и обязательственные правоотношения, порождающие права на эти участки, что имеет определенную правовую специфику.