§ 4. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди

Окремим різновидом договору найму (оренди) є найм будівлі або іншої капітальної споруди, що обумовлено специфікою його предмета.

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окре­мої частини) одна сторона (наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні (наймачеві) будівлю, іншу капітальну споруду або їх окрему частину в користування за плату на певний строк.

У разі неврегулювання певних відносин, що випливають з договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (далі — будівлі), у договорі або спеціальними нормами ЦК та іншими актами цивільного законодавства до них застосовуються загальні положення про найм (глава 58 ЦК).

Договір найму будівлі є відплатним та двостороннім. Він може бути консенсуальним або реальним.

Сторонами договору найму будівлі є наймодавець та наймач. Най- модавцем може бути власник будівлі або особа, якій належать майно­ві права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник цивільних від­носин, а також особа, уповноважена на укладення договору найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предмета цього до­говору, наймачем, як правило, є суб’єкт підприємницької діяльності.

Договір найму будівлі вважається укладеним з моменту, коли сто­рони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, якщо момент укладення договору не пов’язаний з передачею будівлі наймачу. У зв’язку з тим, що законом не встановлено спеціальних іс­тотних умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умовою останнього (крім ініціативних) є предмет договору.

Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства від­сутнє визначення понять «будівля» та «капітальна споруда». У Дер­жавному класифікаторі будівель подається таке їх визначення: спору­ди — це будівельні системи, пов’язані із землею, які створені з будівель­них матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в резуль­таті виконання різних будівельно-монтажних робіт^[14]; будівлі -це спо­руди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або під­земні приміщення, призначенні для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів^[15].

Отже, за змістом предмет договору найму будівлі є вужчім, ніж такий об’єкт цивільних прав, як нерухоме майно (нерухомість). По- перше, самостійним предметом цього договору не є така складова нерухомості, як земельна ділянка. Остання у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, розглядається як приналежність будівлі або іншої капітальної споруди, що виступає предметом договору найму. По-друге, не будь-яка так звана рукотворна нерухомість, а тільки такий її різновид, як будівля або інша капітальна споруда (їх окремі частини), можуть бути предметом договору найму, який регулюється § 4 глави 58 ЦК. По-третє, не є предметом цього договору будівлі або інші капі­тальні споруди житлового призначення (житлові будинки). Хоча жит­ловий будинок й є будівлею капітального типу (ст. 380 ЦК), але корис­тування ним здійснюється на підставі договору найму (оренди) житла (глава 59 ЦК). Вилучення будівель житлового призначення з переліку об’ єктів, які можуть бути предметом договору найму будівлі, має важ­ливе юридичне значення. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення та державної реєстрації договорів найму будівлі та найму (оренди) житла (статті 793, 794 та 811).

Виходячи зі змісту ст. 376 ЦК, самочинне будівництво не може бути предметом договору найму будівлі, тому що на цей об’єкт не набува- ється право власності. Не включаються у поняття «будівля» тимчасові споруди, які підлягають знесенню після виконання свого функціональ­ного призначення. Це обумовлено, по-перше, тим, що тимчасові будо­ви призначені для задоволення певних потреб (проживання робітників, розміщення матеріалів, устаткування тощо) протягом обмеженого періоду часу. По-друге, такі споруди, як правило, не мають ознак капі­тального будівництва, зокрема, у них відсутній фундамент, укріплений у землю.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається влас­ником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Отже, зазвичай незавершене будівництво не вважається самостійним об’єктом, щодо якого можуть укладатися цивільно-правові договори. Однак 15 грудня 2005 р. було внесено зміни до ст. 331 ЦК, відповідно до яких у разі необхідності особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухо­ме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що міс­тять опис об’єкта незавершеного будівництва.

Будівля або інша капітальна споруда, що є предметом договору найму, може бути визначена через такі ознаки. Будівля (капітальна споруда) — це нерухоме майно капітального типу, прийняте до екс­плуатації (у певних випадках незавершене будівництво) та призначене для нежилих цілей.

Будівлі та споруди, будучи єдиним об’ єктом права, мають складну внутрішню структуру, частини, що їх становлять. Внутрішньою час­тиною будівлі є приміщення. Приміщення як окрема частина будівлі може бути також предметом договору найму будівлі.

Будівля як нерухомість має певну супроводжувальну документацію, у якій визначається її функціональне призначення, план, розташуван­ня на земельній ділянці тощо. Супроводжувальні документи переда­ються наймачу разом з будівлею для ефективного використання об’ єкта за призначенням.

Обчислення строку договору найму, як правило, починається з мо­менту передання наймачеві предмета договору. За домовленістю сторін у договорі може бути визначений інший момент, з якого починає об­числюватися строк його дії.

Передання наймачеві предмета договору оформлюється відповід­ним документом, яким, як правило, є акт приймання-передачі. Цей акт підписується наймодавцем та наймачем. Таким же чином оформлю­ється й припинення договору найму будівлі, а саме — сторони склада­ють та підписують акт про повернення наймодавцю предмета догово­ру найму. В акті засвідчується стан, у якому будівля передавалася од­нією стороною іншій. У зв’язку з неможливістю встановлення факту передачі нерухомого майна (воно фізично не може бути переміщене) саме дата підписання акта приймання-передачі вважається моментом передання цього об’єкта. Момент же передання будівлі за договором найму має важливе правове значення, тому що саме з ним пов’ язуються такі наслідки, як початок та закінчення строку договору найму.

Переданню будівлі може передувати певна процедура: її огляд, перевірка тощо. Перевірка стану будівлі та відповідності її умовам договору найму і призначенню будівлі є обов’язком наймача (ч. 3 ст. 767 ЦК). У разі невиконання цього обов’язку наймачем вважається, що будівля передана йому в належному стані.

Акт не тільки визначає момент (дату) передачі об’єкта найму, а й містить певні характеристики останнього, зокрема технічний та сані­тарний стан будівлі. Ці характеристики мають істотне значення при вирішенні питання про належний стан будівлі при її поверненні най- модавцеві по закінченні строку договору.

Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору найму будівлі. Розмір плати за користування будівлею визначається на підставі амортизаційних відрахувань за основними фондами. При цьому враховуються також такі чинники, як територія розташування об’ єкта, призначення його для певних видів діяльності, технічні харак­теристики тощо. Якщо плата за користування будівлею не визначена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьому роз­мір плати за користування визначається відповідно до загальних пра­вил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або органами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 20 листопада 2003 р. № 1787¹ органи місцевого самовря­дування можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 кв. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за ко­ристування будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається виходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК).

Плата за користування будівлею складається з двох частин. По- перше, це плата за користування власне будівлею. По-друге, плата за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Недодержання вимоги за­кону щодо оформлення договору в письмовій формі тягне за собою правові наслідки, передбачені ст. 218 ЦК. У разі укладення договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини стро­ком на три роки і більше він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК договір найму даних об’ єктів є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Така реєстрація здійснюється нотаріусами шляхом внесен­ня запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договорів. Державна реєстрація договору найму будівлі може здійснюватися лише при наявності попередньої державної реє­страції прав на цей об’ єкт.

Зміст договору найму будівлі становлять умови про права та обов’язки сторін. У ЦК відсутні спеціальні норми, що регулюють пра­ва та обов’язки наймодавця і наймача за договором найму будівлі. Отже, зміст цього договору становлять загальні права та обов’язки сторін за договором найму (оренди).

До основних обов’ язків наймодавця належить обов’ язок виконан­ня договору найму, що полягає у наданні наймачеві будівлі у тимчасо­ве користування у стані, який відповідає умовам договору найму та призначенню будівлі. ЦК передбачає особливий порядок передання будівлі наймачеві. Акт передачі включає підписання відповідного до­кумента (акта) та надання супроводжувальних об’єкт документів. У разі припинення договору найму наймодавець зобов’язаний прий­няти будівлю від наймача, підписавши відповідний документ (акт) про повернення йому предмета договору.

Виходячи з господарсько-експлуатаційних характеристик, будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, розглядаються як єди­ний об’єкт. Отже, обов’язком наймодавця є також передача наймачу права користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети найму будівлі. При цьому, якщо у договорі дане пи­тання не врегульоване, то наймач автоматично отримує це право на весь строк договору найму будівлі. У разі якщо власник будівлі не є власником земельної ділянки, на якій розміщена ця будівля, при укладенні договору найму будівлі вважається, що власник ділянки по­годжується на надання наймачеві права користування земельною ді­лянкою. Вказана презумпція може бути спростована договором між наймодавцем будівлі та власником земельної ділянки. У цьому разі наймач будівлі повинен укладати окремий договір найму (оренди) земельної ділянки з її власником відповідно до ст. 792 ЦК.

Наймач зобов’язаний користуватися будівлею відповідно до її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмірі здій­снювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані.

У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користування також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, необхід­ному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням розміру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання примі­щення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі.

Права та обов’язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними нормами про найм (оренду).

Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених за­коном для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укла­деного без визначення строку його дії, може відмовитися від договору в будь-якій час, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці.