При аренде предприятий и объединений как имущественных комплексов арендатором признавался особый субъект данных правоотношений - так называемое арендное предприятие. Основами законодательства об аренде (ст. 16) был установлен специальный порядок создания арендных предприятий, который заключался в следующем. Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) либо структурной единицы объединения образовывал организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов принималось общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов. Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывала проект договора аренды и направляла его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган был обязан рассмотреть проект договора аренды в тридцатидневный срок, нарушение которого признавалось уклонением от заключения договора аренды; оформление же последнего в данном случае было обязательным для арендодателя. Разногласия, возникавшие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения проекта договора, представленного организацией арендаторов, разрешались органами государственного арбитража.

После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке имущество предприятия и приобретало статус арендного предприятия как самостоятельного юридического лица. Арендное предприятие действовало на основании устава, утверждаемого общим собранием (конференцией) его трудового коллектива. Арендное предприятие приобретало права юридического лица со дня его государственной регистрации в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов по месту нахождения арендного предприятия. За арендным предприятием по его ходатайству могли быть сохранены по решению соответствующих государственных органов наименование и правительственные награды взятого им в аренду государственного предприятия.

Арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель мог взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности государственного предприятия.

Правовой режим имущества арендных предприятий характеризовался тем, что последние, не будучи собственниками, имели широкие правомочия по распоряжению указанным имуществом. Они имели право продавать, обменивать, сдавать в субаренду, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества, если такая передача имущества не влекла уменьшения производственно - экономического потенциала (стоимости) предприятия и не нарушала других условий, вытекающих из договора аренды. Указанный порядок распоряжения арендованным имуществом не применялся лишь в отношении земли и других природных объектов. Арендное предприятие имело право самостоятельно вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусматривалось договором.

Из выручки, полученной арендным предприятием, возмещались материальные и приравненные к ним затраты, расходы на оплату труда, вносились налоги, арендная плата, страховые платежи, плата за природные и трудовые ресурсы, уплачивались проценты по кредитам. Остающаяся прибыль поступала в полное распоряжение арендного предприятия, которое самостоятельно определяло направления ее использования.

Арендному предприятию разрешалось выпускать для мобилизации дополнительных финансовых ресурсов ценные бумаги, осуществлять целевые займы в порядке, установленном законодательством, выступать на рынке ценных бумаг. Преимущественное право приобретения ценных бумаг имели члены трудового коллектива арендного предприятия.

Такое предприятие могло предоставлять за счет своих средств другим предприятиям и организациям кредит на условиях, определяемых соглашением сторон, включая договоренность о размерах процента за пользование им.

Арендное предприятие могло быть создано также на основе аренды имущества производств, цехов, отделений, ферм или других подразделений государственного предприятия (объединения). Создание такого арендного предприятия производилось с согласия соответствующего государственного предприятия (объединения). При этом договор аренды заключался с государственным предприятием (объединением), часть имущества которого сдавалась в аренду (ст. 22 Основ законодательства об аренде).

Статус таких арендных предприятий существенным образом отличался от статуса арендных предприятий, созданных на базе организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий (объединений) и структурных единиц объединений. Данное обстоятельство нашло отражение, в частности, в ходе последующей приватизации государственных предприятий - арендодателей: при их акционировании имущество, переданное в аренду арендным предприятиям, созданным на базе их структурных подразделений, подлежало включению в уставный капитал соответствующих акционерных обществ. В результате такие арендные предприятия утрачивали возможности выкупа имущества в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Довольно своеобразный правовой режим имело и имущество, признававшееся собственностью арендного предприятия (ст. 21 Основ законодательства об аренде). В имуществе, находящемся в собственности арендного предприятия на условиях и в порядке, предусмотренных его уставом, определялись размеры вкладов членов трудового коллектива в создание этого имущества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов. На стоимость вклада члена трудового коллектива в имущество арендного предприятия в соответствии с его уставом могли выдаваться "ценные бумаги". На указанные "ценные бумаги" членов трудового коллектива выплачивались дивиденды в размерах, определяемых трудовым коллективом исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия. Реальная стоимость ценных бумаг выплачивалась их держателям в случаях, предусмотренных уставом предприятия. В уставе предприятия определялись также порядок и условия уплаты дивидендов членам трудового коллектива, прекратившим с ним трудовые отношения.

Основным документом, регламентировавшим отношения арендодателя с арендатором, являлся договор аренды. Он заключался на началах добровольности и полного равноправия сторон, за исключением договоров с организациями арендаторов.

В договоре аренды предусматривались: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества; размер арендной платы; сроки аренды; распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды могли включаться также обязанности арендодателя по материально - техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно - технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, по социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, по созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

Стоимость арендованного имущества определялась в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. Срок предстоящей службы сдаваемого в аренду имущества устанавливался соглашением сторон, но не более нового полного амортизационного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.

Арендатор с согласия арендодателя был вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение и расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несли ответственность, установленную законодательством и договором (ст. 7 Основ законодательства об аренде).

Арендная плата включала амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производились. Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определялся в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества. Арендная плата могла также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды. Арендная плата включала часть прибыли (дохода), которая могла быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

Арендная плата могла устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определялись договором.

Размеры арендной платы могли изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они могли быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством (ст. 8 Основ законодательства об аренде).

Сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна была носить, как правило, долгосрочный характер - от пяти лет и на более длительный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор мог быть и краткосрочным - до пяти лет (ст. 12 Основ законодательства об аренде).

Использование договора аренды в качестве средства "разгосударствления" обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендатором сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арендатор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).

Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитающейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору была прекращена до завершения амортизационного срока. Источниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством. После выкупа арендованного имущества арендное предприятие по решению его трудового коллектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Средства от выкупа имущества государственного предприятия перечислялись в соответствующий бюджет. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускались по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды мог быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации - арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являлись основанием для изменения условий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор имел право на возобновление договора. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора он считался по окончании срока продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могли быть изменены по соглашению сторон.

При прекращении договора с арендатором - гражданином преимущественное право на заключение договора аренды получали члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходили к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашался стать арендатором.

Арендодатель не имел права отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 13 Основ законодательства об аренде).

Основы об аренде в первые годы их действия были необычно популярным и широко применяемым законодательным актом. В те годы отмечались высокие темпы роста числа арендных предприятий: на 1 октября 1991 г. их количество превысило 20 тыс., а число занятых на них составило более 7,5 млн. человек. Арендные предприятия выгодно отличались от государственных по всем показателям, характеризирующим эффективность производства. Достаточно сказать, что среди арендных предприятий практически не встречалось убыточных производств <*>.

--------------------------------

<*> См.: Экономика СССР в январе - сентябре 1991 года // Экономика и жизнь. 1991. N 43. С. 8.

Однако в дальнейшем при переходе от "разгосударствления" к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные против арендных предприятий.

Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" <*> было предусмотрено, что арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 г., и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательства об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 43. Ст. 2429.

Между тем в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР" от 24 октября 1990 г. законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федерацией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном суверенитете РСФСР и Постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 г. "О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР" (каковыми являлись Основы законодательства об аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредственно <*>. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Российской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230 противоречил этому положению.

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 21. Ст. 237; N 22. Ст. 260; 1991. N 51. Ст. 1798.

Что касается Основ гражданского законодательства, которые, кстати сказать, были признаны действующими Постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы", то они содержали лишь общие нормы, регламентирующие арендные отношения. Указ Президента от 14 октября 1992 г. N 1230 регулировал отдельные специальные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества. Таким образом, действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений.

Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 3 июля 1991 г. <*>, Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета Российской федерации от 5 июня 1992 г. <**>, и других законодательных актах, что также не нашло отражения в Указе N 1230.

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 27. Ст. 927.

<**> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 28. Ст. 1617.

Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом негативном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендованного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполнительной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухудшающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и лишающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответствии с заключенными договорами аренды.

Законом РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" было признано действительным право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого Закона, т.е. до 17 июля 1991 г. (ст. 15). Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий более не могла засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность (ст. 19); тем самым, по существу, было прекращено действие ст. 10 Основ законодательства об аренде, согласно которой арендованное имущество признавалось выкупленным арендатором, если сумма внесенных им арендных платежей покрывала остаточную балансовую стоимость имущества, сданного в аренду на полный амортизационный срок, а также при досрочном внесении арендатором указанной суммы. Между тем Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" обратной силы не имел, поэтому сумма арендных платежей, внесенных арендатором до 17 июля 1991 г., при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора на выкуп имущества должна была засчитываться в счет выкупа арендованного имущества. Соответствующая часть имущества, пропорциональная указанной сумме, представляла собой не государственную (муниципальную) собственность, а коллективную собственность арендного предприятия и, следовательно, не подлежала приватизации.

Еще более ужесточились требования, предъявляемые к арендным предприятиям, с принятием Закона РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 5 июня 1992 г. <*> Согласно ст. 15 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (в новой редакции) реализация арендным предприятием права на выкуп арендованного имущества при наличии соответствующего пункта в договоре, заключенном до 17 июля 1991 г., дополнительно была обусловлена включением в договор сведений о размерах, сроках, порядке и иных условиях внесения выкупа. Тем самым права на выкуп имущества в соответствии с договорами аренды лишались многие коллективы арендных предприятий, которые при оформлении договорных отношений с арендодателями руководствовались действовавшим в то время законодательством, не требовавшим включения в договоры аренды подобных условий.

--------------------------------

<*> Российская газета. 1992. 9 июля.

Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" были предусмотрены меры, делающие, по существу, невозможным выкуп коллективами арендных предприятий арендованного имущества и вступающие в противоречие с законами, которые действовали на территории Российской Федерации.

Так, п. 2 Указа содержал положение о том, что договоры аренды, заключенные до введения в действие этого Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу в части, не противоречащей Указу от 14 октября 1992 г. N 1230.

Данное положение противоречило п. 1 ст. 86 Основ гражданского законодательства, где сказано: изменение условий договора аренды (включая их переоформление) допускается по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Объявление договоров аренды действующими лишь в части, не противоречащей Указу N 1230, не соответствовало не только Основам законодательства об аренде, но и Закону РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР".

Пунктом 5 Указа предусматривалось, что выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется арендаторами, организационно - правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 25 декабря 1990 г.