§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно­строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенако-пления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у гра­ждан — членов кооператива и прекращения такового у юридического лица — кооператива:

1)   членство в кооперативе;

2)   пользование жилым помещением, предоставленным коопера­тивом;

3)   полная выплата паевого взноса.

В цивилистической литературе указывалось на то, что взаимодей­ствие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончательного завершения процесса становления правоотноше­ния¹, в рассматриваемом вопросе — до возникновения права собствен­ности. Это положение в полной мере подтверждается в данных отно­шениях: право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с пре­доставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоот­ношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после — гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по от­ношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в дан­ном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

В юридической литературе было высказано мнение о том, что пе­реход права собственности на квартиру от жилищно-строительного кооператива к пайщику, выплатившему ссуду, не зависит ни от воли кооператива, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждал автор данного высказывания И.А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования члена кооператива, не вслед­ствие соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически — в силу самого факта выплаты паевого взноса¹.

На первый взгляд данное суждение представляется вполне убеди­тельным. Однако при более глубоком рассмотрении проблемы следует прийти к выводу, что здесь принят во внимание лишь отдельный юри­дический факт (полная выплата паевого взноса) вне всякой связи с дру­гими, вместе представляющими юридический (фактический) состав.

Представляется, что рассматривать данный вопрос следует приме­нительно к двум категориям членов жилищных и жилищно-строитель­ных кооперативов: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.

В свое время Г. Гегель указывал на то, что воля — это практическая сторона духа. Воля начинается не с объекта, а со своих целей и интере­сов². В рассматриваемом вопросе интерес гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, — это улучшение своего жилищно-бытового положения. Цель — получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, и в дальнейшем — владение, пользование и распоряжение своей квартирой.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражда­нин участвует в организации кооператива либо вступает в действую­щий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии — для приобретения на него права собственности.

Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе пере­хода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) коо­ператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона Союза ССР «О собствен­ности в СССР» — первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенность рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооператив­ных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности коопе­ратива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно­строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. факт полной выплаты паевого взноса влечет на­деление члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и наконец была воспроиз­ведена в ГК РФ.

В связи с принятием названных законодательных актов гражда­не — члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов раздели­лись на собственников и несобственников жилых помещений. По испол­нению фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права — права собствен­ности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квар­тиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке¹.

После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива проис­ходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего иму­щества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289 и 290 ГК РФ)¹.

Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Федерального закона «О вве­дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» отме­нена, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, полагаем, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразо­вания в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья².

Рассматривая современные (ранее не известные науке и законода­тельству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое нередко встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помеще­ний, в которых они проживают.

Широко известны случаи отказа граждан приватизировать занимае­мые по договору найма жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи «расприватизации» жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое ими жилище на праве собственности. Объяснить такую позицию можно различными обстоятельствами, од­нако в нашем случае дело не в их объяснении, а в самом факте суще­ствования таковых.

С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть оп­ределенное число граждан, проживающих в домах жилищных и жилищ­но-строительных кооперативов и не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений. Другое дело, что у таких лиц на сего­дняшний день нет юридической возможности отказаться от возник­новения права собственности и при этом оставаться пользователями жилища на основании членства в жилищном либо в жилищно-строи­тельном кооперативе и тем более нет возможности «вернуть» жилище прежнему владельцу — кооперативу.

В связи с этим полагаем, что те граждане, которые решили удовле­творять свои жилищно-бытовые потребности путем жилищной коопе­рации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие кооперативы, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновение права соб­ственности у членов кооперативов и прекращение соответствующего права у кооператива.

Очевидно, что правовое положение подобных жилищных и жилищ­но-строительных кооперативов должно определяться специальными законодательными актами.