§ 4. Коммерческий наем

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жи­лыми помещениями. Дело в том, что вплоть до 6 июля 1991 г.¹ к та­ким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий².

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР и Закон РФ «О при­ватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименова­ние договора восстановлено. При этом данный Кодекс отделил, с од­ной стороны, коммерческий наем от социального, с другой — договор коммерческого найма от договора аренды³, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регули­рования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упо­рядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (обще­обязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанно­сти наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммер­ческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следо­вательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регули­руются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предос­тавляемых жилых помещений нормируется (предоставление про­изводится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только согла­шением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавли­вает. Кстати, в законе переходного периода — Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» — неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 ич. 1 ст. 17).

Статьей 677 ГК РФ введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвую­щих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, по­стоянно с ним проживающие, и сонаниматели. В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употребля­лось понятие «члены семьи арендатора», ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включен­ные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и дого­ворившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юри­дическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель — два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут соли­дарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В силу ст. 325 ГК РФ, исполнение солидарной обязанности пол­ностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между со­нанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на ос­тальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сона­нимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанима­теля в договоре коммерческого найма.

Замена нанимателя в договоре возможна:

—в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Остав­шиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймода­теля определяют нанимателя;

—по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязан­ности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан,
проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с бо­лезнью или возрастом бывшего нанимателя;

—в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных
граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помеще­нии о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно прожи­вающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых по­мещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое — меньшего размера¹.

В отличие от социального найма коммерческий наем жилого по­мещения является срочным договором.

ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосроч­ный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683).

Применительно к краткосрочному договору найма жилого поме­щения п. 2 комментируемой статьи содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользовате­лей. Соответственно не предусматриваются возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще все­го такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущест­венное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых усло­вий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан пре­дупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с ре­шением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня исте­чения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, при­чиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерче­ского найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1ст. 450ГКРФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреж­дением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судеб­ном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении уста­новленного договором срока платежа;

во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293) аналогично прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после пре­дупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого по­мещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может при­нять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нани­мателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для по­стоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого по­мещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещеня.