2. Залог

Суть залога заключается в том, что залогодержатель в случае неисполнения должником своих обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, обратив на него взыскание, преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Но не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю такое право. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые последний несет ответственность.
Залог, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, выступает в роли акцессорного (дополнительного к основному) обязательства. Однако залогу присущи отдельные элементы не обязательственного, а вещно-правового характера. Можно выделить следующие черты, позволяющие рассматривать залог в качестве вещно-правового способа обеспечения исполнения обязательств:
- во-первых, объектом залоговых сделок, как и объектом вещных прав, является имущество;
- во-вторых, для залога характерно свойство вещных прав — право следования: залог сохраняет силу на все время действия основного обязательства, даже если изменился субъект права собственности (либо иного вещного права) на предмет залога, то есть право следует за вещью;
- в-третьих, залогодержатель, равно как и собственник, вправе прибегнуть к вещно-правовым способам защиты своего права (при нарушении правомочий владения и пользования — виндикация, при нарушении права пользования — негаторный иск).
В зависимости от предмета залога можно выделить следующие его виды:
- залог недвижимого имущества;
- залог движимого имущества;
- залог прав.
Каждый из этих видов залога на сегодняшний день регулируется различными правовыми актами. К залогу недвижимого имущества применяются нормы ФЗ РФ “Об ипотеке”, принятого Государственной думой 24 июня 1997 года. Нормы ГК РФ и Закона РФ “О залоге” к данным правоотношениям применяются в части, не противоречащей ФЗ “Об ипотеке”. Для остальных видов залога базовым правовым документом является ГКРФ, однако “несмотря на бесспорные преимущества ГК РФ в регулировании вопросов, связанных с залогом, институт зало га прав не получил должного подробного освещения, в результате чего базовым правовым источником в этом смысле остается раздел V Закона “О залоге”.
Российское законодательство предусматривает два основания возникновения права залога — закон и договор (ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ “Об ипотеке”). Причем залог возникает на основании закона при наступлении указ а иных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Возникновение права залога закон связывает с моментом заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, — с момента передачи этого имущества (реальная сделка), если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 341 ГКРФ).
Для возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости одного только заключения договора о залоге недостаточно. Закон РФ “Об ипотеке” в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога. Договор залога недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Конкретное содержание юридического состава зависит от предмета залога и от формы основного договора, в обеспечение которого устанавливается залог.

Участники (субъекты) залоговых правоотношений, их права и обязанности

Сторонами залогового правоотношения являются:
- залогодатель — лицо, которое передает свое имущество в залог;
- залогодержатель — лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.
Залогодателем, согласно закону (п. 1 ст. 335 ГК РФ), может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо. Характер отношений третьего лица, обременившего свое имущество залогом в обеспечение исполнения основного обязательства, и должника основного обязательства абсолютно не влияет на права кредитора основного обязательства в отношении заложенного третьим лицом имущества.
Требования, которые закон предъявляет к залогодателю, могут быть подразделены на общие и специальные. Общие — для того, чтобы быть залогодателем в частности и субъектом гражданского правоотношения вообще, гражданин и организация должны быть право- и дееспособными (правосубъектными). Для физического лица (гражданина) гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГКРФ). Однако иногда гражданская дееспособность может наступить для гражданина и раньше, чем он достигнет 18-летнего возраста:
- орган опеки и попечительства либо суд может объявить гражданина, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация), если такой гражданин работает по трудовому договору (по контракту) или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 21 ГК РФ);
- гражданин, не достигший 18 лет, становится полностью дееспособным, если он в установленном законом порядке вступает в брак до достижения им 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ).
Следовательно, эмансипированные, вступившие в законный брак несовершеннолетние граждане, а также граждане, достигшие 18 лет, могут свободно вступать в залоговые правоотношения, то есть закладывать свое имущество (быть залогодателями).
Несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет может быть надлежащим залогодателем при условии, что он закладывает свое имущество с согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 175 ГК РФ). Без согласия со стороны родителей, усыновителей или попечителя данной категорией граждан могут быть совершены сделки, обременяющие залогом их заработок, стипендию, иной доход, вклад в кредитном учреждении, — такая залоговая сделка признается действительной (п. 2 ст. 26 ГК РФ).
Организация может быть залогодателем в том случае, если она является юридическим лицом. Юридическое лицо становится праводееспособным с момента его создания и до момента завершения его ликвидации. Момент создания юридического лица —это момент его государственной регистрации (п. 2 ст. 51 ГК РФ). Момент завершения ликвидации юридического лица — это момент внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц (п. 8 ст. 63 ГК РФ).
Требования, предъявляемые к залогодателю и касающиеся характера его прав на объект гражданских прав, обременяемый залогом (специальные требования), сформулированы в п. 2 ст. 335 ГК РФ: “Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения”. Данное требование закона, предъявляемое к залогодателю, есть логичное следствие того положения, что залог (обременение залогом) — это способ распоряжения имуществом. Применительно к залогу закон особо подчеркивает, что не каждый субъект вещных прав может быть залогодателем, а лишь субъект права собственности и субъект права хозяйственного ведения. Эта аксиома залогового права очень важна для практического применения.
Поскольку залогодателем может быть только собственник или субъект иного вещного права, то при передаче имущества в залог несобственником залоговая сделка должна быть признана недействительной. С целью избежать такого неприятного последствия, залогодержателю следует удостовериться в наличии у залогодателя права собственности на передаваемое в залог имущество.
Залогодателем, как указано выше, может быть субъект права хозяйственного ведения. В соответствии со ст. 294 ГК РФ имущество может принадлежать на праве хозяйственного ведения только государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Содержание права хозяйственного ведения раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Однако данные правомочия используются субъектом права хозяйственного ведения не по своему усмотрению (как субъектом права собственности), а в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (ст. 294). Пределы владения, пользования, распоряжения четко определены для субъекта хозяйственного ведения: “предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника” (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Всем остальным (то есть движимым) имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Данные особенности по распоряжению имуществом, принадлежащем залогодателю на праве хозяйственного ведения, должны учитываться залогодержателем при заключении до говора залога.
Залогодержатель — это всегда кредитор основного обязательства. Данное правило вытекает из самого смысла залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Надлежащее исполнение обязательства имеет, прежде всего, значение для кредитора (управомоченного субъекта) этого основного обязательства и ни для кого больше. Кроме того, на совпадение кредиторов основного и акцессорного обязательств в одном лице указывает и норма ч. 2 ст. 355 ГК РФ, в соответствии с которой “уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом”. Залогодержатель — лицо, которое приняло в залог имущество залогодателя в целях обеспечения основного обязательства. Таким образом, залогодержателя можно определить, как “лицо, принимающее чужую вещь в залог своего права требования”.
Содержание договора о залоге составляет обязанность залогодателя передать, а залогодержателя принять какую-либо вещь, имущество, имущественное право (пользования или требования, заключенное в ценной бумаге) в обеспечение исполнения должником принятых на себя обязанностей по основному обязательству. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства, у залогодержателя-кредитора возникает право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Данные основные права залогодержателя и обязанности залогодателя составляют сущность залога, его гражданско-правовую природу. Если же стороны какого-либо обязательства (займа, ссуды и т.д.) предусмотрят в договоре между собой иную конструкцию обеспечения исполнения основного обязательства, нормы залога к такому средству обеспечения исполнения обязательства применены быть не могут. В настоящее время кредитными учреждениями практикуется так называемый “фактический залог”, который залогом по своей правовой сути не является: одновременно с заключением кредитного договора заключают с заемщиком сделку купли-продажи его жилья (квартиры). Формальным его владельцем становится либо кредитор (например, банк), либо кто-нибудь из его сотрудников. После этого с заемщиком заключается договор жилищного найма, и он продолжает жить в своей квартире до истечения срока кредитного договора. Если кредит возвращается вовремя, договор купли-продажи расторгается и заемщик получает свое жилье обратно, если нет — кредитор может распорядиться квартирой по собственному усмотрению, например, продать ее. В данном случае фактический залог, условия которого следуют из двух заключаемых договоров, помогает банку обеспечить возврат выданного кредита в сроки избежать в случае нарушения обязательства заемщиком судебных процедур и судебных издержек.
Нельзя не отметить, что конструкция “фактического залога” в современном российском праве сходна с залогообраз-ным институтом римского права — фидуцией. Там должник также передавал закладываемую вещь кредитору в его полную собственность (посредством манципации), чтобы по уплате долга вещь была реманципирована. Если долг не будет уплачен, кредитор делается окончательным собственником вещи. Если долг будет уплачен, но кредитор вещи вернуть не пожелает, то должник каких-либо средств исковой защиты в данной ситуации не имеет. Сходство фидуции и “фактического залога” и в бесправном положении должника, и в причинах, в силу которых возник данный правовой институт.
Причины кроются в нестабильности современной экономической системы России, несовершенстве правовой базы, неразвитости системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, неуклюжести современной российской судебной системы и института исполнения судебных решений. Видимо, наше государство, строящее “рыночную экономику”, не станет исключением из правила, которое сформулировал российский цивилист прошлого века А.М. Гуляев: “Залоговому праву везде пришлось пережить те стадии, через которые прошло римское залоговое право: прежде чем вылиться в форму ипотеки, залоговое право прошло через формы fiducia и pignus”. И хотя законодательно закрепленный залог имеет совершенно иную конструкцию, чем “фактический”, более широкое использование последнего на практике красноречиво свидетельствует о реальном состоянии экономики и правовой базы страны.
Нормы Закона РФ “Об ипотеке” несколько изменили описанную выше ситуацию, предусмотрев для залогодателя и залогодержателя возможность договориться о приобретении заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику обеспеченных ипотекой (ч. 2 п. 3 ст. 55 Закона). Однако эта норма неприменима к ипотеке земельного участка.
Такой переход права собственности от залогодателя к залогодержателю кардинально отличается от описанной выше схемы, в силу которой имело место скорее отступное, предусмотренное ст. 409 ГК, а не реализация прав залогодержателя.
Залогодержатель при возникновении оснований обращения взыскания на предмет залога вправе получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (предмета залога), независимо от того, в чью пользу (залогодателя или залогодержателя) оно было застраховано. Исключение из этого правила наступает при ситуации, когда утрата или повреждение заложенного имущества произошли по причинам, за которые залогодатель несет ответственность (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Из этого правила следует обязанность сторон залоговой сделки страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения (п. 1 ст. 343 ГК РФ).
Данная обязанность возлагается на ту сторону залоговой сделки, у которой находится предмет залога. Таким образом, при закладе страхователем выступает залогодержатель, при собственно залоге страхователем будет залогодатель. Если полная стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, страхование имущества производится на сумму не ниже размера, обеспечиваемого залогом требования. Независимо оттого, кто является страхователем заложенного имущества, плательщиком страховых премий всегда должен быть залогодатель. В соответствии со ст. 343 ГК РФ стороны вправе своим соглашением вообще отказаться от страхования заложенного имущества. Если в договоре между сторонами отсутствует условие о страховании заложенного имущества, данная обязанность считается возникшей для той стороны залоговой сделки, которой передан и у которой находится во владении предмет залога.
На сторону залоговой сделки, владеющую предметом залога, закон возлагает и такие обязанности, как:
- обязанность принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц (п. 1 ст. 343 ГК РФ);
- обязанность немедленного уведомления другой стороны о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ).
Нормы Кодекса, предусматривающие данные обязанности, могут быть изменены соглашением сторон.
Правовые последствия гибели (утраты) или повреждения заложенного имущества различаются в зависимости оттого:
1. По каким причинам погибло (утрачено) или было повреждено заложенное имущество:
- вследствие случайной гибели (случайного повреждения);
- вследствие обстоятельств, которые можно вменить в вину какой-либо из сторон залоговой сделки.
2. У кого из сторон залога находилось заложенное имущество в момент его повреждения или гибели.
В соответствии с п. 1 ст. 344 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не предусмотрено договором о залоге. Данное правило будет действовать даже тогда, когда предмет залога находится у зало го держателя, если иное не предусмотрено договором о залоге. Риск случайной гибели или случайного повреждения — это риск наступления обстоятельств, которые невозможно предвидеть, то есть обстоятельств случайного, в т. ч. стихийного характера, обстоятельств непреодолимой силы, не подконтрольных сознанию и воле человека.
Залогодатель в данном случае вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если сторонами залога в договоре между собой не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Однако если залогодатель не воспользуется данным правом, залогодержатель может потребовать от залогодателя или от должника основного обязательства (если должник и залогодатель не совпадают в одном лице) досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 351 ГК РФ).
Если же несохранность предмета залога в виде его гибели или повреждения наступила по вине залогодателя, у залогодержателя сразу же возникает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 351 ГК РФ). Однако замена или восстановление предмета залога залогодателем возможны и в этом случае, но только с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 345 ГК РФ).
Если требование залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства не будет залогодателем исполнено, залогодержатель вправе досрочно обратить взыскание на заложенное имущество (п. 2 ст. 351 ГК РФ).
Зало го держатель не сет ответственность за гибель или повреждение заложенного имущества, переданного ему в залог. Вина закладодержателя в несохранности переданного ему в залог (заклад) имущества презюмируется. Залогодатель в данном случае не обязан доказывать вину залогодержателя в гибели или повреждении переданного ему имущества. Однако залогодержатель может доказывать отсутствие своей вины в необеспечении сохранности предмета залога по правилам, установленным ст. 401 ГК РФ. Если залогодержатель не сможет доказать отсутствие своей вины, он обязан возместить залогодателю убытки в размере стоимости заложенного имущества (реальный ущерб). Размер убытков определяется:
- при утрате (виновной гибели) заложенного имущества — в размере его действительной стоимости;
- при повреждении имущества — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась.
Если же предмет залога поврежден настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещения за его утрату размер которого равен размеру действительной стоимости заложенного имущества. При этом размер суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю, значения не имеет для определения размера реального ущерба, так как залоговая стоимость имущества, как правило, ниже его реальной стоимости.
Залогодатель вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом (п. 2 ст. 344 ГК РФ).
Стороны вправе предусмотреть в договоре ответственность закладодержателя в форме возмещения иных убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога (п. 2 ст. 344 ГК РФ). Иные убытки, очевидно, — это неполученные доходы, которые залогодатель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы принадлежащий ему на праве собственности или хозяйственного ведения предмет залога не был бы по вине закладодержателя поврежден или утрачен (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Залогодатель или залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ).
Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться им, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога (п. 1 ст. 346 ГК РФ). Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных до го вором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании (п. 3 ст. 346 ГК РФ).
Залогодатель вправе распорядиться предметом залога (сдать в аренду, продать, подарить) только с предварительного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Право завещать свое имущество по своему усмотрению является неотчуждаемым личным правом гражданина, и “соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно” (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Предмет залога

Согласно ст. 336 ГК РФ и ст. 6 Закона “О залоге” предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Для определения того, какое именно имущество может стать предметом залога, ключевое значение имеет его обеспечительная функция. Смысл залога для кредитора сводится к тому что при нарушении должником обязательства (например, при невозврате полученной ссуды, неуплате перевозки и других расходов по транспортировке) предмет залога продается и из вырученной суммы он получает удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами. Из этого вытекает, что необходимым признаком предмета залога должна признаваться его “товарность”. В залог может приниматься только то, что закон не запрещает продавать.
Данное ограничение выражено главным образом в ст. 336 ГКРФ, которая содержит указание на недопустимость использования в качестве предмета залога:
- вещей, которые изъяты из гражданского оборота;
- требований, неразрывно связанных с личностью кредитора;
- отдельных видов имущества, залог которых законом запрещен или ограничен;
- имущественных прав требования, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Крут вещей, изъятых из оборота, невелик. Сюда входят, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства, в том числе ресурсы континентального шельфа и морской экономической зоны, объекты оборонного производства, некоторые виды вооружения, ядерной энергии, охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национально-природные парки, заказники, имеющие общереспубликанское значение); государственная казна; имущество вооруженных сил; железнодорожных, пограничных войск; органов безопасности; органов внутренних дел РФ; учреждения, финансирование которых осуществляется из российского бюджета и ее субъектов.
К вещам, свободная реализация которых запрещена, относятся также:
- стратегические материалы, вооружения, боеприпасы к нему, военная техника, взрывчатые вещества, средства взрывания, все виды ракетного топлива, специальное снаряжение личного состава военизированных организаций и др.;
- ракетно-космические комплексы, системы связи и управления военного значения и др.;
- боевые отравляющие вещества, средства защиты от них и др.;
- уран и другие делящиеся материалы и изделия из них;
- яды и наркотические вещества, этиловый спирт, отходы радиоактивных материалов, отходы взрывчатых веществ и др.
Вещи, изъятые из оборота, не только нельзя передавать в собственность других лиц, но они вообще не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. В связи с этим на них недопустимо обращение взыскания.
Вещи, ограниченные в обороте, составляют более широкий крут объектов гражданских прав. Они могут принадлежать определенным участникам оборота, либо их приобретение и отчуждение допускается на основе специальных разрешений. Эти ограничения предопределены, как правило, необходимостью обеспечения общественного порядка и безопасности граждан. Список объектов, которые подлежат лицензированию и сертификации, публикуются в печати. К вещам, ограниченным в обороте, относятся, например, летательные аппараты (по соображениям безопасности они могут приобретаться лишь по особым разрешениям). Залог такого имущества ограничен. К числу объектов, ограниченно оборотоспособных, относятся природные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности РФ или субъектам РФ.
Законом запрещен залог культурных ценностей, но не всех, а только тех, которые хранятся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах, других государственных организациях культуры.
Гражданским законодательством предусмотрена возможность запрещения залога имущества, на которое в соответствии с законом нельзя обратить взыскание. Имеются в виду, прежде всего, вещи, входящие в Перечень видов имущества граждан, на которое нельзя обратить взыскание по исполнительному документу. Данный Перечень составляет Приложение № 1 к действующему ГПК РСФСР. Аналогичная норма упоминается и в ст. 50 недавно принятого ФЗ “Об исполнительном производстве”.
Появление норм, связанных с возможностью обращения взыскания на предмет залогового правоотношения, объясняется тем, что в противном случае создалась бы тупиковая ситуация: принять имущество в залог можно, а реализовать залоговое право единственно возможным способом — обратить взыскание на заложенное имущество — кредитору запрещено. Включая данный запрет в ГК РФ, законодатель, видимо, руководствовался принципом римского цивильного права: “Невозможное не может быть предметом обязательства”.
Закон исключает залог имущественных прав (требования), неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и некоторых иных имущественных прав — на возмещение по договору личного страхования, на дополнительную пенсию по договору о пенсионном обеспечении (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Не могут передаваться в залог права на нематериальные блага (жизнь, здоровье, право на имя, авторство) — личные неимущественные права и иные права на нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона. Положение п. 1 ст. 336 ГК РФ соответствует имеющей более общий характер правовой норме (ст. 383 ГК РФ), в которой содержится запрещение уступки требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Предметом (объектом) залогового правоотношения могут быть вещи, разрешенные к обороту, а в некоторых, оговоренных законом случаях вещи, ограниченные в обороте, имущественные права требования, уступка которых другим лицам допустима по закону.
Имущество, которое может быть передано в залог, должно находиться либо в собственности, либо в хозяйственном ведении залогодателя. Несоблюдение этого правила порождает определенные правовые последствия. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 32 38/96 от 13 августа 1996 года указано следующее: “Предметом залога по договору о залоге имущества от 22.07.93 является кирпич силикатный, который не принадлежал ИЧП “Витязь” (залогодателю) на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Спорный кирпич был предметом договора поставки между АООТ “Спасский завод строительных материалов” и ИЧП “Витязь”, то есть предметом требования, основанного на обязательственных правоотношениях. Поскольку отсутствовал надлежащий предмет залога, договор о залоге имущества от 22.07.93 является недействительной сделкой в силу ст. 48 ГК РСФСР (ст. 1б8 ГК РФ от 01.01.95).
Президиум ВАС РФ постановил: “Дальрыббанку” в иске об обращении взыскания на кирпич силикатный, являющийся предметом залога по договору от 22.07.93, отказать”.
Права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором, поскольку согласно ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи. Если в результате использования заложенного имущества получаются плоды, продукция и доходы, право залога распространяется на них в случаях, предусмотренных договором. Указанное положение соответствует норме ст. 136 ГК, определяющей, что плоды принадлежат лицу, использующему имущество, либо судьба плодов и доходов может решаться в договоре.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, которое залогодатель приобретет в будущем. Это может быть предусмотрено договором о залоге или законом, на основе требований которого возникает залог. Возможность сдачи в залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, открывает широкие перспективы применения залога в сельском хозяйстве. Имеется в виду возможность получения сельскими предпринимателями различных видов ссуд в банке для покрытия расходов, связанных с приобретением необходимой им техники, семян, удобрений и т. д. под залог будущего урожая.
Действующим законодательством допускаются в качестве предмета залога имущественные права требования, не связанные с личностью кредитора, и иные права, уступка которых другому лицу не запрещена законом. Во всех случаях, когда предметом залога выступает “требование”, оно передается в залог в том объеме, в котором принадлежало залогодателю.
Предметом з ал о га может выступать уже з а ложе иное имущество. При этом, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога, обеспечивая другие требования (последующий залог), требования последующего залогодателя удовлетворяются по старшинству из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Залог уже заложенного имущества возможен, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Возможна ситуация, когда срок последующего залога истекает ранее срока предыдущего залога. В данном случае механизм удовлетворения требований залогодержателей в ГК РФ четко не урегулирован. Правовые нормы, содержащиеся в законе “Об ипотеке”, предусматривают такой механизм в случае залога недвижимости и могут служить прообразом для других видов залога. Так, в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой (п. 2 ст. 46 Закона “Об ипотеке”).
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (п. 3 ст. 46 Закона “Об ипотеке”).
До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества (п. 4 ст. 46 Закона “Об ипотеке”).
Для обеспечения интересов последующих кредиторов-залогодержателей установлена обязанность залогодателя сообщать им сведения о предшествующих залогах и всех существенных условиях предшествующих договоров залога данного имущества. Если залогодатель не исполнит этой обязанности, то в случае обращения взыскания на заложенное имущество и недостаточности имущества для удовлетворения последующих залогодержателей он обязан возместить убытки последующих залогодержателей.

Договор о залоге (общие положения)

Договор залога должен быть заключен в письменной форме. Данное требование установлено в ГК РФ (п. 2 ст. 340). Соблюдение письменной формы договора о залоге очень важно для сторон залогового правоотношения, так как “несоблюдение правил о заключении договора залога в письменной форме влечет за собой недействительность это го договора” (п. 4 ст. 339 ГК).
В ряде случаев, предусмотренных законом, для действительности договора залога бывает мало соблюдения простой письменной формы договора. Закон требует нотариального удостоверения договора залога движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.
Закон “Об ипотеке” (ст. 10), а также ГК РФ (п. 2 ст. 339) предусматривает нотариальное удостоверение договоров ипотеки, а также договоров залога подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (данные вещи, строго говоря, недвижимостью не являются, потому что перемещение их вполне возможно без несоразмерного ущерба их назначению). Однако закон распространяет на эти вещи режим, установленный для недвижимого имущества (ст. 130 ГК), потому что для указанных вещей, как и для недвижимости, требуется государственная регистрация.
В некоторых случаях закон требует от сторон залоговой сделки не только совершения ее в квалифицированной (письменно-нотариальной) форме, но и государственной регистрации залоговой сделки. До говор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК). Последствия несоблюдения требования закона о государственной регистрации договора об ипотеке такие же, как и последствия несоблюдения простой или нотариальной формы заключения залоговой сделки — безусловная и однозначная недействительность такого договора об ипотеке (п. 4 ст. 339).
В качестве примера можно привести Постановление Президиума ВАС РФ № 3132/96 от 27 мая 1997 года по иску Волгодонского центрального коммерческого банка к АООТ “Содружество” о признании договора о залоге имущества от 07.09-94, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных акционерным обществом по кредитным договорам, действительной сделкой. В Постановлении указано, что “между Волгодонским центральным коммерческим банком (залогодержателем) и АО ОТ “Содружество” (залогодателем) в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества от 07.09-94, предметом которого являются автомобили иностранных марок и недвижимое имущество: гостиница “Аэропорт” в городе Цимлянске и авторынок (г. Волгодонск).
В соответствии со ст. 43 Закона РФ “О залоге” договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге. В этом случае договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (ст. 11 Закона).
Договор о залоге имущества от 07.09-94 нотариально не удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации.
В силу ст. 165 ГК и ст. 12 упомянутого Закона спорный договор о залоге, основные объекты которого — недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требования о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой”.
Государственная регистрация договора ипотеки урегулирована в Законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 года и проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 29 указанного Закона).
Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, то есть не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.
Вопрос о содержании договора залога связан с вопросом о том, какие условия договора залога следует считать существенными, то есть какие условия обязательно должны быть предусмотрены в договоре залога, какие условия помогут идентифицировать данный договор, выделить его из числа других гражданско-правовых договоров.
Значение существенных условий договора о залоге состоит еще и в том, что без этих условий договор залога не может считаться заключенным, а соответственно права и обязанности сторон не могут считаться возникшими (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Обширный перечень существенных условий для договора о залоге указан в п. 1 ст. 339 ГК РФ. К ним относятся: предмет залога и его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество; все иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГКРФ).
Размер обеспечения основного обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующее условие не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 5770/96 от 1 апреля 1997 года по иску Сбербанка РФ к товариществу с ограниченной ответственностью “Предприятие “Стром” об обращении взыскания на сумму 20 5б5 937 рублей на заложенную автомашину (определением от 17.01.96 суд произвел заме ну ответчика —ТОО “Предприятие “Стром” на надлежащего ответчика — ассоциацию предприятий “Маяк”, являющуюся собственником транспортного средства) указано следующее: “По кредитному договору от 03.11.94 № 313 Кумертауское отделение № 7722 Башкирского банка предоставило предпринимателю Тулиганову Д.З. кредит в сумме 15 млн рублей под 170 процентов годовых со сроком возврата до 03.05.95.
В обеспечение обязательства заемщика между кредитором и третьим лицом — ассоциацией предприятий “Маяк” 17.10.94заключен договор залога транспортного средства, согласно п. 6 которого в случае неуплаты заемщиком в установленный срок долга он погашается за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества. Стоимость заложенного автомобиля ЗИЛ-431410 определена в 26 млн рублей.
В установленный срок заемщик обязательства по кредитному договору от 03.11.94 полностью не выполнил.
Пунктом 6 договора залога установлено условие удовлетворения требования кредитора за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества. Объем требований договором определен не был, поэтому в данном случае нужно исходить из нормы ст. 337 ГК, что “ответственность залогодателя перед кредитором вытекает не из кредитного договора, а из договора залога”.
Еще одним примером, подтверждающим необходимость строгого следования указанию закона и обязательность отражения существенных условий в конкретном договоре, может служить следующее дело: Арбитражный суд г. Москвы не признал возможным обратить взыскание по иску Инкомбанка на принадлежащую ответчику технологическую линию по производству паркета ввиду того, что в небрежно составленном договоре предусматривалось установление залога на линию по производству паркета и содержалась ссылка на контракте поставщиком этой линии. А между тем, в контракте перечислялись только конкретные модификации станков и ни о какой линии как имущественном объекте не было упоминания. Таким образом, залоговое обременение не было признано действительным по причине отсутствия в договоре указания на состав заложенного имущества.
Как отмечалось, одна из основных целей залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества.
Указание в договоре на то, у кого находится заложенное имущество, существенно, так как данный факт порождает для сторон определенные юридические последствия. Стороне, у которой находится заложенное имущество, вменены дополнительные обязанности в отношении его сохранности, а именно: осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, которое во всех случаях производится за счет залогодателя, защищать заложенное имущество от требований и посягательств других лиц, а также принимать другие меры, необходимые для обеспечения его сохранности (ст. 343 ГК).
Пренебрежение данной нормой на практике порождает неблагоприятные последствия для сторон. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 5498/95 от 10 октября 1995 года по иску прокурора Ростовской области в интересах Северо-Кавказского филиала промышленно-коммерческого банка “АвтоВазбанк” к АО “Винно-водочный завод “Каменский” о взыскании 170 620 тыс. рублей убытков, связанных с невыполением ответчиком обязательств по сохранности залога по гарантийному письму от 13.05.94, указано следующее: “ПКБ “АвтоВазбанк” в лице Северо-Кавказского филиала заключил с ТОО “Викки” кредитный договор от 06.06.94 № 771, по которому заемщику—ТОО “Викки” — был выдан кредит на сумму 120 млн рублей под залог 150 тыс. бутылок водки “Русская”, о чем составлен договор залога от 06.06.94, являющийся неотъемлемой частью кредитного договора.
По причине неуплаты задолженности по кредиту в установленный срок по иску банка Ростовский областной арбитражный суд взыскал с заемщика 166 млн рублей, составляющих сумму кредита и проценты за его использование (решение от 26.10.94 по делу № 23/467).
Решение по данному делу не было исполнено, поскольку водки на месте хранения не оказалось, после чего банк предъявил настоящий иск о взыскании с завода убытков, вызванных неисполнением ответчиком своих обязательств по сохранности залога по гарантийному письму от 13.05.94.
АО “Винно-водочный завод “Каменский” не являлось стороной ни по кредитному договору, ни по договору зало га. Следовательно, никаких обязательств по исполнению этих договоров у него не возникало.
Гарантийное письмо от 13.05.94 само по себе не порождало для истца никаких правовых последствий (данным письмом завод гарантировал сохранность 150 тыс. бутылок водки, а также принял на себя обязательство не отпускать без согласия ТОО “Атлант” (доверенное лицо банка) водку ТОО “Викки”).
Следовательно, ни сам договор залога от 12.05.94, ни гарантийное письмо от 13.05.94 не свидетельствовали о причинении истцу убытков по вине ответчика.
Истцу в удовлетворении исковых требований было отказано”.
Законом в отношении таких объектов, как товары в обороте и недвижимое имущество, предусмотрена императивная норма, в соответствии с которой это имущество не передается залогодержателю.
Таким образом, залогодержатель не может нести ответственность за сохранность этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1345/97 от 3 июня 1997 года по иску индивидуального частного предприятия “Фирма “Кумир” к Сбербанку РФ в лице его Советского отделения № 8321 в городе Астрахани о расторжении кредитного договора от 07.12.93 № 61098 и договора о залоге жилого дома, о взыскании 62 млн рублей упущенной выгоды в связи с несвоевременным предоставлением кредита, 301 500 тыс. рублей убытков, составляющих стоимость заложенного ответчику жилого дома, который подвергался порче в связи с неправомерными действиями банка, — указано следующее:
“В обеспечение кредитного договора от07.12.93 № 61098, заключенного между Сбербанком РФ в лице его Советского отделения № 8321 в городе Астрахани и ИЧП “Фирма “Кумир”, подписан договор о залоге дома, принадлежащего заемщику на праве собственности. Имущество в договоре о залоге оценено в сумме 301 500 тыс. рублей.
Согласно ст. ст. 20 и 37 Закона РФ “О залоге”залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не установлено законом или договором. Поскольку договором о залоге не предусмотрена обязанность банка обеспечивать сохранность заложенного имущества, указанная обязанность оставалась за предпринимателем и он не вправе требовать возмещения убытков”.
Указание в числе существенных условий договора вида залога позволит сторонам залогового правоотношения определить — собственно залог или заклад (залог с передачей заложенного имущества залогодержателю) имеет место в данном случае. Из этого же вытекает очень важное следствие — возможность определения момента возникновения права залога, так как по общему правилу право залога возникаете момента заключения договора о залоге, а при закладе — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором залога (п. 1 ст. 341 ГК).
Срок исполнения основного обязательства необходимо указать в до говоре потому, что с наступлением этого срока закон связывает появление субъективного права у залогодержателя обратить взыскание на заложенное (в обеспечение исполнения основного обязательства) имущество. Для того что-бы у залогодержателя появилось право обратить взыскание на предмет залога, необходимо наличие определенного юридического состава:
- наступление срока исполнения основного обязательства, то есть момента, когда у залогодержателя появляется право требовать от залогодателя или от иного субъекта (если залогодатель и должник основного обязательства не совпадают в одном лице) выполнения обязанностей, возложенных на него по основному договору (ссуды, кредитования и т. д.);
- неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства должником этого обязательства.
Существо обеспечиваемого залогом требования означает указание хотя бы в самом общем виде основного договора, а именно: в тексте договора о залоге следует четко перечислить существенные условия договора, которым было оформлено основное обязательство. При этом еле дует указать также наименование сторон основного договора, номер, дату и место его заключения.
Любые иные условия, включаемые в текст до го вора по заявлению сторон, должны также соответствовать требованиям закона.
Признание недействительным договора залога имеет особенности, связанные с добавочным (акцессорным) характером данного правоотношения. В случае, если недействительным признается основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключен договор залога, то последний следует судьбе основного обязательства. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1129/96 от 1 октября 1996 года по иску АООТ “Курганпродбаза” к Зауральскому акционерному социальному коммерческому банку “Надежность” о применении последствий недействительности ничтожных сделок: кредитного до говора от 0 5.07.94 № 21 и договора залога от 5.07.94 № 14указано:
“Кредитный договор подписан со стороны заемщика генеральным директором.
АООТ “Курганпродбаза” создано на базе государственного предприятия путем его преобразования в АООТ. На момент заключения кредитного договора доля государства в уставном капитале общества присутствовала.
Таким образом, установленные законом особенности правового положения АО, созданных в процессе приватизации, распространялись на заемщика, о чем кредитор знал или должен был знать вне зависимости от того, были ли эти особенности закреплены в уставе АООТ “Курганпродбаза”.
Со гласно ст. 9 Типового устава АООТ, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 №721, решение вопроса о получении кредита относится к компетенции совета директоров. Такого решения совет директоров АООТ “Курганпродбаза” не принимал, последующего одобрения кредитной сделки не было. Следовательно, данный кредитный договор является недействительной сделкой на основании ст. 1б8 ГК”25. В данном случае и договор залога становится недействительной сделкой.
Если признается недействительным только договор залога, то по основному обязательству права и обязанности сторон сохраняются в полном объеме. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 6472/95 от 14 ноября 1995 года по иску фирмы “Курганоблснаб” к Курганскому банку Сбербанка РФ о применении последствий недействительности ничтожных сделок по кредиту и залогу указано следующее:
“Между Курганским банком Сбербанка РФ и АО “Фирма “Курганоблснаб” 20.07.94 был заключен кредитный договор № 105, согласно которому банк выдал заемщику кредит в сумме 2 400 млн рублей со сроком погашения до 30.03-95 под 170 % годовых.
Одновременно в качестве обеспечения кредитного обязательства стороны подписали договор о залоге основных средств заемщика, оцененных в сумме 4 млрд рублей.
При заключении договоров кредита и залога генеральный директор предприятия-заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10 процентов его активов.
Судом установлен факт фальсификации данного протокола, что повлекло за собой признание ничтожными договоров кредита и залога.
Кроме того, в силу ст. 103 ГК РФ вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества. Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров.
Согласно ст. 6.3 Типового устава акционерного общества открытого типа, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 № 721, к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о продаже, сдаче в аренду, обмене или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10 процентов его активов.
Таким образом, независимо оттого, являлся ли протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 сфальсифицированным, решение о передаче более 10 процентов имущества в залог под обеспечение кредитного обязательства могло принять только собрание акционеров, которое данный вопрос не рассматривало. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона.
Следовательно, на основании ст. 1б8 ГК да иная сделка залога является ничтожной.
Что касается применения последствий недействительности ничтожной кредитной сделки, то данные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Законодательные и иные правовые акты, а также устав акционерного общества не содержат ограничений полномочий генерального директора общества по заключению кредитных договоров, в том числе и в отношении размера кредитных средств.
При таких обстоятельствах договор кредита от 20.07.94 № 105 не может быть признан ничтожной сделкой”26. В этом случае кредитор по основному обязательству имеет право на удовлетворение своих требований, но не преимущественно перед другими кредиторами из стоимости заложенного имущества (как при залоге), а на общих основаниях.
Определенные обстоятельства могут подвигнуть стороны к заключению предварительного договора о залоге, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о залоге.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Срок, установленный для заключения основного договора залога должен быть, очевидно, более коротким по времени, чем срок исполнения основного обязательства.
В противном случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для другой стороны могут наступить последствия, указанные в Постановлении Президиума ВАС РФ № 8057/95 от 2 3 апреля 1996 года по иску Русского торгово-промышленного коммерческого банка к товариществу с ограниченной ответственностью “Производственно-творческое объединение “Царское село” об обязании последнего заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора от 31-10.94 № 4-2-9/127 пр.
Так, “между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и АОЗТ “Русфинстрой” заключен кредитный до го вор от 31-10.94 №4-2-9/127 о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долларов США, срок погашения которого установлен до 28.07.95.
В обеспечение возврата кредита банком с ТОО “ПТО “Царское село” заключен предварительный договор о залоге от 31-10.94 № 4-2-9/127 пр, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки на 20 автомобилей общей площадью 500 кв. м, офисное помещение в секции № 14 общей площадью 373 кв. м. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, кварт. 9, корп. 7. Землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.
В п. 1.4 предварительного договора о залоге оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов, оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге, за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.
Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в 3-дневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.
Актом Государственной приемочной комиссии от 22.12.94жилой дом введен в эксплуатацию. Департамент строительства мэрии Санкт-Петербурга приказом от 29.12.94 № 21-в утвердил данный акт.
В силу ст. 1б5 ГК предварительный договор о залоге от 31.10.94 № 4-2-9/ 127пр является недействительным, поскольку не соблюдены требования о нотариальной форме и государственной регистрации.
Кроме того, согласно ст. 1 Закона РФ “О залоге” залог — способ обеспечения обязательства.
На момент принятия апелляционной инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил, то есть договор о залоге будет использован не как способ обеспечения исполнения обязательства, а как способ погашения долга за заемщика”.
Для предварительного договора предусмотрены такие же основания и последствия его недействительности, как и для основного договора.