§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки

Суб’єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ч. 1 ст. 374 ЦК). Власник земельної ділянки може передати своє право володіння та користування нею іншій особі. Як правило, така передача права здій­снюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ді­лянки. Цей договір є одним із видів договору найму (оренди). Отже, на нього поширюються загальні положення про найм (оренду), закрплені в § 1 глави 58 ЦК. Особливість об’єкта договору найму (оренди) земельної ділянки обумовлює його специфіку та особливості право­вого регулювання договірних відносин у цій сфері^[9]. Відносини, пов’язані з наймом (орендою) землі, регулюються, окрім ЦК, ЗК Укра­їни, Законом України «Про оренду землі»^[10], іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановле­ний договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК).

Цей договір є двостороннім, взаємним, відплатним і консенсуаль- ним.

Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар). Законодавець не встановлює обмежень щодо суб’єктного складу сторін договору найму (оренди) земельної ділянки.

Наймодавцем (орендодавцем) може бути будь-який учасник ци­вільних правовідносин, який є власником земельної ділянки, або упо­вноважена ним особа. Отже, особи, яким земельні ділянки передано в користування, не можуть бути орендодавцями землі. Суб’єктами права власності на землю відповідно до ст. 80 ЗК є: фізичні та юридич­ні особи (на землі приватної власності); територіальні громади, які реалізують своє право безпосередньо або через органи місцевого само­врядування (на землі комунальної власності); держава, котра реалізує це право через відповідні органи державної влади (на землі державної власності). Право власності на земельну ділянку посвідчується дер­жавним актом або іншими документами, зазначеними в ст. 126 ЗК.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, ви­значених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебу­вають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севасто­польська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної

Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом^[11].

Наймачем (орендарем) може виступати фізична або юридична осо­ба. Орендарями земельних ділянок також можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Земельні ділянки можуть передава­тися в оренду громадянам і юридичним особам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням та організаціям, а також іноземним державам.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власнос­ті фізичних та юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими ме­жами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 ЗК). Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, на водні об’єкти, ліси і багато­річні насадження, які на ній розташовані, а також поширюється на простір над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхід­ні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Земельна ділянка може передаватися у найм (оренду) разом з наса­дженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них (ч. 2 ст. 792 ЦК).

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов’язковим, а здійснюється лише за бажанням сторін або на вимогу однієї із них.

Цей договір підлягає державній реєстрації (ст. 18 Закону України «Про оренду землі»), що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Отже, відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначені постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі»¹. Згідно з цією постановою державна реєстрація зазна­чених договорів провадиться виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ді­лянки.

Невід’ємною частиною договору оренди є план або схема земель­ної ділянки, яка передається у найм (оренду); кадастровий план зе­мельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її викорис­танні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж зе­мельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’ єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його роз­роблення згідно із законом, зокрема, якщо земельна ділянка переда­ється в оренду зі зміною її цільового призначення. Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’ єкта оренди, до договору додається угода щодо від­шкодування орендарю витрат на такі заходи. Відсутність вказаних документів може бути підставою для визнання договору недійсним.

У статті 15 Закону України «Про оренду землі» закріплений пере­лік істотних умов договору найму (оренди) земельної ділянки. До них належать: об’ єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ді­лянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і пере­гляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільо­ве призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’ єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавце­ві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ді­лянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди або його частини; відповідальність сто­рін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди земельної ділянки хоча б однієї із зазначених істотних умов, є підставою не тіль­ки для визнання його недійсним, а й для відмови у державній реєстра­ції договору.

За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови щодо використання земельної ділянки. При цьому, якщо за заявою од­нієї зі сторін щодо таких умов не досягнуто згоди, договір оренди згідно зі ст. 638 ЦК вважатиметься неукладеним.

Строк дії договору оренди землі визначається за взаємною згодою сторін. Законодавець встановлює максимальний строк дії договору оренди у 50 років. Короткостроковою є оренда земельної ділянки не більше п’яти років, а довгостроковою — від 5 до 50 років.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, після закінчення строку його дії має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо орендар продовжує користувати­ся земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень (лист-повідомлення) орендодав­ця протягом одного місяця після закінчення строку договору він під­лягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Використання землі в Україні є платним. За користування земель­ною ділянкою наймач (орендар) зобов’язаний сплачувати наймодавцю (орендодавцю) орендну плату^[12], розмір, форма та строки внесення якої узгоджуються сторонами у договорі. Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлю­ються законом. Розмір орендної плати не залежить від наслідків гос­подарської діяльності орендаря. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди вста­новлений договором розмір цієї плати вважається не зміненим. Оренд­на плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, перегля­дається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.

Орендодавець як платник земельного податку в разі збільшення його розміру має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено договором. Орендар же має право вимагати змен­шення орендної плати у разі погіршення стану земельної ділянки не з його вини. Орендна плата може бути визначена у різних формах, а саме у грошовій, натуральній (зерном, цукром тощо) та відробітковій (надання послуг орендодавцю з ремонту техніки, забезпечення тран­спортом тощо). Сторони у договорі можуть визначити орендну плату шляхом поєднання різних її форм. Внесення орендної плати оформ­люється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У договорі оренди повинні бути зазначені як приналежність зе­мельної ділянки до земель конкретної категорії, так і ціль її викорис­тання — будівництво, обслуговування будинків і споруд за їх фактичним знаходженням, ведення сільськогосподарського виробництва тощо.

У договорі оренди земельної ділянки обов’язково вказуються пра­ва третіх осіб на конкретну площу (при наявності таких), а також об­меження в її використанні. Дана вимога продиктована положеннями розділу 16 ЗК «Право земельного сервітуту» та розділу 18 ЗК «Обме­ження прав на землю». Згідно зі ст. 98 ЗК право земельного сервіту­ту — це право власника або землекористувача на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельний кодекс не передбачає обов’ язкового укладення договору земельного сервітуту під час укладення договору оренду землі, проте якщо у договорі оренди земельної ділянки не передбачено умови (один із видів права земельного сервітуту), то одна зі сторін може вимагати укладення договору сервітуту або внесення відповідних змін до до­говору оренди.

Основні права та обов’язки сторін договору найму (оренди) земель­ної ділянки закріплені у статтях 24, 25 Закону України «Про оренду землі». Права та обов’язки сторін мають взаємний характер, тобто обов’язку однієї сторони кореспондує право другої. Чинне законодав­ство надає орендареві широку економічну самостійність, однак орен­додавець наділений правами, що дають йому можливість контролюва­ти процес використання орендарем земельної ділянки і своєчасність внесення орендної плати.

Орендодавець зобов’язаний передати орендарю в користування земельну ділянку в стані, який відповідає умовам договору оренди, забезпечивши при цьому реалізацію прав третіх осіб щодо цієї ділян­ки; не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земель­ною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’ язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвес­ти до погіршення стану самого об’єкта оренди.

Орендар зобов’язаний приступати до використання земельної ді­лянки в строки, встановлені договором оренди землі; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором орен­ди; своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ді­лянкою; виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно- заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриман­ням умов договору її оренди; за письмовою згодою орендодавця зво­дити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установ­леному законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар має право передати орендовану земельну ділянку або її час­тину у суборенду, якщо таке право передбачено договором оренди. У ви­падку якщо у договорі оренди суборенда земельної ділянки не встанов­лена, орендар повинен отримати письмову згоду на це орендодавця. При цьому мовчання орендодавця (відсутність письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення) протягом одного місяця надає право орендарю укласти договір суборенди земельної ділянки або її частини. Враховуючи, що договір суборенди є похідним від основного договору оренди земель­ної ділянки, його умови не повинні суперечити умовам основного дого­вору. Крім того, умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають визначатися у межах договору оренди земельної ділянки, зокрема, строк суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди зе­мельної ділянки; у разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди укладається у письмовій формі та за згодою сторін може посвідчуватися нотаріально. Обов’язковою є державна реєстрація договору суборенди земельної ділянки^[13].

Основними засадами укладення договору найму (оренди) земельної ділянки, сторонами якого виступають фізичні або юридичні особи приватного права, є свобода договору та справедливість, добросовіс­ність і розумність.