Глава 40 Договір найму (оренди)

 

§ 1. Загальні положення про договір найму (оренди)

§ 2. Договор прокату

§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки

§ 4. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди

§ 5. Договір оренди підприємства

§ 6. Найм (оренда) транспортного засобу

§ 7. Договір лізингу

 

 

§ 1. Загальні положення про договір найму (оренди)

За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець) пе­редає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) май­но у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).

Виходячи з такого визначення, основними ознаками договору най­му слід вважати: надання наймодавцем наймачеві майна: 1) у користу­вання; 2) на певний строк; 3) за плату.

Саме ці ознаки й дають підстави для виділу найму (оренди) в окре­мий тип договірних зобов’язань.

Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки права однієї сторони договору кореспондують обов’язкам іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов’язки сторін за до­говором можуть виникати як з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, так і з моменту передання наймодавцем майна наймачеві. За критерієм наявності зустрічного надання він є оплатним. До того ж договір найму є строковим, оскільки майно передається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню.

Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем є особа, яка передає або зобов’ язується передати майно у користування другій стороні. Найма­чем є особа, котра приймає це майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату за користування.

Наймодавцем може виступати будь-яка фізична чи юридична осо­ба як приватного, так і публічного права. У той же час законом можуть бути передбачені певні обмеження щодо суб’єктного складу осіб, які можуть бути наймодавцем (наприклад, у разі оренди державного або комунального майна, прокату). Відповідно до ст. 761 ЦК наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать інші речові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму (наприклад, управитель майна).

Обмеження щодо суб’єктного складу учасників правовідносин з найму майна закон може встановлювати й на стороні наймача. Зо­крема, ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає, що фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов’ язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивіду­альними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразово­му використанні (не споживана річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України).

Крім предмета, у договорі найму (оренди) зазвичай міститься умо­ва про плату за користування майном та визначається строк договору найму (оренди).

Той факт, що відповідними нормами ЦК існування договірних від­носин з найму не ставиться в залежність від наявності у договорі умов, які встановлюють плату за користування майном та строк найму, не дає підстави вважати, що зазначені умови не є істотними. Положення ЦК містять норми диспозитивного характеру, згідно з якими визна­чають умови про строк та плату за найм у тому випадку, якщо вони не врегульовані безпосередньо у договорі.

Так, зокрема, ч. 1 ст. 762 ЦК визначено, що розмір плати за користуван­ня майном встановлюється у договорі найму. Якщо сторонами розмір плати за користування майном у ньому не визначено, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК він визначається з урахуванням певних об’єктивних критеріїв (споживчих якостей речі та інших обставин, які мають істотне значення).

Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений сторонами у договорі. Якщо ж ними строк найму не встановлено, то договір вважається укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін має право відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Дане положення є диспозитивним, оскільки договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на не- визначений строк.

Права та обов'язки сторін. Основним обов’язком наймодавця є обов’язок передати наймачеві майно належної якості та у належний строк (статті 765, 767 ЦК). Під передачею майна слід розуміти дії най­модавця, спрямовані на переміщення цього майна з його майнової сфери у майнову сферу наймача.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, останній має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшко­дування збитків, завданих затримкою, або ж відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК).

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК). У той же час на наймо­давця при укладенні договору найму покладається обов’язок повідо­мити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Якість майна, яке передається, є належною, якщо його комплект та стан відповідає умовам укладеного договору і воно є придатним для використання за цільовим призначенням, тобто стан його повинен бути таким, який забезпечить можливість його нормального господарсько­го використання (ст. 767 ЦК).

Якщо наймодавцеві відомі особливі властивості або недоліки речі, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’ я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користу­вання нею, він зобов’язаний попередити про них наймача. При неви­конанні наймодавцем зазначеного обов’язку наймач звільняється від відповідальності за шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користу­ванням річчю, і вправі вимагати від наймодавця відшкодування збитків, якщо шкода була заподіяна йому. Відповідно до ч. 2 ст. 780 ЦК шкода, завдана у зв’язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодав- цем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих влас­тивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був поперед­жений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати. Умова догово­ру найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про на­явність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Передача наймодавцем наймачеві майна у користування відбува­ється негайно після укладення договору або у передбачений у цьому договорі строк. Відповідно на наймачеві лежить обов’язок прийняти дане майно. Цей обов’язок є кредиторським, оскільки він є умовою виконання обов’язку боржника (наймодавця) з передачі майна. При прийнятті майна наймач зобов’ язаний у присутності наймодавця пере­вірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі не пере­конається в її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК). Якщо наймач при цьому виявив недоліки речі, але не пред’явив вимогу наймодавцеві про їх усунення, він втрачає право на стягнення спричинених передачею речі неналеж­ної якості збитків, оскільки, приймаючи майно за таких обставин, він фактично погоджується з його якістю.

Безперечно, у тому випадку, якщо наймодавець гарантує якість речі протягом усього строку найму або його частини, правове становище на­ймача є набагато кращим. Якщо у речі, переданої наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відпо­відно до договору в період строку дії такої гарантії, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання до­говору і відшкодування завданих йому збитків (ч. 2 ст. 768 ЦК).

Наймач зобов’ язаний користуватися річчю відповідно до її призна­чення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК). Цей обов’язок визначений тимчасовим характером права користування і наступним обов’язком наймача повернути майно наймодавцю у справному стані з нормальним ступенем зносу. Використання ж його не за цільовим призначенням може негативно позначитися на його стані як у частині справності, так і у частині зносу^[1].

Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Одним з основних обов’язків наймача є внесення плати за корис­тування майном, яка може вноситися у грошовій або у натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється догово­ром найму (ч. 2 ст. 762 ЦК). Законом не передбачено будь-яких обме­жень щодо форми плати за договором найму.

Сторони можуть змінювати розмір та форми плати за користуван­ня майном шляхом внесення відповідних змін до договору. Підставою для перегляду, зміни (індексації) розміру можуть бути інфляційні про­цеси тощо. Частиною 4 ст. 762 ЦК встановлено право наймача вима­гати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. За цих же об­ставин наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого май­но не могло бути ним використане (ч. 6 ст. 762 ЦК). Умовами застосу­вання зазначених положень ЦК є те, що обставини, з якими пов’язується істотне зменшення можливості користування майном або неможливість його використання протягом певного часу, повинні бути об’ єктивними, а не наслідком винної поведінки наймача. Не враховуються також суб’єктивні причини (наприклад, хвороба наймача, виїзд у відряджен­ня тощо). Тобто наймач звільняється від внесення плати за певний період часу, якщо протягом нього існували обставини непереборної сили, які унеможливили використання майна.

Розмір плати за користування може бути зменшеним на вимогу наймача, якщо наймодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Наймач зобов’язаний вносити плату за користування майном сво­єчасно. Строки внесення плати встановлюються у договорі. Якщо сторони не встановили ці строки у договорі, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК).

Наймач зобов’язаний зберігати майно, передане йому в найм, не допускати його пошкодження та псування. Отже, у наймі наявні деякі елементи зберігання. Наймач повинен ставитися до найнятого майна з бережливістю власника, не припускати його погіршення, здійснюва­ти відповідний догляд та обслуговування цього майна.

Відповідно до ст. 779 ЦК наймач зобов’язаний усунути погіршен­ня речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Способом підтримання майна у належному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, є ремонт. Відповідно до ст. 776 ЦК поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться найма­чем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхідність проведен­ня якого виникає зі звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймо- давцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або за­коном. Капітальним є ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо останній договором не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешко­джає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування нею, або вимагати відшкодування вартості ремон­ту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

При ремонті відновлюються втрачені якості майна. Проведення ремонту не пов’язано з конструктивними змінами у майні, які мають місце при здійсненні поліпшень, хоча й змінює його певною мірою (наприклад, покращується стан майна і його зовнішній вигляд). У ви­падку якщо при проведенні ремонту мають місце конструктивні зміни у майні, які підвищують ефективність його використання, йдеться про те, що поряд з ремонтом поліпшується майно.

Під час ремонту і при здійсненні поліпшень наймач несе певні ви­трати. Проте у першому разі вони спрямовані на підтримання майна у такому стані, який забезпечує його нормальне використання. Вна­слідок ремонту відновлюються його попередні якості, втрачені у про­цесі зношення. При поліпшенні майна воно набуває нових додаткових якостей, які не змінюють його призначення, але підвищують цінність та ефективність використання.

Відповідно до ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є пред­метом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення після припинення договору.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахуван­ня їх вартості в рахунок плати за користування нею. Якщо в результа­ті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відпо­відає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встанов­лено договором або законом.

При здійсненні наймачем без згоди наймодавця поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкоду­вання їх вартості. Зазначене є свого роду санкцією і кореспондується із загальним правилом, встановленим ч. 3 ст. 773 ЦК, відповідно до якого наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

На наймача відповідно до умов договору або закону може бути покладений обов’язок застрахувати річ, яку він отримує за договором найму (ч. 2 ст. 771 ЦК). Зокрема, згідно зі ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на орендаря покладається обов’язок застрахувати орендоване майно.

Статтею 774 ЦК встановлюється право наймача на передання речей у піднайм. Піднаймом є передання наймачем речей, отриманих від наймодавця, у користування третій особі. У той же час існування да­ного права ставиться у повну залежність від наявності згоди наймо- давця на передання майна у піднайм, якщо інше не встановлено до­говором або законом. За договором піднайму правовідносини з найму майна виникають між наймачем та третьою особою; при цьому перший у даному випадку набуває статусу наймодавця, а остання відповідно наймача. Відносини між сторонами договору піднайму регулюються, окрім договору, укладеного між ними, ще й відповідними положення­ми законодавства про договір найму. Зміст договору піднайму не може виходити за межі договору найму, зокрема, це стосується строку до­говору піднайму, який не може перевищувати строку договору найму, умов використання майна тощо.

Повернення речі після припинення договору найму є одним з основ­них обов’язків наймача, який обумовлено самою суттю зобов’язань з найму майна і тимчасовим характером користування найнятим май­ном. Відповідно до ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму на­ймач зобов’ язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у яко­му вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.

У тому разі якщо внаслідок винної поведінки наймача стан речі погіршився, наймодавець вправі вимагати її відновлення, а у разі не­можливості цього — відшкодування завданих йому збитків. У той же час наймач не буде нести відповідальність за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодав- ця (ст. 779 ЦК).

ЦК також встановлює відповідальність наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві. У цьому випадку наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної пла­ти за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК). Вста­новлюються й інші негативні наслідки для наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві, зокрема у ст. 772 ЦК визначено, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

ЦК стимулює належне виконання наймачем своїх обов’язків. Най­мач, який належно виконує обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК). Пере­важне право на укладення договору наймач має на умовах, рівних з особами, які також бажають укласти договір найму. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору пере­важне право наймача на укладення договору припиняється. У тому ж випадку, якщо наймодавець укладе з третьою особою договір найму на тих умовах, на яких він не погодився укласти договір з наймачем, останній може вимагати переведення прав та обов’язків наймача за укладеним договором на нього.

Існування переважного права орендаря на укладання договору най­му на новий строк дещо обмежено у часі. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не передбачений договором, — у розумний строк.

Наймач, який належно виконує свої обов’ язки за договором найму, у разі продажу власником речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК). Зазначене право наймач має протягом строку дії договору найму; у разі припи­нення договору воно припиняє своє існування. У випадку продажу речі третім особам на умовах, рівних із запропонованими наймачем, остан­ній має право вимагати переведення на нього прав та обов’ язків по­купця.

Підстави припинення договору та розірвання договору. До­говір найму припиняється за спеціальними підставами, визначени­ми ЦК. Частиною 1 ст. 781 ЦК передбачено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Смерть фізичної особи най- модавця не є підставою припинення договору найму, оскільки пра­ва та обов’язки у цьому разі переходять до його спадкоємців (ч. 1 ст. 770 ЦК).

Підставою для припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, котра була наймачем або наймодавцем, оскільки у такому випадку відсутні правонаступники, а, отже, немає суб’єкта, до якого переходять у цьому разі права та обов’ язки. Підставою для припинення договору найму може бути і відчуження наймодавцем речі, але лише у тому разі, якщо сторони обумовили це у договорі (ч. 2 ст. 770 ЦК).

Окрім зазначених спеціальних підстав припинення договору найму, його припинення може відбуватись і на загальних підставах, але тіль­ки у тому разі, якщо вони не протирічать сутності найму. Зокрема, договір найму припиняється за домовленістю сторін новацією тощо.

Закон пов’язує розірвання договору найму з винною поведінкою його сторін. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: передав у користування річ, якість якої не відпо­відає умовам договору та призначенню речі; не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

Підставою для розірвання договору на вимогу наймача є порушен­ня наймодавцем обов’язку про повідомлення наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК). У цьому разі наймач може вимагати не лише розірвання договору, а й відшко­дування збитків.

Наймодавцеві закон надає право вимагати розірвання договору в тих випадках, якщо наймач: користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користу­вання іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу по­шкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту речі у разі, коли обов’язок проведення капітального ремонту був по­кладений на наймача (ст. 783 ЦК).

Як і будь-який договір, договір найму не може бути розірваний в односторонньому порядку. Виняток становить ст. 782 ЦК, якою пе­редбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вима­гати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмо­ву від договору.