§ 5. Договір оренди підприємства

ЦК указав на можливість підприємства виступати об’єктом дого­вору оренди (ч. 4 ст. 191 ЦК), але не встановив його спеціального ре­гулювання. Звідси можна припустити, що законодавець виходив із того, що положення § 1 глави 58 ЦК поширюватимуться й на оренду підпри­ємства, якщо інше не буде встановлено спеціальним законом^[16]. Проте питання, що виникають при укладенні договорів оренди підприємств приватних власників, не можуть бути вирішені тільки на підставі за­гальних положень договору найму (оренди), оскільки їх вирішення потребує запровадження хоча й подібної за своєю спрямованістю, але спеціальної договірної форми, яка б враховувала оборотоздатність під­приємства. Так, орендар підприємства, на відміну від орендаря будь- якого іншого майна, має право здійснювати над підприємством фактич­не та юридичне панування, але при умові, що ці дії не призведуть до подальшого зменшення вартості майна підприємства, переданого в орен­ду «на ходу». Тому проблема врегулювання відносин, що виникають при укладенні договору оренди підприємства приватного власника, потребує свого вирішення на рівні ЦК, що узгоджується з положеннями § 1 глави 58 ЦК, відповідно до ч. 3 ст. 760 якого особливості найму окремих видів майна (підприємство — це майно), повинні встановлюватися або ЦК, або іншим законом. Норми, що становлять загальні положення про найм (оренду) майна, можуть застосовуватися в субсидіарному порядку до договору оренди підприємства, але з урахуванням особливостей обо- ротоздатності цього об’єкта.

За договором оренди підприємства власник підприємства — орендодавець зобов’язується передати орендареві підприємство як єдиний майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, у володіння і користування за призна­ченням, за плату і на певний строк.

Цей договір — двосторонній, консенсуальний, оплатний, строко­вий. Він укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному по­свідченню.

Істотними умовами договору слід вважати: предмет (передаваль­ний акт повинен містити дані про склад підприємства, що передається в оренду, та його вартість); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату.

Договір оренди підприємства має спільні риси з договором купівлі- продажу підприємства, що обумовлено предметом цих договорів. Так, його укладенню передують такі підготовчі дії, як визначення складу підприємства та його ціни, аудиторська перевірка, повідомлення креди­торів про укладення договору тощо. Звідси невід’ємною частиною цього договору стають: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік усіх боргів (зобов’язань), що включаються до складу підпри­ємства, з обов’язковою вказівкою кредиторів, характеру, розміру й стро­ків вимог останніх.

Сторонами договору виступають орендодавець — власник під­приємства, і орендар — суб’єкт підприємницької діяльності — фізична чи юридична особа, які обізнані з конкретним видом підприємницької діяльності (видами діяльності), яку (які) за допомогою підприємства здійснював орендодавець цього підприємства.

Договір оренди підприємства хоча і спрямований на використання останнього за призначенням, але на відміну від договору купівлі- продажу підприємства не покладає на орендодавця такого специфіч­ного обов’язку, як введення орендаря у сферу діяльності цього підпри­ємства. Це пов’язано з тим, що покупцем підприємства може бути хоча і суб’єкт підприємницької діяльності, але не обов’язково обізнаний, а може і зовсім не обізнаний з усіма тонкощами здійснення того виду діяльності, якою займався за допомогою цього підприємства його власник. Орендар бере в оренду підприємство в цілому як діяльність, використовує його певний час, а потім повертає орендодавцю. І якщо при купівлі-продажу продавцю байдуже, що в подальшому станеться з його підприємством, то у випадку оренди підприємства орендодавцю це не байдуже, бо підприємство повернеться до нього, а тому уклада­ти договір оренди він може тільки з суб’єктом підприємницької діяль­ності, який знається на здійсненні діяльності, яку за допомогою під­приємства здійснював орендодавець.

Власником підприємства може стати і фізична особа — непідпри- ємець, отримавши його у спадщину. Але ця особа не зможе виконати ті обов’ язки, які покладаються на орендодавця за договором оренди підприємства на відміну від обов’язків орендодавця іншого майна. По-перше, такий власник не зможе підготувати підприємство для пе­редачі його орендареві у тимчасове користування (провести інвента­ризацію, скласти проект передавального акта тощо) і, по-друге, не зможе контролювати стан підприємства впродовж строку дії договору оренди.

Таким чином, при укладенні договору оренди підприємства про­являється обмеження принципу свободи договору, причому, не тільки щодо вільного вибору контрагента, а й щодо визначення юридичної долі майна, що належить йому на праві власності.

Особливість предмета цього договору впливає, перш за все, на передачу підприємства (його складових) орендареві, а також право- мочностей, що виникають в орендаря щодо цього майнового комплек­су на весь строк дії договору.

За цим договором складові підприємства поділяються на такі гру­пи: основні засоби, оборотні засоби, майнові і виключні права, права вимоги і борги. Для кожної з цих груп застосовується свій режим пе­редачі. Так, якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування та інші основні засоби, а також права володіння і користування землею та іншими природними ресурсами, що перебувають у власності інших осіб, передаються орендареві в порядку, передбаченому законом та іншими нормативно-правовими актами, то запаси сировини, палива, права ко­ристування землею, будівлею, права на позначення підприємства, що індивідуалізують його діяльність, тощо передаються орендареві тільки в порядку, на умовах і в межах, які визначені договором.

Особливість правового режиму складових підприємства при його оренді пояснюються тим, що такий підхід створює можливість ефек­тивного використання орендарем орендованого підприємства.

Орендареві підприємства належить право власності на виготовле­ну продукцію, доходи, що одержані ним у результаті користування орендованим підприємством, амортизаційні відрахування на підпри­ємство, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відпо­відно до законодавства інше майно.

При укладенні договору оренди підприємства орендодавець пере­дає орендарю за передавальним актом підприємство у повному складі, за винятком тих прав, які були отримані ним на підставі дозволу (лі­цензії) на здійснення відповідної діяльності і передача яких залежить від приписів законодавства, та прав на позначення, що індивідуалізує підприємство (власне найменування підприємства), його продукцію, роботи, послуги, а також належних власникові підприємства на під­ставі ліцензії прав на використання таких засобів індивідуалізації, передача яких можлива, якщо це буде узгоджено сторонами. Передача виключних прав здійснюється за договорами щодо розпорядження майновими правами інтелектуальної власності.

Але, на відміну від договору купівлі-продажу підприємства, який передбачає солідарну відповідальність сторін за цим договором, якщо внаслідок відсутності такої ліцензії покупець не зможе виконати зобов’язання, які перейдуть до нього за договором, у договорі оренди підприємства слід передбачити зовсім інше положення: якщо орендар внаслідок відсутності ліцензії на заняття відповідною діяльністю не зможе виконати зобов’ язання, які перейдуть до нього за цим договором, обов’ язок виконання їх залишається за орендодавцем. Такий підхід пояснюється тим, що при укладенні договору оренди власником під­приємства залишається орендодавець.

До того ж слід передбачити обов’язок орендаря отримати ліцензію на заняття відповідною підприємницькою діяльністю в розумні строки, що можливо одразу ж після укладення договору, тим більш, що для орендаря це не є проблемою, виходячи з того, що він — професійний учасник підприємницької діяльності. Якщо станеться прострочення отримання ліцензії саме з вини орендаря, то це спричинить покладен­ня на нього обов’язку по відшкодуванню тих збитків, які понесли кредитори.

Враховуючи, що несвоєчасне отримання орендарем ліцензії може негативно вплинути на ділову репутацію орендодавця, якому підпри­ємство повертається після закінчення строку дії договору оренди, доцільно у випадку винного прострочення отримання ліцензії оренда­рем, яке потягло за собою невиконання зобов’ язань і спричинення збитків контрагентам, надати право орендодавцю в односторонньому порядку вимагати розірвання договору оренди, а також відшкодування орендарем спричиненої цим орендодавцеві моральної шкоди.

Строки передачі підприємства і його складових в оренду встанов­люються в договорі. Якщо орендодавець у строки і на умовах, визна­чених у договорі, не передасть орендареві підприємство, останній має право або вимагати від орендодавця передачі підприємства та відшко­дування збитків, завданих затриманням такої передачі, або відмовити­ся від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому не­виконанням договору.

Підприємство як єдиний майновий комплекс після передачі включа­ється до балансу орендаря із позначенням, що це майно є орендованим.

Орендодавець зобов’язаний передати орендареві підприємство у стані, що відповідає умовам договору та призначенню останнього, тобто у стані, придатному для здійснення тієї підприємницької діяль­ності, яка провадиться або планується для провадження з використан­ням складових цього підприємства. Якщо ж в подальшому при екс­плуатації підприємства виявляться недоліки, що перешкоджатимуть використанню підприємства відповідно до умов договору, орендар має право за своїм вибором вимагати або відповідного зменшення розміру орендної плати, або розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому цим завдані.

У разі банкрутства орендаря орендодавець відповідає за свої борги тільки майном, що належить йому на праві власності. У разі зміни власника підприємства, переданого в оренду, права та обов’язки орен­додавця переходять до нового власника.

Визначаючи предмет договору оренди підприємства, важливо встановити, чи орендується підприємство в цілому, чи йдеться про оренду окремого майна, що входить до цього майнового комплексу. Складові слід розглядати як частину підприємства тільки у фізичному сенсі, оскільки вони є окремими майновими цінностями, що належать або до основних, або до оборотних засобів. Якщо виникає потреба в їх оренді, то це можна зробити шляхом укладення таких договорів, як договір оренди будівлі, устаткування, які врегульовані на рівні ЦК. Частина підприємства в тому сенсі, в якому про це йдеться в ч. 4 ст. 191 ЦК, може бути особливим об’єктом передачі лише у разі відді­лення її від підприємства як єдиного майнового комплексу. Таке відді­лення відбувається, зокрема, при припиненні господарського товари­ства у формі правонаступництва шляхом реорганізації цієї юридичної особи у формі виділу. Юридична особа, що виділилася, на підставі розподільчого балансу одержує частину майна (матеріальні об’єкти, права і обов’ язки), яке знов-таки оформлюється в підприємство як єдиний майновий комплекс і використовується в подальшому для здійснення підприємницької діяльності.

Для визначення орендної плати важливе значення має вартість самого підприємства, причому не залишкової, а саме ринкової вартос­ті, що обумовлює найбільш ефективне його використання. Закон Укра­їни «Про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну ді­яльність в Україні»^[17] передбачає обов’язкове проведення оцінки майна у випадках оренди (ст. 7) і закріплює принципово важливий підхід до методичного регулювання оцінки майна — у положеннях (національ­них стандартах) оцінки майна, методиках та інших нормативно- правових актах, що затверджуються Кабінетом Міністрів України або ФДМ України. У сучасних умовах діє Національний стандарт № 1 «За­гальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постано­вою Кабінету Міністрів України від 10.09.03р. № 1440^[18].

Орендна плата, як правило, встановлюється у грошовій формі. У той же час, за згодою сторін, вона може встановлюватися і в нату­ральній або грошово-натуральній формі.

Впродовж дії договору розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істот­но змінився стан об’ єкта оренди (підприємства), а також в інших ви­падках, встановлених законодавчими актами України. Орендар повинен надати докази наявності тих обставин, на які він посилається в об­ґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, через дію непереборної сили тощо. Якщо в погіршенні стану підприємства або в створенні гірших умов користуванням ним винні обидві сторони за цим договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише в частині, яка відповідає вині орендодавця в зменшенні можливості для орендаря користування підприємством.

Строки і порядок внесення орендної плати визначаються в договорі.

Зміст договору становлять права і обов’язки сторін. Орендарю за цим договором надаються такі права:

-   розпоряджатися складовими підприємства в межах, що зазначені в договорі і достатні для збереження вартості підприємства, а саме: без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати у тимчасове ко­ристування або у позику матеріальні цінності, здавати їх у суборенду, передавати свої права та обов’язки за договором щодо зазначених цінностей іншій особі, за винятком прав на землю, а також інші при­родні ресурси. При цьому орендар обов’ язково повинен додержувати­ся умови не зменшувати вартість підприємства і не порушувати інші положення договору оренди, зокрема, щодо збереження профілю ви­робництва або встановлення тих чи інших обмежень відносно корис­тування окремими об’ єктами — складовими єдиного майнового комп­лексу;

-    змінювати власне найменування підприємства, що перейшло до нього в оренду разом з підприємством. Проте орендар, якщо інше не буде обумовлено в договорі, при поверненні підприємства зобов’язаний сприяти поверненню останнього під старим найменуванням;

-    без згоди орендодавця змінювати склад орендованого підпри­ємства, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переоб­ладнання, поліпшення стану підприємства з метою збільшення його вартості, якщо інше не передбачено в договорі,

-    вимагати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орен­дованого підприємства, незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не буде передбачено договором. Орендодавець може бути звільнений судом від обов’язку відшкодування вартості за­значених поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліп­шення збільшують вартість орендованого підприємства невідповідно до поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи добро­совісності, розумності і справедливості.

Якщо за період оренди прибутковість підприємства збільшилася за рахунок поліпшення іміджу підприємства, підняття його ділової репутації, враховуючи те, що власником підприємства залишається орендодавець, такі зміни слід вважати поліпшенням підприємства тільки при умові, якщо така можливість встановлена договором.

Орендодавець має такі права:

-    право на отримання орендної плати;

-    право на здійснення контролю за станом підприємства під час дії договору;

-    право на отримання підприємства після закінчення строку дії договору.

Орендар має такі обов’язки:

-    прийняти підприємство від орендодавця і включити його до ба­лансу із позначенням, що це майно є орендованим;

-    виплачувати орендодавцю орендну плату у порядку і строки, передбачені в договорі;

-    сплачувати витрати по експлуатації і поверненню орендованого підприємства, включаючи й платежі по страхуванню підприємства;

-   не допускати погіршення стану підприємства, а саме: підтримувати його в належному технічному стані, здійснюючи поточний і капітальний ремонт останнього. На відміну від договорів оренди іншого майна по­кладення на орендаря, а не на орендодавця обов’язку по здійсненню ка­пітального ремонту підприємства пояснюється таким. Специфіка цього договору полягає у наданні орендарю можливості не тільки володіти і користуватися підприємством впродовж дії договору, а й у певних меж­ах розпоряджатися окремими складовими підприємства, що наділяє його специфічними знаннями всіх тонкощів та поточного стану цього майно­вого комплексу і одночасно позбавляє цих знань орендодавця;

-    надати орендодавцеві можливість здійснювати контроль за ви­користанням підприємства за призначенням та за його технічним станом;

-   попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з ді­яльністю орендованого підприємства, про закінчення строку дії до­говору;

-    повернути підприємство орендодавцю після закінчення строку дії договору разом з необхідною документацією.

До обов ’язків орендодавця належить:

-   підготовка і передача підприємства орендареві у стані, що відпо­відає умовам договору та призначенню останнього;

-    прийняти підприємство від орендаря після закінчення строку дії договору.

У разі закінчення строку дії договору оренди підприємства, розір­вання його у судовому порядку, наприклад, у випадку суттєвого по­рушення орендарем умов договору, банкрутства орендаря, останній зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, за­значених у договорі. Якщо орендар допустив погіршення стану під­приємства або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавце­ві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель підприємства (окремих його складових) сталися не з його вини.

Повернення підприємства відбувається за тією ж схемою, що і при передачі підприємства в оренду, але є й особливості, що характеризу­ють цей процес. Так, обов’язок з підготовки необхідної документації для передачі підприємства покладається на орендаря, який повинен попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з діяль­ністю орендованого підприємства, про те, що орендоване підприємство повертається власникові. Після передачі підприємства його власникові- орендодавцю по боргах, які були переведені на нього орендарем без згоди його кредиторів, правильним було б покласти солідарну відпо­відальність і на власника підприємства, і на його орендаря.