§ 8. Зміна договору найму жилого приміщення

Жилі приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму жилого приміщення, який був укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлучен­ням, смертю тощо) не може бути змінений виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У ст. 103 Житло­вого кодексу передбачено, що договір найму жилого примі­щення може бути змінений за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.

Найчастіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розір­ванням шлюбу) змінити договір найму жилого приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, до­рослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.

Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту ст. 104 Житлового кодексу, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім'ї (чи колишніх членів сім'ю, укладення з ним окремого договору найму. Якщо за­значені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то цей спір вирішується в судовому порядку.

Розглядаючи такі спори, суд враховує перш за все, чи до-держано вимогу, передбачену ст. 104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване жиле приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забез­печеності. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч. 2 ст. 65 цього кодексу: за особою, яка вселена наймачем, тільки тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї най­мача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.

Якою така угода мала місце, то частка житлової площі на заявника вираховується не з усієї житлової площі, а тільки з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.

Правила про зміну договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втратив право на його виселення.

Наймачі жилих приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у випадках об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укла­дення з певною особою одного договору найму на все жиле приміщення, яке вони займають. Попередні договори припи­няють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане жиле приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це жиле приміщення.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.

За правилами ст. 106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його найма­чем за раніше укладеним договором найму жилого приміщен­ня замість попереднього наймача. Такі випадки найчастіше трапляються тоді, коли попередній наймач жилого приміщен­ня виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнято­му ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і у випадках смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується в судовому порядку.

Правила ст. 106 Житлового кодексу не поширюються на жилі приміщення у будинках підприємств, установ та орга­нізацій найважливіших галузей народного господарства, крім випадків, що викладені вище.