3. Некоторые особенности правового регулирования ипотеки

Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под залог недвижимости или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под залог недвижимости — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, на строительство нежилых помещений производственного и коммерческого назначения. О размахе этого вида кредитования в мире свидетельствует тот факт, что в США например, за год выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд долларов, свыше 80 % новых домов в стране покупаются в кредит.
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. В России, несмотря на благоприятные прогнозы, процесс долгосрочного кредитования экономики банками под залог недвижимости крайне сдержанный. Причины сложившейся ситуации носят и экономический, и юридический характер.

Общие положения об ипотеке

Главным нормативным актом, регулирующим ипотечные правоотношения, является ФЗ “Об ипотеке”. Нормы ГК РФ и Закона “О залоге” применяются к ипотеке постольку, поскольку они не противоречат ФЗ “Об ипотеке”.
Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека, как и другие виды залога, может обеспечивать исполнение любого действительного гражданско-правового обязательства. Возникновение или продолжение действия уже существующего требования является условием существования ипотеки. Требование по основному обязательству и ипотека должны всегда находиться “в одних руках”, то есть кредитор по основному обязательству и залогодержатель всегда совпадают в одном лице. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо, но всегда либо собственник, либо обладатель иного права, позволяющего распоряжаться предметом залога.
По российскому законодательству ипотека носит строго акцессорный характер и учреждается в двух формах: с выдачей закладной и без выдачи закладной. Закладная не может быть выдана, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, и право аренды перечисленного выше имущества, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент (п. 4 ст. 13 Закона). Во всех других случаях права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству и залогодатель.
Если сравнить ипотеку по российскому законодательству с ипотекой, предусмотренной немецким законодательством, то можно выявить существенные различия. В немецком праве ипотека может возникнуть в двух формах — книжная ипотека и ипотека по ипотечному свидетельству. Как правило, помимо записи в поземельной книге, ипотека подтверждается выдачей ипотечного свидетельства. Однако по соглашению сторон вручение ипотечного свидетельства может быть исключено.
Смысл ипотечного свидетельства состоит в упрощении участия ипотеки в хозяйственном обороте: в то время, как в случае книжной ипотеки необходима регистрация ее нового приобретателя в поземельной книге, передача ипотечного свидетельства при ипотеке по ипотечному свидетельству заменяет такую регистрацию.
Соблюдение принципа акцессорности в немецком праве также зависит от формы ипотеки. Так, при обеспечительной ипотеке предусмотрено наличие определенного обязательства, от которого полностью зависит ее возникновение и дальнейшее существование. Обеспечительная ипотека — ипотека книжная. Для уступки требования необходима регистрация нового кредитора в поземельной книге, участие ипотеки данного вида в хозяйственном обороте не предусматривается. Значение обеспечительной ипотеке придает тот факт, что законодательство предусматривает возникновение ипотеки в некоторых случаях только в этой форме. Так, обеспечительная ипотека устанавливается по решению суда — как средство обеспечения обязательств, возникающих из отношений опеки и попечительства.
Как и обеспечительная ипотека, оборотная ипотека требует для своего возникновения наличия персонального требования, как обязательного условия ее действительности. Однако “судьба” ее связана с данным требованием до тех пор, пока оно находится у первого кредитора. С переходом ипотеки к добросовестному приобретателю, оборотная ипотека становится независимой от наличия требования. Так, при отсутствии другого имущества у первоначального должника, кредитор вообще лишается возможности удовлетворить свое требование в части, оставшейся после его удовлетворения за счет земельного участка.
При дальнейших перезакладах ипотека вообще “отрывается” от персонального требования и становится предметом хозяйственного оборота. Таким образом, акцессорность ипотеки как зависимость вещного права требования одного лица от персональной ответственности другого в случае с оборотной ипотекой не соблюдается.
В немецком праве существует и такой вид залога недвижимости, как ипотечный долг. Ипотечный долг является вещным правом на земельный участок. Выплата “за счет земельного участка” означает выплату денежной суммы через принудительную продажу с торгов по истечению срока исполнения обязательства, что лишает должника возможности выкупить закладную. Кредитор по ипотечному долгу по собственной инициативе может получить свои деньги за счет земельного участка. Предъявление требования к собственнику по уплате долга здесь не предусматривается.
В данном правоотношении (между кредитором и собственником земельного участка, не являющимся персональным должником) не предусматривается сторона, обязанная к выплате денег, поскольку оплата долга производится через принудительную продажу с торгов, то есть через государственные органы, обращающие взыскание на имущество. Таким образом, собственник вправе уплатить по долгу но не обязан делать этого. Создавая институт ипотечного долга, немецкий законодатель ставил цель облегчить и удешевить моменты возникновения и перехода обеспечительных прав и защитить приобретателя таких прав от различного рода протестов через отказ от связи с персональным требованием к должнику.
Ипотечный долг отличается от оборотной ипотеки тем, что: во-первых, при ипотечном долге возможна в любое время и без формальностей замена обеспечиваемого требования, а при ипотеке это требует соглашения сторон и перерегистрации в поземельной книге; во-вторых, при ипотечном долге возможно без формальностей добавить другое требование под то же обеспечение, а при ипотеке любое изменение требования предусматривает учреждение новой ипотеки с соблюдением всего механизма; в-третьих, на ипотечный долг может быть сразу наложено взыскание путем принудительной продажи с торгов (кредитор здесь экономит на подаче иска в суд) и для этого существует упрощенный порядок взыскания судебным органом требований, основанных на документах (без вызова заинтересованных лиц), а при ипотеке это невозможно.
Сравнивая ипотеку по российскому законодательству с немецкой, можно отметить в ней черты и обеспечительной, и оборотной ипотеки. С обеспечительной ипотекой российская ипотека сходна строгой акцессорностью по отношению к основному обязательству, с оборотной же ее объединяет возможность передачи ипотечного свидетельства (у нас — закладной) новому кредитору без внесения соответствующей записи в поземельную книгу.
По российскому законодательству права по закладной могут быть переданы другому лицу путем совершения на закладной передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи закладной этому лицу (ст. 48 ФЗ “Об ипотеке”). В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Бланковые передаточные надписи считаются ничтожными. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым это муже лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Ипотека обеспечивает залогодержателю уплату основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
- в виде про центов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- в возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (ст. 5 ФЗ “Об ипотеке”).
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю, при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 ФЗ “Об ипотеке”).
Во многих странах существует национальная ипотечная система. Сущность ипотечной системы заключается в том, что для каждого недвижимого имущества ведется в специальном учреждении особая книга, в которой регистрируется право собственности на это имущество, переходы права собственности, ограничения права собственности или иных вещных прав (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества), прекращение права собственности. Все записи в поземельной книге имеют не просто справочное, а строго юридическое значение. Благодаря этому ипотечная система обеспечивает надежность приобретений и спокойствие гражданского оборота и потому удешевляет поземельный кредит.
В конце ХIХ века ипотечные системы европейских стран подверглись серьезному реформированию. В Германии был принят Ипотечный Устав (1872), в России — Проект Вотчинного Устава (1892), которые должны были законодательно закрепить тенденции и потребности гражданского оборота того времени. Так как немецкое законодательство в этой области существенно не изменялось в течение века и действует до сих пор (то есть прошло проверку временем), в отличие от российского, где ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” был принят Государственной думой лишь 17 июня 1997 года, мы можем сравнить данные правовые акты на основе принципов немецкой системы поземельных книг.
Принцип записи в немецком праве выражает непререкаемую связь вещных прав на недвижимость с записью этих прав в поземельные книги, так что все записанные права оказываются действительно существующими для всех добросовестных третьих лиц. Российский закон также предусматривает, что “государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество” (ч. 1 ст. 2).
Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ч. 3 ст. 2). Внесение имеет двоякое значение. При договорном приобретении права внесение имеет значение не само по себе, а как завершение акта приобретения вещного права, или вещное право приобретается путем внесения. При внедоговорных способах приобретения (наследование, приобретательная давность) вещное право приобретается до внесения, и внесение имеет только то значение, что создает все преимущества, с которыми связан факт внесения.
Невнесение лишает приобретателя возможности отчуждать имущество, обременять его залогом и т. д. Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ч. 1 ст. 16). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Уклоняющаяся сторона обязана возместить другой стороне связанные с этим убытки (ст. 16).
Принцип специализации в немецком праве выражает требование точного обозначения в поземельных книгах как земельного участка, так и всех затрагивающих его прав, то есть обязательность соответствия определенных вещных прав каждой определенной вещи. В российском законодательстве предусмотрены исключения из этого правила. Так, п. 2 ст. 334 ГК РФ предусматривает возможность ипотеки предприятия или иного имущественного комплекса в целом. Несовершенство этой нормы проявляется при реализации заложенного имущества, когда важна определенность в отношении каждого объекта недвижимости.
Следующее отличие обусловлено разницей в понимании сущности предмета ипотеки законодательствами России и ФРГ. Немецкое право признает предметом ипотеки прежде всего землю. Объекты недвижимости, существующие на этой земле, считаются неотъемлемой принадлежностью земельного участка и в поземельной книге регистрируется земельный участок. Российское право исходит из первичности объекта недвижимости, непосредственно связанного с землей, для определения предмета ипотеки. В соответствии со ст. 69 ФЗ “Об ипотеке” ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Если лицо, выступающее в роли залогодателя здания (сооружения), является собственником соответствующего земельного участка и такое лицо по договору ипотеки передает только здание (сооружение), а земельный участок не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 1б8 ГК РФ). Когда залогодатель здания не является собственником земельного участка, до говор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству.
Более четко проводить в жизнь принцип специализации призван введенный законом кадастровый и технический учет объекта недвижимости — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (ст. 1 Закона).
Принцип публичности — в немецком праве означает возможность доступа к сведениям, содержащимся в поземельной книге и, следовательно, исключение всякой ссылки на незнание того, что занесено в законном порядке в книгу. Эффективность этого принципа напрямую зависит от степени свободы доступа к такого рода сведениям. Российское законодательство также провозгласило принцип открытости сведений о государственной регистрации. В ст. 7 Закона сказано: “Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован обратившимся лицом в суд”. Публичный характер государственной регистрации ипотеки предусмотрен также ст. 26 ФЗ“ Об ипотеке”.Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним (п. 1 ст. 31 Закона).
Принцип публичной веры поземельной книге в немецком праве означает, что открытость поземельной книги не имела бы практического значения, если бы не предполагалось, что информация, в ней содержащаяся, полностью соответствует действительности. Если существует управомоченное лицо, чьи интересы по распоряжению земельным участком ограничиваются через внесение записи в поземельную книгу, но его правомочия там не были отражены или были отражены неверно, — все это не имеет никакого значения для добросовестного приобретателя. Лицу, чьи права нарушены, предоставляется право требовать восстановления нарушенного права через внесение изменений в запись в книге.
Российское законодательство предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона). Кроме того, лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, понесенный в связи с этим какой-либо из сторон (п. 2 ст. 31 Закона).
Содержание Единого государственного реестра не в полной мере будет соответствовать действительности в ближайшее время, так как права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона).
Принцип очередности — в немецком праве устанавливает порядок удовлетворения по нескольким записанным и сталкивающимся между собой правам на одну и туже недвижимость. Предпочтение одного записанного права другому зависит от времени записи. Каждое ограниченное вещное право, возникая, по немецкому законодательству, имеет определенный ранг. Последующий кредитор удовлетворяет свои требования после полного удовлетворения требования кредитора, предшествующего по рангу. Ранг может быть изменен по соглашению между предыдущим и последующим залогодержателями.
В российском праве датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2). Изменение ранга ипотеки по соглашению предыдущего и последующего залогодержателей ни ГК РФ, ни Закон “Об ипотеке” не предусматривают.

Реализация прав залогодержателя

Залоговое право предусматривает два этапа реализации права залогодержателя:
- обращение взыскания на имущество;
- реализация заложенного имущества.
В литературе высказывалось мнение о том, что правовое регулирование реализации прав залогодержателя “значительно отстает от действующей практики, чем существенно снижается интерес кредитора к данному способу обеспечения исполнения обязательства”. Однако нужно отметить, что законодателем делаются определенные шаги в этом направлении, о чем будет сказано ниже.
Закон РФ “О залоге” предусматривал следующий порядок обращения взыскания на заложенное имущество: только по решению суда, либо в предусмотренных законодательством случаях на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанная норма не давала сторонам возможности предусмотреть иной порядок обращения взыскания на имущество.
ГК РФ шире освещает данный вопрос и допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. Законодатель предусмотрел случаи, когда обращение взыскания возможно только по решению суда и когда обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если залогодатель и залогодержатель не выберут иной порядок. Кроме того, ГК РФ предусмотрены различные способы обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от его характера и вида (движимое, недвижимое).
Ранее обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда, а в случаях, предусмотренных законодательством, в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Надо признать, что указанный порядок не учитывал в полном объеме интересы залогодателя. Исполнительная (формальная) надпись нотариуса о бесспорном списании порой сопровождалась полной неисследованностью представленных документов на предмет обоснованности требований залогодержателя.
С введением в действие ГК РФ был реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Законодатель предусмотрел выбор сторонами порядка обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от его вида, а также характера залоговых отношений. Статья 349 ГК, согласно которой для бесспорного обращения взыскания на имущество нотариально удостоверенного собственно договора о залоге недостаточно, требует наличия специального соглашения залогодателя и залогодержателя на это действие без обращения в суд, заключенного после возникновения оснований для взыскания и удостоверенного нотариусом.
Таким образом, правовые нормы ГК РФ существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество, сделав его более обоснованным и соответствующим реальной действительности. Но этого нельзя сказать о правилах, регламентирующих порядок реализации заложенного имущества исключительно с публичных торгов. У сторон залоговых правоотношений должен быть выбор в порядке реализации заложенного имущества. В правоприменительной практике толкование условий ст. 350 ГК, касающихся иного порядка реализации заложенного имущества, предусмотренного законом, должно пойти по пути сохранения в действии положений ст. 28 Закона о залоге: порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, мог быть предусмотрен в договоре залога. В этом смысле порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, определенный условиями договора залога, может признаваться судами в качестве обоснованного. Между тем, стороны должны учитывать, что данный договорный порядок продажи заложенного имущества может иметь место лишь в рамках допустимых ограничений, предусмотренных действующим законодательством.
Если правоприменительная практика пойдет по пути узкого толкования условий ст. 350 ГК, предусматривающей оговорку “об ином порядке”, договорный порядок реализации заложенного имущества применять будет затруднительно. Выделяя преимущества залога как способа обеспечения обязательства и отмечая его особое значение при реализации прав и интересов сторон, следует отметить, что институт реализации заложенного имущества должен иметь более широкие возможности реализации заложенного имущества и не ограничиваться лишь продажей имущества с торгов. В этой связи нужно уделить особое внимание тем новшествам, которые предусматривает ФЗ РФ “Об ипотеке”.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по до говору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. При расхождении условий договора об ипотеке иусловий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться:
1) в судебном порядке;
2) во внесудебном порядке.
Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд стороны могут предусмотреть:
1) реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, либо путем продажи на аукционе;
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (ст. 64 ФЗ “Об ипотеке”).
Данная норма является новшеством в российском законодательстве о залоге, так как ни Закон “О залоге”, ни ГК РФ не содержат такого способа удовлетворения требований залогодержателя. При таком способе удовлетворения требований залогодержателя стороны, безусловно, несут наименьшие расходы: отсутствуют расходы на госпошлину при обращении в суд с исковым заявлением, а также издержки, связанные с исполнением решения суда. При реализации имущества в судебном порядке данные расходы относятся на счет залогодателя.
При реализации заложенного имущества на публичных торгах орган, на который в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений, не позднее чем за месяц до их проведения извещает о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Публичные торги объявляются их организатором несостоявшимися, когда:
- на них явилось менее двух покупателей;
- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств, публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися.
В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
При продаже заложенного имущества на аукционе организатором выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
Продажа заложенного имущества допускается, если аукцион является открытым. Продажа имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Порядок продажи имущества на аукционе определяется по правилам статей 447—449 ГК РФ, а также ФЗ “Об ипотеке”.
В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Правомочия собственника, к которому перешли права на заложенное имущество, могут быть частично ограничены. Так, на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, на аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Собственник вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.