13.7. Право пользования землями жилой и общественной застройки

Согласно ст. 85 *Ж РФ «Состав земель поселений и зонирование территорий» в состав земель поселений могут входить земельные уча­стки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

• жилым;
• общественно-деловым;
• производственным;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационным;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов;
• иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям при­надлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Пра­вилами землепользования и застройки определяется градостроитель­ный регламент для отдельной территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возмож­ности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственно­го, рекреационного и др.).

Для земельных участков, расположенных в границах одной терри­ториальной зоны, устанавливается единый градостроительный регла­мент, который определяет основу правового режима земельных участ­ков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участ­ков и применяется в процессе застройки и последующей эксплуатации возведенных сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения все­ми пользователями и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности иных прав на земельные участки. Названные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой терри­ториальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижи­мости не соответствуют установленному градостроительному регламен­ту территориальных зон (см. п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Земли жилой застройки предоставляются в бессрочное пользова­ние различным предприятиям, организациям и учреждениям для стро­ительства и эксплуатации жилых, культурно-бытовых и других строе­ний и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищ­ного строительства¹.

Заказчикам жилищного, культурно-бытового и коммунального стро­ительства земельный участок предоставляется во временное пользо­вание только на время строительства. По окончании строительства одновременно с передачей гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям возведенных строений и сооружений для их эксплуата­ции администрация города предоставляет им в бессрочное пользова­ние земельные участки (или в собственность — в случаях, предусмот­ренных законом).

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова­ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни­ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий­ской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат госу­дарственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Федеральном агентстве по строитель­ству и жилищно-коммунальному хозяйству¹.

В крупных городах, где жилищное, культурно-бытовое и коммуналь­ное строительство объединено в одной специализированной строитель­ной организации (например, в Москве), земельные участки предостав­ляются единому заказчику (Главному управлению капитального строи­тельства) с передачей их после окончания строительства в пользование соответствующим организациям, предприятиям и учреждениям.

Однако в ряде городов строительство наряду с единым подрядчи­ком осуществляется министерствами, ведомствами, предприятиями и организациями. Это приводит к недостаточно комплексной и плано­мерной застройке города. В первую очередь используются более «вы­годные» земельные участки.

Существующий порядок предоставления земельных участков нуж­дается в совершенствовании. Целесообразно выделение всех капита­ловложений одной специализированной строительной организации (как в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах). Это серь­езно улучшает состояние дел, позволяет все проектно-изыскательские работы, застройку и реконструкцию городов осуществлять своевремен­но и последовательно.

Земельные участки для строительства отводятся, как правило, по решениям городских органов самоуправления (их администрации) при условии, что застройка предусмотрена надлежаще утвержденными планами капитального строительства или решениями соответствующих местных органов самоуправления (их администрации).

Конкретные размеры участков определяются исходя из объема и вида строительства, а также из обеспеченности данного населенного пункта свободными землями в соответствии с утвержденными в установлен­ном порядке нормами и проектно-технической документацией².

Придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (либо частично приватизированных), являются государственной или муниципальной собственностью, если иное не предусмотрено федеральным законом, и предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование организациям, осуществляющим управление указанны­ми домами.

При создании единого комплекса имущества в жилищной сфере при приватизации всех жилых и нежилых помещений и образовании при этом жилищного товарищества придомовые земельные участки пере­даются данному товариществу в постоянное (бессрочное) пользование или аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Порядок пользования придомовыми земельными участками много­квартирных жилых домов определяется законами субъектов РФ, нор­мативными правовыми актами органов местного самоуправления, а также уставом жилищного товарищества.

Предприятия, учреждения, организации, а также граждане могут использовать отведенный им земельный участок только для опреде­ленных целей — для предпринимательской деятельности, разных ви­дов строительства, дальнейшего обслуживания зданий и сооружений. Назначение, тип, размеры, а также характеристика строений и соору­жений, которые должны быть возведены, устанавливаются в докумен­тах об отводе земельных участков в точном соответствии с утверж­денными проектами строительства. Изменить эти условия и строить не предусмотренные в документах здания и сооружения застройщик не вправе.

В документах отвода устанавливаются также сроки начала строи­тельства и выполнения отдельных строительных работ и общий срок окончания строительства. Соблюдение этих сроков является одной из важных обязанностей застройщика.

Возведенные строения признаются принадлежащими соответству­ющим землепользователям на праве собственности, оперативного уп­равления или пользования. Право Пользования предоставленными им земельными участками неотделимо от права собственности на строе­ния, находящиеся на этих участках, и прекращается с прекращением права собственности на строения.

На землях поселений при переходе права собственности на строе­ние переходит также и право землепользования, собственности на зе­мельный участок или его часть. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права соб­ственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.

Градостроительную деятельность стимулируют следующими мерами: установлением порядка предоставления и изъятия земельных участ­ков, иной недвижимости и ресурсов, а также установлением налоговых ставок и коэффициентов с учетом градостроительной ситуации в со­ответствии с законодательством РФ, субъектов РФ и др.

Прекращение права пользования участком государственных, коопе­ративных, иных общественных организаций и граждан может иметь место лишь по основаниям, указанным в законе.

Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бес­срочное) пользование, аренду из государственных и муниципальных земель или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществ­лять снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительным, жилищным законо­дательством, законодательством об охране окружающей среды и куль­турного наследия и другим законодательством при условии выполне­ния обязательств обременения земельных участков.

Право начала строительства наступает после согласования и ут­верждения в установленном порядке его проекта, получения разре­шения на строительство от органов исполнительной власти или ор­ганов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земель.

Указанные земли могут подразделяться на общественно-деловые, производственные и инфраструктурные, зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий, территорий пригородных зон и т.п.

На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет средств владельца.

13.8. Право пользования землями общего пользования

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселе­ниях состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (пло­щади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизи-рованных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусо-роперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удов­летворения нужд города, поселка, сельского поселения.

Перечисленные земельные участки общего пользования могут вхо­дить в состав различных территориальных зон и не подлежат прива­тизации.

На землях общего пользования разрешается возведение капиталь­ных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченно­го типа (палатки, киоски и т.п.), но без, ущерба для целевого назна­чения.

Земельные участки на улицах, проездах, бульварах, скверах, парках могут предоставляться во временное пользование (аренду) государ­ственным, кооперативным организациям, гражданам для размещения на них торговых павильонов, киосков, ларьков и т.д.

Земли общего пользования, как правило, не закрепляются за от­дельными пользователями, а эксплуатируются для удовлетворения различных потребностей всего городского населения. Использование их по прямому назначению может осуществляться всеми гражданами без каких-либо ограничений. Такое пользование является, как прави­ло, бесплатным.

Производство на землях общего пользования каких-либо спе­циальных работ, препятствующих их использованию по прямому назначению (закрытие улиц, проездов и пр.), допускается лишь с особого разрешения в каждом случае местных органов самоуправления.