Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления последствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведенной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на случай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не может понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, Постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утвержден Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве <*>. Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

--------------------------------

<*> Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 214 и сл.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете - считается безусловно существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к предмету, может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК ("Плата за жилое помещение"). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения "за плату" включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что, если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК ("Последствия недействительности части сделки"). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Определенную роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаем на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определенную роль в решении жилищной проблемы, все еще весьма острой для нашей страны.

Вместе с тем в настоящее время существует специальная норма, решающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики").

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК ("размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения") имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить "по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги". Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исключения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. Примером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенным. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет общее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого "изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке".

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесенной той и другой платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования реализуются через суд. Точно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 2 от 3 апреля 1987 г. (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 137).

Из ст. 683 ГК ("Срок в договоре найма жилого помещения") вытекает прежде всего то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом особенностей. Прежде всего следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государственного или муниципального фонда приобретают граждане, которые признаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении своих жилищных условий.

Жилищный кодекс (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина <*>. Государственные и муниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или принимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, нуждающихся в жилых помещениях.

--------------------------------

<*> Пункт 13 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, утвержденного Постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г., указывает, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, зарегистрированные по месту жительства в г. Москве не менее десяти лет.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. Жилищный кодекс особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случаях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в частности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 34 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого жилого помещения при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пенсии в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории "долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения" <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 14 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.

Предоставление жилого помещения осуществляется решением администрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих государственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением администрации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное решение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и последующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решением администрации организаций, в ведении которых находится соответствующее помещение. С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 Жилищного кодекса).

По своей правовой природе ордер представляет собой административный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в Жилищном кодексе предусмотрены: предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР N 5 от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" по отношению к одному основанию - нарушению очередности - указало на необходимость выяснять, "действительно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, например, в соответствии со ст. 41.1 Жилищного кодекса РСФСР, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера очередность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)" <*>.

--------------------------------

<*> Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 196.

Жилищный кодекс (ст. 100) предусматривает, что при признании ордера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. предусматривает возможность обращения с требованиями о признании недействительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилое помещение <*>.

--------------------------------

<*> См.: Там же. С. 195 - 196.

Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера возникает право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительным ордера, выданного в нарушение установленного порядка без соответствующего решения местной администрации. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Центрального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 Жилищного кодекса трехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействительным. Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руководствоваться ст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении последствий недействительности ничтожных сделок десятилетний срок исковой давности. При этом был выдвинут ряд аргументов.

Прежде всего Верховный Суд РФ указал на то, что "в силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения договора найма жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско - правового отношения" <*>.

--------------------------------

<*> Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 23.