§ 9. Припинення договору найму жилого приміщення

Зобов'язання, що виникають з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за воле­виявленням сторін, так і незалежно від їхньої волі. Припи­нення зобов'язання за волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житлові правовідносини мо­жуть бути припинені також у зв'язку з певними подіями (смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку зі стихійним лихом тощо).

Отже, поняття припинення житлових правовідносин є ширшим за поняття розірвання договору, але в цьому пара­графі ми зупинимось тільки на випадках розірвання договору житлового найму.

За загальним правилом, передбаченим ст. 107 Житлового кодексу, наймач за згодою членів своєї сім'ї має право у будь-який час вимагати розірвання договору найму жилого приміщення. Для цього він повинен довести до відома наймо­давця своє рішення, сплатити квартирну плату та здати примі­щення у належному стані.

Жиле приміщення надається в користування вам членам сім'ї наймача. У тих випадках, коли вибуває не вся сім'я, договір найму жилого приміщення не розривається, а най­мач, який вибув, втрачає право на користування цим жилим приміщенням з дня виїзду.

Розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця проводиться лише з підстав, установлених зако­ном, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, яким загрожує обвал.

Як правило, виселення громадян проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядку можуть бути виселені лише громадяни, які самоправно зайняли жиле приміщення, тобто вселилися без будь-яких законних підстав, або які проживають у жилому приміщенні, якому загрожує обвал.

Виселення в адміністративному порядку проводиться на підставі заяви наймодавця (наймача) із санкції прокурора. У випадках самоправного зайняття житлової площі громадяни виселяються без надання їм жилого приміщення, а якщо гро­мадяни виселяються з будинку, якому загрожує обвал, їм надається впорядковане жиле приміщення. З прийняттям Конституції України і встановленням у ст. 47 норми, згідно з якою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інак­ше як на підставі закону за рішенням суду, адміністративний порядок виселення на практиці не застосовується.

Відповідно до ст. 110 Житлового кодексу у випадках, якщо будинку загрожує обвал, знесення будинку чи переобладнан­ня його на нежилий, наймодавець має право виселити громадян з наданням їм іншого впорядкованого жилого приміщення.

За ст. 111 Житлового кодексу, якщо будинок, в якому зна­ходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи громад­ських потреб, громадянам, що їх виселяють, надається інше впорядковане жиле приміщення органами державної адміні­страції ради місцевих народних депутатів, а у тих випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, — цією організацією.

У разі переобладнання жилого будинку на нежилий грома­дянам, яких виселяють, має бути надане інше впорядковане жиле приміщення. Його зобов'язана надати державна, коопе­ративна чи інша громадська організація, якій належить буди­нок (жиле приміщення), що підлягає переобладнанню. Якщо ці організації не можуть надати житло, його надає виконавчий комітет місцевої ради народних депутатів.

Стаття 113 Житлового кодексу містить перелік вимог, що ставляться до впорядкованого жилого приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.

По-перше, надаване жиле приміщення повинно бути в межах даного населеного пункту.

По-друге, впорядковане жиле приміщення має бути розта­шоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване жиле приміщення за розміром не може бути менше за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий на­ймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

По-четверте, при виселенні з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається жиле приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.

По-п'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, жиле приміщення надається з урахуванням права на додат­кову житлову площу.

Досить часто при виселенні громадян у зв'язку із знесен­ням будинку виникає питання, чи мають право громадяни, які проживали в одному жилому приміщенні, але утворили кілька сімей (хоч з ними не укладались окремі договори житлового найму), на одержання окремих жилих приміщень? Ця проб­лема вирішується в кожному конкретному випадку, виходячи з обставин, але, як правило, кожній сім'ї надається окреме жиле приміщення.

Відповідно до ст. 114 Житлового кодексу з наданням іншого жилого приміщення можуть бути виселені робітники і служ­бовці (разом з особами, що з ними проживають), які припи­нили трудові відносини з підприємствами, установами та організаціями найважливіших галузей народного господарст­ва  і  були  звільнені  за  власним  бажанням  без  поважних причин, чи за порушення трудової дисципліни, чи за скоєння злочину. В цьому разі приміщення, що надається громадя­нам, має бути в межах даного населеного пункту та відпові­дати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Як зазначалося вище, громадяни вселяються в жиле приміщення, що їм надається, за ордером. У певних випадках (ст. 59 Житлового кодексу) ордер може бути визнаний судом недійсним, а громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання чи з наданням жилого приміщення (ст. 117 Житлового кодексу). Якщо ордер на жиле приміщення одержано на підставі неправомірних дій осіб, які вселилися у жиле приміщення, останні підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Проте, якщо ці громадяни раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду, їм має бути надане жиле приміщення, яке вони займали раніше, чи інше жиле приміщення.

Відповідно до ст. 116 Житлового кодексу, якщо наймач члени його сім'ї чи інші особи, що проживають разом з ними систематично руйнують або псують жиле приміщення, чи використовують його не за призначенням, або систематич­ним порушенням загальнолюдських правил співжиття уне­можливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, а запобіжні заходи і громадський вплив (попере­дження з боку органів міліції, прокуратури, товариського, суду) виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця чи інших заінтересованих громадян про­водиться за рішенням суду і без надання іншого жилого приміщення.

До громадян, які систематично порушують загально­людські правила співжиття, суд може застосувати такий суворий захід попередження, як вимога провести обмін зай­маного жилого приміщення, запропоноване заінтересованою в обміні стороною.

Крім того, в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення виселяються громадяни, позбавлені батьків­ських прав, якщо вони проживають разом із дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.