10.2. Понятие и причины возникновения земельных споров

Спором, в общем понимании этого слова, является взаимное притя­зание двух или нескольких лиц (сторон) на один и тот же объект, разрешаемое путем состязания (словесного доказывания, отстаивания своей точки зрения) в судебном процессе. Например, гражданин, вы­нужденный провести мероприятия по устранению сорной раститель­ности на соседнем участке, поскольку сорняки стали заражать его участок, предъявляет иск к нарушителю правил борьбы с сорняками о возмещении понесенных расходов, а нарушитель отказывается воз­местить их, полагая, что не обязан тратиться на устранение сорняков в той части участка, которую временно не использовал. В данном слу­чае обе стороны имеют притязание на стоимость расходов: одна тре­бует оплатить, другая считает, что не должна платить.

Земельный спор — это обсуждение и доказывание своих прав на землю с соблюдением установленной процессуальной процедуры и равноправия перед законом всех участников земельных отношений.

Предметом земельного спора может являться любая конфликтная ситуация, связанная с земельным участком, его границами, размерами и т.д.

Сторонами в спорах, помимо собственников земли, других пользо­вателей, могут быть юридические и физические лица, нарушившие их законные интересы, а также органы власти и управления, принявшие решение по земельным вопросам, вызвавшим несогласие со стороны истца.

Земельные споры, как правило, касаются возникновения, изменения И прекращения прав пользователей землей. Споры могут быть как между пользователями землей, так и между ними и органами государ­ственного регулирования земельных отношений.

Разрешение земельного спора — это правоотношение, урегулиро­ванное нормами земельного, гражданского, гражданско-процессуального и арбитражно-процессуального права.

Земельно-правовые споры специфичны тем, что объектом их все­гда является земля, которая фигурирует в качестве такового прямо или косвенно. Это споры по поводу предоставления, изъятия, порядка пользования землей, а также возмещения затрат, возникающих в свя­зи с земельными отношениями.

Земельные споры могут быть классифицированы в зависимости от порядка их рассмотрения на административные и судебные, а так­же по объекту, субъекту спора и другим основаниям.

Рассмотрим их по отдельности.

1. Споры, возникающие по поводу предоставления земельных участков. Они   бывают   следующих разновидностей:

а)  по поводу нарушения правил предоставления земельных участков. Так, при предоставлении земель под строительство объектов, затрагива­ющих экологические интересы населения, в необходимых случаях ре­шения должны приниматься по результатам обсуждения или референ­дума (ст. 35 Закона об охране окружающей среды), и если решение об отводе участка вынесено вопреки волеизъявлению населения, то заин­тересованные лица через своих представителей или непосредственно вправе оспаривать в суде свои нарушенные права; равным образом впра­ве оспаривать незаконное предоставление участка другим лицам побе­дитель в конкурсе на организацию крестьянского (фермерского) хозяй­ства (Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фер­мерском) хозяйстве»¹);

б)  по поводу нарушения границ землепользовании, происшедшего при отводе земельных участков. Например, отводя участок в собствен­ность тех или иных лиц, землеустроительная служба допустила ошибку в вычислении границ нового землепользования и отвела часть уже

принадлежащей другому собственнику земли  новому землепользователю; в ходе землепользования соседний землепользователь самоуп­равно прирезал себе часть земельной площади соседа; соседний зем­лепользователь незаконно перекрыл земельный переход, являющийся местом общего пользования и т.п. Во всех этих случаях потерпевшее лицо, его представители и иные заинтересованные лица вправе обра­щаться с иском в. суд и по суду добиваться восстановления нарушен­ных прав.

2.   Споры, возникающие в ходе осуществления прав на исполь­зование земли. Как собственник, так и арендатор, а равно иные лица,
осуществляющие использование земли, вправе оспаривать по суду:

а)    вмешательство в их хозяйственную деятельность,  поскольку право самостоятельного хозяйствования на земле гарантируется за­коном и всякие ограничения этого права допустимы не иначе, как в специально оговоренных законом случаях, если этого требуют инте­ресы национальной безопасности и охраны окружающей среды. Так, собственник земельного участка вправе оспаривать незаконные дей­ствия соседнего землепользователя, который строительством объекта на границе участков затеняет выращиваемые сельскохозяйственные
культуры, снижая их урожайность;

б)   создание помех со стороны других лиц, препятствующих нормаль­ному осуществлению правомочий по владению, пользованию и распо­ряжению земельным участком. Например, если выстроенная по сосед­ству с садоводческим товариществом фабрика сбросами вредных ве­ществ препятствует собственникам выращивать экологически чистую сельскохозяйственную продукцию, то товарищество, как и каждый от­дельный его член, вправе предъявить иск к этой фабрике об устране­нии данных препятствий (прекращении сброса вредных веществ).

3.   Споры, возникающие при изъятии земельных участков, могут быть:

а)    по поводу незаконного решения об изъятии земельного участ­ка. Например, местная администрация принимает решение об изъятии
земельного участка как используемого  нерационально,   и  арендатор земли вправе доказывать по суду незаконность этих притязаний, по­скольку снижения урожайности земли не произошло, мероприятия по повышению плодородия проводились своевременно и правильно;

б)    по поводу незаконных требований  (или законных требований) досрочного прекращения договора аренды земли в связи с нарушени­ем договорных обязательств арендатором. Так, арендатор вправе дока­зывать по суду, а арендодатель опровергать в судебном заседании не­
соответствие или соответствие хозяйственной деятельности арендато­ра положениям договора аренды данной земли.

4. Земельные споры,  возникающие из негаторных (владельче­ских)  исков. В случае нарушения земельных прав собственников или других землепользователей они вправе обратиться в суд о прекраще­нии неправомерных действий со стороны нарушителя и о возмещения
причиненных им убытков.

5. Земельные споры, возникающие в связи с земельно-планиро­вочными работами. Такие   споры  часто  встречаются  в жизни.   Они,
как правило,  имеют сложный юридический состав.  Специфика этих споров заключается в том, что ответчиками или соответчиками в этих
спорах являются, как правило, органы государственной власти, кото­рые осуществляют в отношении этих земель свои земельные права.
Эти  споры возникают,  когда ведут строительство  крупных объектов (водохранилищ, железных и автомобильных дорог; таких, например, как скоростная дорога Москва —  Санкт-Петербург и др.) и когда затра­гиваются интересы многих пользователей землей.

6. Споры по поводу возмещения убытков,  причиненных в ходе осуществления земельных правоотношений, можно подразделить
следующим   образом:

а)  взыскание по суду убытков, причиненных правомерными действи­ями,  которые в свою очередь подразделяются:

• на взыскание убытков, причиненных изъятием земель или вре­менным занятием земельных участков, ограничением прав лиц, исполь­зующих землю, или ухудшением качества земель,  которые соверше­ны в соответствии с законом или не в противоречии с ним.  В та­ком случае суды обязаны решать дело с применением специального Положения, в котором есть определенные ограничения во взыскании убытков;
• взыскание убытков, причиненных иными правомерными действи­ями, например причинение убытков, совершенное в состоянии крайней необходимости (ст.   1067 ГК РФ). В таком случае суд вправе привлечь к участию третьих лиц, в интересах которых действовало лицо, причи­нившее этот вред, возложить на них обязанность возмещения этого вреда и т.п.;

б)  взыскание убытков, причиненных неправомерными действиями. При решении дел данной категории применяются общегражданские
правила возмещения вреда, предусмотренные ст.   1064 ГК РФ (пол­ное возмещение причиненного вреда виновными лицами),  с учетом
особенностей  объектов,   которыми причинен  вред,   например  вред, причиненный источником повышенной опасности: его владелец обя­зан возместить независимо от своей виновности или невиновности (ст. 1079 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 22.04.1992 № 6 (в ред. от 21.10.1996)' суды вправе принять к про­изводству и рассмотреть по существу дела по спорам, связанным с зе­мельными отношениями, одной из сторон которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятель­ности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной адми­нистрации по земельным спорам (ст. 46 Конституции РФ).

Согласно указанному Постановлению Пленума Верховного Суда РФ судам, в частности, подведомственны:

• требования о признании неправомерным отказа местной админи­страции в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного, хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивиду­ального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота;
• жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей ад­министрацией государственных актов, удостоверяющих право собствен­ности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного дого­вора аренды земли;
• требования о признании неправомерными прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земель­ными участками и их аренды;
• жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласо­вании места размещения объекта, для строительства которого необхо­димо изъятие земельного участка для государственных и обществен­ных нужд;
• жалобы собственников земли, арендаторов о признании недей­ствительными актов, изданных государственными или иными органа­ми не в соответствии с их компетенцией либо с нарушением требова­ний законодательства и др.

Кроме того, в указанном выше Постановлении Пленума Верховного Суда РФ сказано, что судам не подведомственны споры и жалобы, связанные с предоставлением земель, их изъятием для государствен,: ных и общественных нужд, прекращением прав на землю, по вопросам, аренды, отчуждения и приобретения земельных участков, а также иные земельные и имущественные споры, связанные с земельными отноше­ниями, когда его участниками являются предприятия, их объединения, организации любых организационно-правовых форм, включая колхозы, а также граждане и их объединения, самостоятельно осуществляющие предпринимательскую деятельность, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, поскольку по АПК РФ указанные дела отно­сятся к юрисдикции арбитражного суда.

По предмету земельные споры можно подразделить на споры, воз­никающие по поводу:

• земельных прав, например права собственности на земельный участок, права преимущественного перед другими лицами возобновления арендных отношений, права на наследование земельного участка и т.п.;
• признания поземельных прав, т.е. прав на недвижимость, связан­ных с правом на земельных участок, например празо собственности на жилой дом и земельный участок, на котором он построен; право на сохранение членства в садоводческом товариществе и на. садовый домик с садовым участком; право на гараж и место,, на котором он рас: положен, а также право на пользование землями общего пользования в гаражно-строительном кооперативе и т.п.;
• признания имущественных прав, например права на компенсацию убытков, причиненных правомерными или неправомерными действия­ми; права на урожай, выращенный до расторжения договора аренды земельного участка и т.п.

Основными причинами возникновения земельных споров являются:

• недостатки в действующем законодательстве. Так, недостаточно четко регламентированный порядок предоставления земель, находящих­ся в собственности или аренде, для проведения изыскательских работ может породить многочисленные споры о порядке возникновения от­ношений по временному предоставлению таких земель, по порядку компенсации расходов на их восстановление, по порядку исполнения договорных обязательств и соотношению их с производственно-хозяй­ственной деятельностью лиц, использующих землю на праве собствен­ности или аренды и т.п.;
• недостатки в доведении содержания вновь принятых нормативно-временное поступление сведений об изменившемся законодательстве неизбежно порождает необоснованные конфликты между теми, кто свое­временно,узнал об этих изменениях, и теми, кто не заботится о знаком­стве со вносимыми в законодательство изменениями;
• недостатки в работе должностных лиц государственного аппара­та: покровительство монополистическим тенденциям, особенно в бфе­рё нарождающегося частного предпринимательства в землепользова­нии; бюрократизм и волокита; недостаточная квалификация работни­ков государственного аппарата и др.;
• недобросовестное поведение отдельных субъектов земельных правоотношений, выражающееся в попытке строить свое материаль­ное и финансовое благополучие за счет противоположной стороны по земельному спору.

Профилактика земельных споров заключается в устранении выше-перечисленных причин и условий, порождающих эти споры. В частно­сти, основными профилактическими мероприятиями следует признать: совершенствование действующего законодательства, как земель­ного, так и смежного с ним.

При этом совершенствование закона долж­но идти по трем основном направлениям:

а) совершенствования материальных норм права, в частности бо­лее чёткой регламентации правомочий собственников, арендаторов земельных участков и других лиц, использующих землю; прав на воз­мещение причиненных им убытков; прав на компенсацию расходов, причиненных нарушением состояния окружающей среды производ­ственной деятельностью государственных и иных организаций и т.п.;

б)   совершенствования процессуальных норм права, от надлежаще­го действия которых зависит быстрота реализации правомочий субъ­ектов и устранения конфликтных ситуаций. Например, принятое По­ложение о формировании специального фонда земель для ведения крестьянского хозяйства, порядок рассмотрения и решения дел о фор­мировании крестьянских хозяйств и получении земель для этой цели
способствуют более  оперативной реализации прав граждан  на веде­ние крестьянского хозяйства и устранению возможных конфликтов в
данного вида отношениях;

в)   совершенствования нормативных актов, обеспечивающих приме­нение материальных и процессуальных норм. Так, при возникновении споров,  вытекающих из договора мены земельными участками,   су­щественным подспорьем определения законности и справедливости данной сделки служит ГОСТ (обеспечительный нормативный акт), в котором закреплены  основные  признаки  меняемых участков,   квалифицирующих эти участки как -  несельскохозяйственных, относящихся к тем или иным земельным угодьям;

- совершенствование практики доведения до всех граждан и юри­дических лиц, находящихся на территории России, вновь принимаемых нормативно-правовых актов. Согласно ст. 15 Конституции РФ любые нормативно-правовые акты, затрагивающие права и свободы человека и гражданина, а также его обязанности, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, не могут применяться в России; подзаконные нормативные акты министерств и ведомств, не прошед­шие государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, так­же являются недействительными.

Обязательная публикация вновь принимаемых нормативных актов, а также их изменений в установленных периодических изданиях, спо­собствуя совершенствованию правосознания субъектов земельных правоотношений, устраняет значительное число причин и условий, порождающих земельные споры;

- правовое обеспечение деятельности должностных лиц органов го­сударственной власти, от которых зависит решение земельных вопросов и особенно той их части, где могут возникать конфликтные ситуации.

Совершенствование законодательства в данной сфере должно быть направлено на расширение круга лиц, могущих обжаловать незакон­ные действия указанных органов и их работников;

- пресечение недобросовестного поведения отдельных субъектов земельных правоотношений, их незаконного стремления строить свое финансовое и материальное благополучие за счет других лиц и порож­дения вследствие этого заведомо незаконных заявлений. Этому слу­жат такие положения в законодательстве, как институт взыскания морального вреда, получивший полноправное действие; институт граж­данской пошлины, которую заявитель, обращаясь в суд, обязан предва­рительно заплатить (иначе дело не подлежит рассмотрению) (ст. 130 ГПК РФ); в случае проигрыша дела данная пошлина уплачивается им полностью, возложение ее на другую сторону спора возможно лишь при проигрыше дела последней (ст. 90 ГПК РФ);

- профилактика земельных споров. Ей способствует и правильное разрешение дел в судах, арбитражных и третейских судах, поскольку ошибки в решении споров порождают дополнительные жалобы, кас­сационные и надзорные производства и т.п.

Правильному же решению земельных споров способствует эффек­тивная работа надзорных инстанций, обобщающих дела по наиболее сложным вопросам, по которым имеются значительные пробелы в дей­ствующем законодательстве; вынесение пленумами судов руководящих определений и постановлений, публикующихся в БВС РФ, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ» и других официальных периоди­ческих изданиях.

Наконец, профилактике земельных споров служит освещение дея­тельности судов по рассмотрению данной категории дел в средствах массовой информации и по телевидению, их надлежащая оценка.