§ 5. Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

При рассмотрении правового положения членов жилищных и жи­лищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что граж­данское и жилищное законодательство предусматривает, что членами кооперативов могут быть граждане, достигшие 16 лет (ст. 26 ГК РФ и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива его членами при­знаются граждане-учредители после государственной регистрации кооператива.

Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых по­мещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов², как правило, имеют преимущественное право на вступление в жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые при содействии органов местного самоуправления.

В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в право­отношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет в орган местного самоуправления, где ведется соответствующий учет. Как правило, на основании актов органов местного самоуправления при­нятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюз­ного комитета организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени граж­данин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация содействуют в получении жилого помещения. представляется, что это — организационное жи­лищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры пре­образуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.

В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждают, что жилищные правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш.Д. Чи-квашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жи­лищных правоотношений, является членство в кооперативе¹.

Другие исследователи считают, что юридическим обстоятельством, порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах, является решение общего собрания о закреплении за членом коопе­ратива конкретного жилого помещения².

Некоторые авторы полагают, что для возникновения жилищных правоотношений необходима выдача ордера на занятие жилого поме­щения. Например, по мнению И.С. Гуревича, «без этой санкции не мо­жет возникнуть правоотношений между кооперативом и его членами и их семьями в связи с пользованием последними жилплощадью»³.

Существует также мнение, приверженцы которого указывают на то, что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия членами кооператива жилой площади¹.

Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент воз­никновения жилищных правоотношений, причем вторая, третья и чет­вертая позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья, и только первая позиция трактует жилищные правоотношения шире права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо признать данное Н.П. Ворониной определение указанного правоот­ношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем².

Из приведенного определения следует, что динамика жилищного правоотношения состоит из двух стадий: предоставления и пользо­вания. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии, с одной стороны, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жи­лищных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный или жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все требования, которые установлены для членов названных кооперативов. Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально выступает орган местного самоуправления, организации, которая со­действует созданию кооператива, а затем — образованные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив создается без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится кооператив.

С момента принятия гражданина на учет у него возникает пра­во на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищ­ных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий по созданию кооператива гражданин подает заявление о вступлении в кооператив, тем самым становясь его учредителем. С момента реги­страции кооператива последний получает статус юридического лица, а его учредители становятся его членами.

Создание кооператива — самостоятельная стадия динамики жи­лищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждаю­щимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом се­мьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив, строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны — предоставление жилого помещения.

Гражданин может стать членом действующего жилищного или жи­лищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при ус­ловии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных коо­перативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом коопе­ратива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рас­срочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответст­венно стать собственником занимаемого жилого помещения¹.

Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены коопера­тива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квар­тира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.

Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоя­тельства.

Вселение члена кооператива в жилое помещение приводит к воз­никновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:

—проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

—добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно
с ним совершеннолетнему члену семьи;

—получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

—производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а так­же заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квар­тиры;

—при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.

В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями¹. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех меся­цев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответ­ственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсут­ствует имущество.

Рассмотрим некоторые права членов жилищных и жилищно-строи­тельных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищ­но-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщика-ми, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют члены их семей. В постановлении пленума Верховного суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым поме­щением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением¹.

Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По су­ществу права членов семьи производны от прав пайщика². Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предос­тавлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистра­ции вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой³.

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Пре­кращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством¹.

В случае выбытия пайщика из кооператива проживающие вме­сте с ним члены семьи имеют преимущественное право на вступле­ние в кооператив. Данное правило закреплено в действующих уставах конкретных жилищных и жилищно-строительных кооперативов и не противоречит действующему законодательству.

Выбытие из кооператива возможно:

во-первых, по собственному желанию;

во-вторых, в случае смерти пайщика;

в-третьих, при исключении из членов кооператива, а значит, и при выселении из занимаемого жилого помещения;

в-четвертых, при ликвидации кооператива. Кроме того, членст­во прекращается при ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива.

После смерти члена кооператива открывается наследство на его имущество, в которое входят и паевые взносы (накопления). До 1 марта 2002 г., т.е. до вступления в силу части третьей ГК РФ, наследникам, не проживающим с членом кооператива, кооператив выплачивал стои­мость пая. И только наследники, пользовавшиеся квартирой при жиз­ни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняли право дальнейшего пользования квартирой².

В настоящее время на основании ст. 1177 ГК РФ наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соот­ветствующего кооператива. При этом такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Прием оформляется решением общего собрания (конференцией) членов кооператива (ч. 4 ст. 130ЖКРФ).

На основании ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищ­ного кооператива имеют:

—его переживший супруг при условии, что он имеет право на часть пая (в данном случае неважно, является супруг наследником или нет);

—наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступле­ния в члены жилищного кооператива;

—наследник члена жилищного кооператива, не проживавший со­вместно с наследодателем, в случае, если граждане, указанные выше,
отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на всту­пление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являю­щийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наслед­ники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть преду­смотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нару­шениях, которые привели пайщика к исключению из членов кооператива, а затем и выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.)¹.

По ЖК РСФСР скорее теоретически, нежели практически нуждаю­щийся в улучшении жилищных условий член кооператива имел перво­очередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решался в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооперати­ва на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п. Общее собрание (конференция уполномоченных) не имело права предоставлять жи­лые помещения нечленам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Здесь нельзя не отметить, что такое право крайне редко находило свое применение, поскольку член кооператива имел право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собст­венности по своему усмотрению. Появившееся у наследников пай­щика право на первоочередное вступление в кооператив практически не оставило возможности кооперативу самостоятельно распределять освободившиеся жилые помещения.

На основании ст. 128 ЖК РФ член кооператива вправе сдать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи — все жилое помещение.

Для заключения договора найма требуется согласие правления коопе­ратива. В случае несогласия правления член кооператива может оспорить отказ в судебном или в административном порядке — путем обращения к общему собранию. Кроме того, требуется согласие членов семьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 128 ЖК РФ жилищный кооператив в поряд­ке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного коо­ператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива. В со­ответствии с ч. 1 ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возмож­ность переустройства и (или) перепланировки неизолированных по­мещений в изолированные жилые помещения. При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть общим имуществом супругов и 2) каждому из супругов может быть выделено изолирован­ное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 11 октября 1991 г.¹ разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фак­тически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изоли­рованные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязан­ность по переоборудованию на одну или на обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга в пользу другого супруга, то в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена коопе­ратива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, что они изъявят согласие освободить жилое помещение.

По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

ЖК РСФСР оговаривал возможность раздела жилой площади толь­ко между членом кооператива и его бывшим супругом, что, безусловно, ограничивало права других лиц, участвующих в паенакоплении, тогда как к таким лицам относятся: во-первых, супруг, по каким-либо при­чинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении. В отношении второй категории лиц И.Т. Хламовым и К.К. Чер­вяковым было высказано предположение о признании за ними права на раздел жилого помещения и паевых взносов¹.

Наличие более широких прав у членов семьи пайщика, принимав­ших участие в паенакоплении, нежели у других членов семьи, при­знавалось в литературе и законодательстве. ЖК РФ исправил дейст­вовавшее до 1 марта 2005 г. недоразумение. В соответствии со ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолирован­ные жилые помещения.

ЖК РФ в ст. 133 устанавливает право выселения бывшего члена кооператива. На основании указанной нормы член жилищного коо­ператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохране­ния права пользования жилыми помещениями в кооперативном доме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при ус­ловии вступления одного из них в кооператив.