Данное положение по существу правильное. Однако в Указе необоснованно не сделано исключения для случаев, когда договор аренды с правом арендатора на выкуп имущества заключался с организацией арендаторов, созданной трудовым коллективом государственного или муниципального предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. <*> в имуществе, являющемся собственностью коллективного, арендного предприятия, определялись вклады всех его работников. Таким образом, покупателями государственного или муниципального имущества при таком способе приватизации, как выкуп арендованного имущества по договорам, заключенным с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами предприятий, являлись не арендные предприятия как юридические лица, а члены трудовых коллективов этих предприятий как физические лица, что соответствовало требованиям ст. 9 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР".

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

Что касается решения о преобразовании арендного предприятия в одну из организационно - правовых форм, предусмотренных Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", то такое решение могло быть принято членами трудового коллектива лишь после выкупа арендованного имущества, т.е. после того, как они приобретут статус собственника этого имущества (ст. 33 и 37 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности") <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 30. Ст. 418.

Пункт 6 Указа ограничивал возможности арендатора в реализации права на выкуп имущества по договору аренды, заключенному до вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", лишь случаем, когда в договоре определены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа.

Названный набор обязательных условий для выкупа имущества по договорам аренды не корреспондировал ст. 15 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", где говорится о размерах, сроках, порядке и иных условиях выкупа арендованного имущества.

Все названные законодательные акты, ограничивающие право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества, характеризовались направленностью на изменение договорных отношений, оформленных ранее на основе действовавшего тогда законодательства, что являлось недопустимым в условиях перехода к рыночным отношениям. Дестабилизация арендных отношений, ущемление прав арендных предприятий подрывали доверие к высшим органам законодательной и исполнительной власти, снижали их авторитет.

Кроме того, при издании указанных законодательных актов не было принято во внимание положение, содержащееся в п. 4 ст. 15 Основ законодательства об аренде, согласно которому в случае принятия после заключения договора аренды законодательного акта, ухудшающего положение арендатора, стороны вправе руководствоваться условиями договора аренды, а не таким законодательным актом.

В связи с этим всякое предприятие как контрагент по гражданско - правовому договору было вправе предложить арендодателю изменить условие договора аренды о выкупе арендованного имущества, а при отсутствии его согласия обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд. При этом при уточнении размера, сроков, порядка внесения суммы выкупа, арендное предприятие имело право исходить из того, что эти условия должны определяться лишь в отношении суммы выкупа, представляющей собой разницу между стоимостью имущества, сданного в аренду, и суммой арендных платежей, внесенных до 17 июля 1991 г., поскольку часть имущества, стоимость которого была покрыта указанными платежами, являлась коллективной собственностью арендного предприятия <*>.

--------------------------------

<*> Подробный анализ положения арендных предприятий по российскому законодательству о приватизации см.: Витрянский В. Экономическая реформа: Проблемы правового обеспечения // Торгово - промышленные ведомости. 1995. N 5.

В процессе приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий договор аренды активно использовался также для последующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошедших в состав первоначально приватизированного имущества.

В Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год имелся пункт 5.7, в соответствии с которым физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли - продажи предприятия) и занимаемых предприятиями земельных участков, в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Причем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими предприятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений (в том числе в части размера арендной платы или выкупной цены этих объектов) допускалось только по соглашению сторон, если иное не было предусмотрено условиями договора.

Еще дальше пошла Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 <*>. Сохранив для физических и юридических лиц, ставших собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий, право на выкуп занимаемых ими помещений, зданий, строений, программа приватизации устранила требование о заключении договоров купли - продажи недвижимости не ранее чем через год после приватизации имущества предприятий и предоставила собственникам приватизированных государственных (муниципальных) предприятий исключительное право приобретать в собственность занимаемые ими земельные участки. При этом было предусмотрено, что выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, которая утверждается Госкомимуществом России (п. 5.9).

--------------------------------

<*> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. N 1. Ст. 2.

Исключительное право на приобретение в собственность нежилых помещений, зданий и сооружений (по аналогичной схеме) получили также товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества и выкупившие его. Причем это право распространялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижимость, но и на те здания, сооружения, нежилые помещения, которые находились у них в фактическом владении и пользовании (п. 5.14.6).

И уж вовсе генеральный характер носит норма, предусмотренная п. 2.6 этой Государственной программы: право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на основании конкурса или аукциона, нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно - пристроенные помещения, а также зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, получили практически все граждане - предприниматели, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации.

Как показывает судебная практика, зачастую к моменту реализации права на выкуп соответствующих объектов недвижимости среди участников хозяйственных обществ и товариществ уже не остается бывших членов трудовых коллективов приватизированных государственных и муниципальных предприятий. Имеют распространенный характер случаи, когда, получая в собственность соответствующие помещения, здания и сооружения, хозяйственные общества и товарищества тут же перепродают их другим коммерческим структурам, не имеющим права на их выкуп на льготных условиях. Такая практика основана на другом положении, закрепленном в том же пункте Государственной программы приватизации, согласно которому "установление ограничений на перепродажу приобретенных объектов нежилого фонда не допускается".

Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России выкупаются помещения, здания и сооружения, принадлежащие государству и муниципальным образованиям, то они были предусмотрены сначала Положением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. N 353-Р, а затем установлены и п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 <*>. В соответствии с этими нормативными актами цена выкупа объектов недвижимости определяется в размере годовой арендной платы, установленной в договоре аренды соответствующих объектов на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Учитывая, что многие договоры аренды нежилых помещений заключались в конце 80-х - начале 90-х годов, сегодня уже никого не удивляет, когда, например, трехэтажный особняк в центре города приобретается в собственность за 300 - 400 тыс. руб., а торговые площади в тысячу квадратных метров - за один миллион рублей (неденоминированных).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478.

Попутно нарушается право собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, которым другой собственник - Российская Федерация - предписывает в принудительном порядке, что продавать, когда и по какой цене. Полностью игнорируются и права муниципальных предприятий, на балансе которых нередко находятся продаваемые коммерческим организациям здания, сооружения и нежилые помещения. Ведь в соответствии со ст. 295 ГК никто, включая собственника, не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным или муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения.

А главный парадокс заключается в том, что при хронической и катастрофической нехватке средств для формирования доходной части бюджета страны часть казны щедрой государственной рукой отдается за бесценок коммерческим структурам.

Процесс приватизации арендных предприятий сопровождался еще одним негативным явлением, а именно: так называемой коммерциализацией арендных предприятий, т.е. их дроблением путем создания самостоятельных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных предприятий. При проведении приватизации и коммерциализации права арендных предприятий и задачи по обеспечению их производства полностью игнорировались. Более того, некоторые правовые нормы буквально провоцировали коллективы цехов, производств и иных подразделений на выделение из состава арендных предприятий и создание самостоятельных юридических лиц.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.

Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" граждане - члены трудовых коллективов подразделений предприятий, созданных на основе аренды государственных и муниципальных предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без согласия всего соответствующего предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.

Товарищество или акционерное общество, созданное в изложенном выше порядке, являлось правопреемником арендатора в отношении имущества, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Такое товарищество или акционерное общество выкупало долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реализации) товаров, работ и услуг со скидкой 30% от его стоимости, предусмотренной договором аренды.

Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), еще в большей степени ориентировала членов трудовых коллективов структурных подразделений арендных предприятий на создание самостоятельных товариществ и акционерных обществ и выделение из состава предприятий (благо это можно сделать без согласия предприятия), предоставляя таким товариществам и обществам исключительное право приобретения в собственность зданий, помещений, которыми ранее пользовались соответствующие структурные подразделения.

При этом совершенно не учитывалось, что такая "коммерциализация" приводит к разрыву внутрипроизводственных связей арендных предприятий и в конечном счете к спаду производства.

Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях "разгосударствления" и приватизации государственного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок.

Характерно, что и в юридической литературе этого периода мы не найдем серьезных научных исследований, специально посвященных договору аренды <*>.

--------------------------------

<*> Приятное исключение составляет работа С.А. Герасименко "Аренда как организационно - правовая форма предпринимательства" (М., 1992).

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический "облик".