§ 3. Права та обов'язки наймача та членів його сім'ї на користування жилим приміщенням

У частині 1 ст. 64 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки нарівні з наймачем. Отже, наймач, на ім'я якого виданий ордер і з яким укладено договір найму жилого приміщення, не користується ніякими перевагами перед членами його сім'ї, а є лише представником сім'ї перед наймодавцем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

У частині 2 ст. 4 Житлового кодексу визначено, хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина най­мача, їхні діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває в зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" означає не тільки жінку, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача ви­никають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у жиле приміщення. Дружи­ною наймача є також особа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створен­ня сім'ї і постійного проживання у найнятому жилому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача та його дружини завжди нале­жать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодав­ством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спо­рідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, на­приклад, подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не тільки членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Подібне правило застосовується і до повнолітніх дітей найма­ча, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утри­манці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'яз­ково проживать разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірван­ням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжу­ють проживати в одному з ним жилому приміщенні, мають такі самі права та обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.

Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Тривалий час в адміністративній, судовій практиці та юри­дичній літературі дискутувалося питання, що слід розуміти під додержанням встановленого порядку вселення. Нині це пит­ання дістало роз'яснення у п. 9 постанови Пленуму Верхов­ного Суду України "Про деякі питання, що виникають у прак­тиці застосування судами Житлового кодексу" від 12 квітня 1985 р. № 2 та у п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про застосування Конституції України при здій­сненні правосуддя" від 1 листопада 1996 р. № 9. Під вселен­ням у встановленому порядку слід розуміти, зокрема, вселен­ня в жиле приміщення з додержанням правил про прописку, але у тих випадках, коли у прописці було необгрунтовано відмовлено, суд може визнати право на жиле приміщення за особою, що вселилася.

Проте трапляються непоодинокі випадки, коли особа (наприклад, у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи перебуванням у фактично шлюбних відносинах) переселяється до наймача і без прописки тривалий час проживає разом з ним, внаслідок чого вона може бути визнана такою, що втратила право на жилу площу, яку займала раніше. За пропискою цієї особи на­ймач не звертався, але в разі виникнення спору з приводу користування житлом треба зважати не лише на наявність прописки (яка є адміністративним актом і не завжди свідчить про право особи на житло), а й на підстави, на основі яких особа вселилася у найняте наймачем жиле приміщення і чи мала намір постійно проживати в ньому.

Яскравим прикладом того, що прописка далеко не завжди збігається з правом на жиле приміщення, є справа, що її роз­глянув Ленінградський районний суд м. Києва у 1995 р.

Громадянка Н. із сім'єю з 3 осіб (вона, чоловік та їхня дитина) прибули у 1993 р. до Києва з Росії. У Києві у трикім­натній квартирі з сім'єю з 4 осіб мешкала мати громадянки Н. Бажаючи придбати у Києві квартиру та вирішити деякі інші питання своєї сім'ї, Н. звернулася з проханням до матері про­писати її сім'ю у цьому жилому приміщенні, хоч після приїзду вони проживали на іншій жилій площі на умовах піднайму. У зв'язку з суперечками, що виникли між дочкою та матір'ю у 1995 р. громадянка Н. пред'явила позов про вселення у три­кімнатну квартиру та визнання за її сім'єю права на проживання в окремій ізольованій кімнаті.

Рішенням суду її позов було задоволено на тій підставі, що Н. та її сім'я були прописані у спірному жилому приміщенні, а вселитися в нього вони не могли, бо у квартирі мешкав вели­кий пес, чия присутність погано впливала на здоров'я Н.

Судова колегія у цивільних справах Київського міського суду скасувала це рішення, і при повторному розгляді у позові Н. було відмовлено. У рішенні суду підкреслювалося, що про­писка сім'ї Н. не породила ніяких прав у позивача, оскільки її сім'я не вселилася у спірне жиле приміщення, а тому і не на­була права на це приміщення.

Ще однією необхідною умовою вселення в жиле приміщен­ня, згаданою у зазначеній постанові, є письмова згода всіх членів сім'ї, що проживають разом з наймачем (у тому числі й тимчасового відсутніх). За неповнолітніх членів сім'ї таку згоду повинні висловити їхні батьки чи інші законні представ­ники (опікуни, піклувальники) навіть якщо вони не прожи­вають у даному жилому приміщенні.

Як правило, таку письмову згоду оформляють тоді, коли наймач звертається з проханням прописати певну особу в найняте ним жиле приміщення; відповідні органи вимагають підписів усіх членів сім'ї на заяві наймача. Проте трапляються випадки, коли не всі члени сім'ї наймача (або колишні члени сім'ї наймача) дали письмову згоду на вселення певної особи чи взагалі не висловлювали своєї думки з цього приводу, якщо, наприклад, після вселення особи як члена сім'ї наймача не ставилося питання про її прописку. В таких випадках у разі виникнення спору про право особи, яка вселилася в жиле приміщення, згідно з п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 відсутність письмової згоди членів сім'ї наймача на вселення сама по собі не свід­чить про те, що особи, які вселилися, не набули права корис­тування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони таку згоду, хоч і не письмово, але висловили.

Згідно з ч. 2 ст.65 Житлового кодексу особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування жилим приміщен­ням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та чле­нами його сім'ї, що проживають разом з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Наприклад, у двокімнатну квартиру, що складається з ізольованих кімнат розмірами 20 та 10 кв. м за ордером, вселилися мати й син. Син як член сім'ї за ч. 1 ст. 64 Житло­вого кодексу має рівні права з матір'ю на користування жи­лим приміщенням. У зв'язку з його одруженням у цю квартиру з додержанням правил, передбачених ч. 1 ст. 65 Житлового кодексу, вселилася невістка наймача, яка тільки в тому разі матиме рівні з чоловіком та його матір'ю права на всю житлову площу, якщо при вселенні між нею, її чоловіком та наймачем не буде укладено (як правило усної, хоч не виключається і письмова форма) угоди, що передбачає інший порядок користування житловим приміщенням. Якщо ж між цими трьома особами була домовленість, що молоде подруж­жя займатиме лише кімнату розміром 20 кв. м, це означає, що за невісткою не визнано право на рівне з іншими членами сім'ї наймача користування усім житлом, а у неї виникає право лише на кімнату розміром 20 кв. м та приміщення за­пального користування (кухня, коридор тощо).

Одним із прав наймачів є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65¹ Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за зго­дою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними,  придбати займані  ними  приміщення у власність  на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбан­ня займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується Законом України "Про прива­тизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями внесеними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них гос­подарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) дер­жавного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача І кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа в розмірі 10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та прописані в іншому місці. Так, наймач, що прописаний і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення у розмірі 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передба­чає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Най­мачі житла можуть реалізувати своє право на придбання зай­маних житлових приміщень у власність за таких умов:

1)         вони повинні постійно проживати у цих житлових примі­щеннях до введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1992 p., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потре­бує поліпшення житлових умов;

2)         згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які прожи­вають  разом  з  ним.   Члени  сім'ї також мають  право  на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

3) звернення із заявою про передачу займаних житлових приміщень у власність до органу приватизації. Заява підпи­сується всіма повнолітніми членами сім'ї наймача, в ній необ­хідно зазначити вид спільної власності та уповноваженого власника, яким не обов'язково має бути наймач житла.

Відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Дер­жавного комітету України по житлово-комунальному госпо­дарству від 15 вересня 1992 р. № 56 наймачі разом із заявою подають і деякі інші документи, зокрема довідки про склад сім'ї, про займане житлове приміщення тощо.

Орган приватизації зобов'язаний у місячний строк від дати реєстрації заяви своїм розпорядженням передати наймачеві житлове приміщення у власність і видати зареєстроване сві­доцтво про право власності на квартиру та паспорт на житло­ве приміщення.

Відомості про реєстрацію права власності на житло, копії свідоцтв про право власності на житло та паспорт на житлові приміщення передає один раз на квартал орган приватизації до бюро технічної інвентаризації. Приватизоване житлове приміщення включається до приватного житлового фонду України.

У власників квартир багатоквартирних будинків виникають зобов'язання брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Одним з основних зобов'язань наймачів житлових при­міщень є плата за користування житлом та комунальні пос­луги. Відповідно до ст. 66 Житлового кодексу плата за корис­тування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартир (одноквартирного будинку). Норма загальної площі встановлюється в розмірі 21 кв. м на одну особу.

Розмір квартирної плати в межах норм, визначених чин­ним законодавством, встановлює Кабінет Міністрів України. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України "Про зміну розмірів відшкодування населенням вартості житлово-кому­нальних послуг від 26 липня 1996 р. № 838 (із змінами, вне­сеними відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1997 р. № 1168) квартирна плата з ЗО липня 1996 р. встановлена в межах норм, визначених чинним законодавством, у розмірі 19 тис. крб. за 1 кв. м загальної площі (з урахуванням податку на додану вартість).

В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має належати наймачеві та членам його сім'ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім'ю не перевищують половини норми загальної площі, яку належить мати одній особі. Так, наприклад, в одинарному розмірі сплачуватиметься плата за квартиру загальною площею 73,5 кв. м, де проживає сім'я у складі трьох осіб.

Плата за користування рештою зайвої загальної площі бе­реться у підвищеному розмірі, який встановлює Кабінет Міністрів України.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26 липня 1996 р. № 838 за надлишки площі розмір квартирної плати збільшується в 1,1 раза.

Законодавство допускає встановлення пільг по квартирній платі та платі за комунальні послуги окремим категоріям гро­мадян (ст. 69 Житлового кодексу). Так, згідно із Законом України "Про статус ветеранів війни, гарантій їх соціального захисту" інваліди війни та прирівняні до них особи мають право на 100-відсоткову знижку плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законодавством, та на 100-відсоткову знижку плати за користування комунальними послугами, газом, електроенергією та іншими послугами (ст. 13); учасникам бойових дій надаються пільги у вигляді 75-відсоткової знижки плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законодавством, та 75-відсоткової знижки плати за користування комунальними послугами (ст. 12).

Межі норм, що дають право на такі пільги встановлено по­становою Кабінету Міністрів У країни "Про встановлення норм користування житлово-комунальними послугами громадя­нами, які мають пільги щодо їх сплати" від 1 серпня 1996 р. № 879.

Однією з цілей державної житлової політики є створення умов для поліпшення експлуатації та схоронності житлового фонду. У зв'язку з цим передбачено перехід до самоокупної системи експлуатації житла та надання житлово-комунальних послуг за їх собівартістю, що передбачає поступове підви­щення розмірів плати за користування житлом та комуналь­ними послугами до рівня фактичних витрат на його утримання. Разом з тим держава здійснює заходи щодо соціаль­ного захисту населення в умовах реформування системи платежів за житлово-комунальні послуги. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 1997 р. № 1050 за­тверджено Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.

Цим Положенням визначаються умови призначення та порядок надання громадянам щомісячної адресної безготів­кової субсидії для відшкодування витрат на оплату користу­вання житлом та комунальних послуг, а також один раз на рік субсидії на придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.

Право на отримання цієї субсидії мають і наймачі житло­вого приміщення державного чи громадського житлового фонду, загальна сума оплати яких за житлово-комунальні послуги, скраплений газ, тверде та пічне побутове паливо перевищує 15 відсотків середньомісячного сукупного доходу сім'ї.

Субсидія призначається наймачеві, на якого відкрито осо­бовий рахунок за місцем прописки.

Щоб отримати субсидію наймач має подати до відділу субсидій заяву та відомості про забезпеченість житловою площею та комунальними послугами, склад прописаних у житловому приміщенні, доходи кожного з прописаних, а також документи, які підтверджують оплату житлово-кому­нальних послуг за попередній період. Якщо є заборгованість платежів, укладається угода про її погашення між наймачем та відділом субсидій або надавачем послуг. Термін погашення заборгованості зазначається в угоді і залежить від розміру боргу та середньомісячного доходу на кожного прописаного у житловому приміщенні громадянина.

Субсидія для відшкодування витрат на оплату житлово-ко­мунальних послуг призначається на шість місяців. Після закінчення терміну отримання субсидій громадяни повинні підтвердити право на призначення субсидії на наступний період. Для цього вони подають лише довідки про доходи прописаних громадян та заяву, в якій підтверджується відсут­ність будь-яких змін у складі прописаних та у характеристиці житла і послуг з моменту попереднього призначення субсидій.

Наймачам житлових приміщень державного і громадсько­го житлового фонду субсидія надається шляхом перерахуван­ня коштів на рахунок власників житла та підприємств, що на­дають комунальні послуги.

Субсидія є безповоротною і її отримання не впливає на обсяг прав та обов'язків наймача і членів його сім'ї.