По мнению И.С. Вишневской, "после заключения договора конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользоваться конкретным жилым помещением. Именно тогда следует считать процесс формирования этого права завершенным. В домах государственного и общественного фонда момент завершения этого процесса может быть отнесен к моменту заключения договора найма жилого помещения" (см.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д., 1986. С. 16). Наконец, А.Ю. Кабалкин полагает: "Ордер служит предпосылкой заключения между ордеродержателем и управлением домом договора найма жилого помещения. Заключение договора завершается оформлением отношений сторон по использованию жилого помещения, между ними возникает жилищное правоотношение" (см.: Кабалкин А.Ю. Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 20).

Во всяком случае присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и передача вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти передача жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу "Права и обязанности сторон", имея в виду договор социального найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма <*>.

--------------------------------

<*> См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 368.

Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно - эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом". При этом Ю.К. Толстой признает, что "договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, возмездный" <*>. Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава цитируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изложением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надлежащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: "Возникновение гражданских правоотношений".

--------------------------------

<*> Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30.

В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение "вселения" в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реальным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот, в консенсуальном договоре в числе оснований его возникновения "вселению" не остается места.

В приведенном выше четырехчленном юридическом составе традиционно последним по счету элементом фигурировало заключение письменного договора <*>.

--------------------------------

<*> См., в частности: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. С. 93; Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 181.

Выделение в юридическом составе такого юридического факта, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим в то время, как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских гражданских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия не имевшего письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора как такового и при отсутствии письменной формы.

Развивая свою высказанную относительно формирования юридического состава позицию (только письменный договор!), В.Ф. Чигир приходил к выводу: "В практике договоры найма жилого помещения не заключаются" <*>. Но если это так, то, помимо прочего, остается открытым, какое же последствие влечет за собой юридический состав, о котором идет речь?

--------------------------------

<*> Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 70.

Отсутствие договора, как полагали сторонники соответствующей точки зрения, компенсировалось в определенной мере наличием типовых договоров и императивных норм, охватывающих широкий круг вопросов <*>. В рассматриваемой области отношений действительно широко применялись и применяются типовые договоры. В частности, о типовых договорах найма жилого помещения идет речь уже в самой ст. 50 Жилищного кодекса, которая предусматривает утверждение типового договора найма жилого помещения <**>. А много лет спустя, 4 мая 1999 г., Правительство РФ приняло уже упомянутое Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба. Приложением к нему стал "Жилищный договор", определяемый в Положении как "типовой".

--------------------------------

<*> См., в частности, там же.

<**> Утверждение последовало 25 сентября 1986 г. (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10).

Однако при этом следует иметь в виду, что императивные, как, впрочем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры могут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соответствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности договора, остается заключить его хотя бы в устной форме.

Отмеченное обстоятельство отнюдь не исключает преимуществ письменной формы договоров жилищного найма. Эти преимущества весьма убедительно доказывал В.Ф. Чигир, справедливо полагая, в частности, что она способна в большей степени защитить интересы держателя ордера <*>.

--------------------------------

<*> См.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 67 и сл.

Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно - коммунального хозяйства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муниципального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы <*>.

--------------------------------

<*> Имеется в виду Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. "О реформе жилищно - коммунального хозяйства Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131).

Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том числе заключенными с помощью конклюдентных действий, способных выразить волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и ее принятие. По этой причине представляют интерес поиски различными авторами такого рода конклюдентных действий <*>.

--------------------------------

<*> По мнению В.Ф. Чигира, сдача ордера жилищно - эксплуатационной организации или вселение в помещение, указанное в нем, действительно порождает договорное жилищное правоотношение. Но это еще не означает, что можно и не выполнять требование ч. 1 ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик заключить с гражданином, на имя которого выдан ордер, в письменной форме договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 60). Сам автор ссылался при этом на В.Н. Литовкина, полагавшего, что, коль скоро "ордер управления домами" принят, эти встречные действия могут оцениваться как заключение в устной форме договора найма (см.: Литовкин В.Н. Функции и роль договора найма жилого помещения // Советское государство и право. 1977. N 4. С. 127); а также на И.Б. Мартковича, считавшего необходимым предусмотреть в законе возможность заключения договора найма жилого помещения путем предъявления гражданином ордера и фактической передачи ему жилищно - эксплуатационной организацией жилого помещения, предусмотренного в ордере (см.: Марткович И.Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. N 11).

Аналогичную позицию занимал и И.П. Прокопченко, полагавший, что "сдача ордеродержателем ордера жилищному органу и получение взамен его ключей от жилого помещения свидетельствует о согласии сторон с требованиями, содержащимися в типовом договоре (имеется в виду Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР 25 сентября 1985 г. - СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10. - М.Б.), а следовательно, о принятии ими условий указанного договора" (Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 183).

Существенным условием договора социального найма, подобно договору найма коммерческого, служит прежде всего предмет договора - жилое помещение. При этом указанное условие исчерпывающим образом определяется ордером.

Теперь об основных условиях договоров найма.

Из ст. 10 Жилищного кодекса вытекает, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договор условие о сроке любой продолжительности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служебного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужившая основанием предоставления ему помещения для проживания (ст. 106 Жилищного кодекса). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Кодекса установлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отношений, а по этой причине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех, кто с ним проживает. Там же, в Жилищном кодексе, предусмотрены случаи, при которых выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другого помещения.

В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответствующих платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услуги. Один из таких актов - Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" <*>. В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должны утверждаться нормативы потребления жилищно - коммунальных услуг, а также ставки дотаций на жилищно - коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Этим же актом утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет о компенсациях (субсидиях), предоставляемых гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает социальную норму.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг" <*> установлено, что сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченными им организациями через расчетно - кассовые центры. То же Постановление определило круг оплачиваемых услуг, куда, в частности, включены водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116.