§ 5. Право на обмін жилого приміщення

Право на обмін жилого приміщення є одним з найважливіших суб'єктивних прав наймача. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокре­ма, у зв'язку з реєстрацію шлюбу чи його розірванням, об'єд­нанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця прожи­вання до місця роботи.

Обмін жилими приміщеннями за своєю юридичною кате­горією та згідно з чинним житловим законодавством є своє­рідним перерозподілом жилих приміщень.

Право наймача на обмін жилого приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються житловим законодав­ством (статті 79-89 Житлового кодексу) та Правилами обміну жилих приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного та громадського житлових фондів, а також пайовики — члени ЖБК.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, так, за певних умов, і частина жилого приміщення.

Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну примі­щення, яке вони займають, на приміщення в різних будинках (квартирах).

У пункті 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 передбачається, що при примусо­вому обміні на підставі ст. 80 Житлового кодексу погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допус­катись. У цьому випадку суд має всебічно враховувати інте­реси та обгрунтовані доводи членів сім'ї наймача. Однак обмін жилого приміщення на приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини жилого приміщення. Наймач або член його сім'ї має право провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого жилого приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім'ї тих, хто залишився проживати у цьому приміщенні. Так, якщо у двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі — мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирає­ться жити до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.

Відмова наймодавця у дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Стаття 86 Житлового ко­дексу передбачає підстави, за яких не допускається обмін, зокрема коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний характер, якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться у гур­тожитку тощо. Відмова наймодавця в обміні може бути оскар­жена в судовому порядку.

Угода про обмін жилими приміщеннями набуває чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів, вва­жається виконаною з моменту переселення наймачів в обмі­нювані жилі приміщення.