§ 3. Социальный наем

Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование данного договора нашло отражение в разд. III ЖК РФ 2004 г.¹ и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муни­ципального жилищных фондов и предназначенные только для со­циального использования, т.е. то жилье, которое было предос­тавлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно пре­доставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установ­ленными законом нормами. В Основном Законе России сформулиро­вано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гаран­тирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в действующем ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства — ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации.

Малоимущие граждане, имеющие право на получение жилых помещений по договору социального найма

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, при­знанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в по­рядке, установленном законом соответствующего субъекта Россий­ской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению¹. Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утвержде­нии методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, при­знанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» устанавливается, что до начала проведения процедуры расчета раз­мера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно опре­делить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда, основание для признания его нуждающимся в жи­лом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (обеспеченность жилым помещением на одного человека), поскольку процедура оценки доходов и имуще­ства является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко про­живающего гражданина-заявителя Министерство регионального раз­вития РФ рекомендует учитывать все виды доходов, полученные граж­данином-заявителем и каждым членом его семьи или одиноко прожи­вающим гражданином-заявителем в денежной и натуральной форме, в том числе:

а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учиты­ваемые при расчете среднего заработка в соответствии с постановле­нием Правительства РФ от 11 апреля 2003 г. № 213 «Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы»;

б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;

в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных
или общественных обязанностей;

г)  выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенса­ция при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период
трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;

д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:

—пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход
за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное обеспечение пенсионеров;

—ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в от­ставку;

—стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях началь­ного, среднего и высшего профессионального образования, аспирантам
и докторантам, обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего профес­
сионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных заведений, а также компенсационные
выплаты указанным категориям граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;

—пособие по безработице, материальная помощь и иные вы­платы безработным гражданам, а также стипендии и материальная помощь, выплачиваемые гражданам в период профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации по на­правлению органов службы занятости, выплаты безработным гра­жданам, принимающим участие в общественных работах, и без­работным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты несо­вершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах;

—пособие по временной нетрудоспособности, пособие по бе­ременности и родам, а также единовременное пособие женщинам,
вставшим на учет в медицинских учреждениях в ранние сроки бе­ременности;

—ежемесячное пособие на ребенка;

—ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные
выплаты гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им трехлетнего возраста;

—ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, в период их проживания с супругами
в местностях, где они вынуждены не работать или не могут трудоуст­роиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства по спе­циальности и были признаны в установленном порядке безработ­ными, а также в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по заключению
учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет нуждаются в постоянном уходе;

—ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел РФ
и учреждений уголовно-исполнительной системы Министерства юс­тиции РФ в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует
возможность их трудоустройства;

—ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессио­нальных заболеваний;

е) надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в под­пункте д, и иные социальные выплаты, установленные органами го­сударственной власти РФ, субъектов Федерации, органами местного самоуправления, организациями;

ж)     доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам) или одиноко проживающему граждани­ну-заявителю, к которым относятся:

—доходы от реализации и сдачи в аренду (наем, поднаем) недвижи­мого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей),
транспортных и иных механических средств;

—доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продук­ционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы);

з)  другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина-заявителя, в которые включаются:

—     денежное довольствие военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов РФ и других органов правоохранитель­ной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация взамен продовольственного пайка), установленные законодательст­вом РФ;

—единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-ис­полнительной системы, таможенных органов РФ, других органов пра­воохранительной службы;

—оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гра­жданским законодательством РФ;

—материальная помощь, оказываемая работодателями своим работ­никам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пен­сию по инвалидности или по возрасту;

—авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с законо­дательством РФ об авторском праве и смежных правах;

—доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермер­ского) хозяйства;

—доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении соб­ственностью организаций;

—алименты, получаемые членами семьи гражданина-заявителя или одиноко проживающим гражданином заявителем;

—проценты по банковским вкладам;

—наследуемые и подаренные денежные средства;

—денежные эквиваленты полученных членами семьи граждани­на-заявителя или одиноко проживающим гражданином-заявителем
льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти РФ, субъектов Федерации, органами местного самоуправления, организациями.

При принятии закона субъекта Федерации, регулирующего порядок признания граждан малоимущими, в доходы граждан также рекомен­дуется включать следующие виды доходов:

а) денежные эквиваленты предоставляемых гражданам льгот и мер социальной поддержки по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и транспортных услуг, установленных органами государственной власти РФ, субъектов Федерации, органами местного самоуправления и организациями, в виде предоставленных гражданам скидок с оплаты (т.е. денежные эквиваленты льгот и компенсаций по оплате транспорт­ных услуг, денежные эквиваленты льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг);

б) денежные выплаты, предоставляемые гражданам в качестве мер социальной поддержки и связанные с оплатой жилого помещения,
коммунальных или транспортных услуг и (или) в виде денежных вы­плат, а также компенсации на оплату жилого помещения и коммуналь­ных услуг, выплачиваемые отдельным категориям граждан (суммы предоставленных субсидий на оплату жилого помещения, коммуналь­ных и транспортных услуг);

в) компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, выплачиваемые отдельным категориям граждан;

г)  денежные средства, выделяемые опекуну (попечителю) на со­держание подопечного;

д) денежные средства из любых источников (за исключением соб­ственных средств гражданина-заявителя или членов его семьи), на­правленные на оплату обучения гражданина-заявителя или членов его семьи в образовательных учреждениях;

е) доходы, полученные от заготовки древесных соков, сбора и реа­лизации (сдачи) дикорастущих плодов, орехов, грибов, ягод, лекарст­венных и пищевых растений или их частей, других лесных пищевых ресурсов, а также технического сырья, мха, лесной подстилки и других
видов побочного лесопользования;

ж)  доходы охотников-любителей, получаемые от сдачи добытых ими пушнины, мехового или кожевенного сырья или мяса диких жи­вотных;

з) суммы ежемесячных денежных выплат и компенсаций различным категориям граждан, определенным в соответствии со следующими
законами:

—Законом РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-I «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы
на Чернобыльской АЭС»;

—Законом РФ от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»;

—Законом РФ от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»;

—Законом РФ от 10 января 2002 г. № 2-ФЗ «О социальных гаранти­ях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие
ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

—   Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О вне­сении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об об­щих принципах организации законодательных (представительных)
и исполнительных органов государственной власти субъектов Рос­сийской Федерации» и «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации»»;

и) суммы предоставленной государственной социальной по­мощи.

При принятии закона субъекта Федерации, устанавливающего порядок признания граждан малоимущими, в доходы граждан Мини­стерство регионального развития РФ не рекомендует включать:

—единовременные страховые выплаты, производимые в возмеще­ние ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному
имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности чле­нов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнитель­ными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государствен­
ной службы медико-социальной экспертизы;

—компенсации материальных затрат, выплачиваемые безработ­ным гражданам в связи с направлением на работу (обучение) в другую
местность по предложению органов службы занятости в соответствии с Законом РФ от 19 апреля 1991 г. № 1032-I «О занятости населения
в Российской Федерации»;

—пособия на погребение, выплачиваемые в соответствии с Феде­ральным законом от 12 января 1996 г. № 8-ФЗ «О погребении и по­хоронном деле»;

—ежегодные компенсации и разовые (единовременные) посо­бия, предоставляемые различным категориям граждан в соответствии
со следующими законами:

—Законом РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-I «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы
на Чернобыльской АЭС»;

—Законом РФ от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»;

—Законом РФ от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»;

—Законом РФ от 10 января 2002 г. № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие
ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

—Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Феде­рации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государст­венной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»».

Из дохода семьи гражданина-заявителя или одиноко проживающего гражданина-заявителя рекомендуется исключать суммы уплачиваемых алиментов.

В законе субъекта Федерации, устанавливающем порядок призна­ния граждан малоимущими, целесообразно указать, что при расчете дохода, приходящегося на каждого члена семьи, рекомендуется не учи­тывать доходы, получаемые по месту нахождения, следующих лиц:

—военнослужащих, проходящих военную службу по призыву в ка­честве сержантов, старшин, солдат или матросов, а также военно­служащих, обучающихся в военных образовательных учреждениях профессионального образования и не заключивших контракт о про­хождении военной службы;

—лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы, лиц, в от­ношении которых применена мера пресечения в виде заключения
под стражу, а также лиц, находящихся на принудительном лечении по решению суда;

—лиц, пропавших без вести и находящихся в розыске;

—лиц, проживающих в учреждениях интернатного типа на полном государственном обеспечении.

При этом для указанных категорий граждан целесообразно учи­тывать доходы, получение которых не связано с местом их пребыва­ния, например, доходы по вкладам в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, доходы от сдачи внаем, поднаем или аренду имущества и иные аналогичные доходы.

В соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах к иму­ществу, находящемуся в собственности членов семьи граждан и под­лежащему налогообложению, могут быть отнесены:

—жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах;

—автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства;

—предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, быто­вые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий;

—паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;

—суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных сче­тах физических лиц;

—стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении;

согласно Закону РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на иму­щество физических лиц» — жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения;

согласно гл. 28 «Транспортный налог» части второй НК РФ — ав­томобили, мотоциклы, мотороллеры, автобусы и другие самоходные машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу, само­леты, вертолеты, теплоходы, яхты, парусные суда, катера, снегоходы, мотосани, моторные лодки, гидроциклы, несамоходные (буксируемые суда) и другие водные и воздушные транспортные средства, зареги­стрированные в установленном порядке в соответствии с законода­тельством РФ;

согласно Закону РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-I «О плате за зем­лю» — земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйст­венного назначения, включая земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания;

согласно гл. 31 «Земельный налог» части второй НК РФ — земель­ные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на тер­ритории которых введен земельный налог в соответствии с настоящей главой Кодекса.

Законом субъекта Федерации, устанавливающим порядок при­знания граждан малоимущими, рекомендуется утвердить перечень документов, являющихся основанием для определения размера дохода и стоимости имущества.

При определении прав граждан, нуждающихся в жилых помещени­ях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договору социального найма, на постановку на учет как малоимущих целесо­образно ввести систему предварительного отбора с целью исключе­ния уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих семей и одиноко проживающих граждан-заявителей, уровень среднемесячных доходов или стоимость имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя, означающие, что данная семья в состоянии приобрести жилое поме­щение по норме не ниже нормы предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма за счет собственных или заемных средств, в том числе за счет продажи имеющегося имущества, собственных накоплений или кредитных средств.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда ее субъекта по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта Фе­дерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен феде­ральным законом или законом субъекта Федерации.

Указанным категориям граждан могут предоставляться по догово­рам социального найма жилые помещения муниципального жилищ­ного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Подобная норма применима и к муниципальным образованиям. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по догово­рам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации¹.

Жилые помещения по договорам социального найма не предос­тавляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмот­рено иное.