15.2. Виды прав граждан на земельные участки

Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт, на основании которого возникает право обладания земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей.

Эти обе позиции переплетаются друг с другом: основание право-обладания земельным участком определяет пределы правомочий граж­дан в отношении земли, а данные правомочия зависят от основания, на котором им принадлежит тот или иной участок. Например, только у собственника земельного участка наибольший круп правомочий в отношении использования земель, а эти полномочия не могут быть реализованы иначе_» как при наличии права собственности на землю.

Виды прав граждан на землю можно подразделить по следующим основным критериям.

1. Право собственности на земельный участок, которое может возникнуть у граждан при наличии:

• земельной правоспособности гражданина, выражающейся в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности самому лично. В частности, собственник несет бремя содержания земельного участка, обязан использовать его по целевому назначению, не допускать нарушений прав других лиц и т.д.;
• соблюдения правил приобретения земельного участка в соб­ственность: правил купли-продажи, соответствия формы договора куп­ли-продажи типовому договору, соблюдения или нарушения прав иных лиц на преимущественную покупку данного участка и т.п.

Право собственности граждан на земельный участок может быть односубъектными многосубъектным. В частности, односубъектным является право одного гражданина на конкретный земельный участок, определенный на местности в натуре. Многосубъектным является право, собственности нескольких граждан на один земельный участок, поскольку возникает сложное правоотношение сособственников в отношении одного объекта, который может быть разделен либо на соответствующие доли, либо находиться в данном правоотношении без такого разделения.

Правомочия собственности граждан в отношении земельных участ­ков, находящихся у них на праве собственности, выражаются в праве владения, пользования и распоряжения ими в пределах, установленных законом.

Право владения земельным участком распространяется на его тер­риторию, находящуюся в пределах границ данного участка. В частно­сти, собственник вправе не допускать посторонних лиц на свой земель­ный участок или допускать ограниченный круг лиц; разрешать или не разрешать пользование объектами растительного мира, водоемами.

В определенных случаях ограниченное обладание частью земель­ного участка допускается и за пределами границ земель, находящихся в собственности граждан. Например, право сервитута, которое может иметь собственник земельного участка в отношении части соседнего участка.

Право владения земельным участком ограничивается в интересах государства. Например, государственные инспекторы по охране земель не могут быть ограничены во входе на земельный участок, принадле­жащий гражданину на праве собственности, если это вхождение со­вершается с целью осуществления установленных законом конт­рольных функций.

Право пользования земельным участком, т.е. право эксплуатации земли, осуществляется собственником в соответствии с целевым на­значением земельного участка или не в противоречии с этим назна­чением. Например, возведение подсобных помещений рядом с жилым домом на участке, предоставленном для строительства жилья, хотя и не предусмотрено целевым назначением участка, но и не противоре­чит ему, поскольку подсобные помещения являются принадлежностью жилого дома и следуют его судьбе.

Право распоряжения граждан земельными участками, принадлежа­щими им на праве собственности, ограничено рамками закона в той степени, какая порождена необходимостью недопущения реализации частных интересов в ущерб общественным. В частности, при продаже совместным собственником земли своей доли в земельном участке продавец обязан не нарушать право преимущественной покупки этой доли другими совместными собственниками этой земли.

Предотвращение коллизии частных и публичных интересов при распоряжении земельными участками заложено и в правовом регули­ровании процедуры получения прав на земельный участок. В частно­сти, подлежат специальной государственной регистрации права соб­ственности как на землю, так и на недвижимость, расположенную на земельном участке; сделки, совершаемые с землей; изменения целе­вого назначения и правового режима земельных участков, находящих­ся в собственности граждан, и т.д.

Право собственности граждан на земельный участок в связи с особенностями объектов этого вида собственности можно подразде­лить на реальное и относительное.

Реальное право собственности существует на земельные участки граждан-собственников, у которых объект собственности определен в натуре на местности. В данном случае не требуется ни уточнения границ участка, ни каких-либо юридических действий по уточнению прав на него, как это наблюдается в правоотношениях собственности на земельные доли.

Относительное право собственности существует в правоотношени­ях собственности граждан на земельные доли, находящиеся в хозяй­ственных обществах и товариществах, а также в общей совместной собственности, где доли не выделены и для реального обладания зе­мельным участком необходимо проведение определенных юридических и технических действий.

2.   Вещные права граждан на земельные участки. Содержание этих вещных прав рассмотрено ранее, остановимся лишь на особенностях
этих правомочий:

• вещные права граждан на земельные участки можно подразде­лить прежде всего на периоды их действия, в связи с чем выделяет­ся пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и временное пользование. Если закон закрепляет за пер­вым видом вещных прав принадлежность земли гражданам не только на весь период их жизни, но и на возможность распорядиться этой принадлежностью и после жизни (наследственное завещание), второй вид вещных прав дает стабильность принадлежности земли до возник­новения оснований прекращения ее в установленном законом поряд­ке, то третий вид вещных прав на землю действует в пределах точно определенного временного промежутка;
• вещные права граждан на землю определены законом, а поэтому не допускается установление режима этих отношений как в админист­ративном, так и в договорном порядке. Например, муниципальные орга­ны управления не имеют права отменить наследство при пожизненном владении землей, поскольку это будет противоречить закону;
• виды вещных прав устанавливаются и с учетом правового режима земель, которые предоставляются на основе этих прав. В част­ности, если земельный участок предоставляется для ведения крестьян­ского (фермерского) хозяйства, как правило, в пожизненное наследу­емое владение, то земельный участок под строительство индивидуаль­ного жилого дома — в постоянное (бессрочное) пользование. Иначе говоря, чем более значимо использование земельного участка, тем проч­нее право принадлежности этого участка лицам, осуществляющим его использование.

3.   Обязательственные права граждан на земельный участок по­рождаются только в результате сделок, основной из которых явля­ется договор аренды земельного участка, поскольку по этому договору предоставляется в срочное возмездное пользование весь земель­ный участок.

В отличие от вещных прав содержание правомочий граждан-арен­даторов устанавливается по соглашению с арендодателями этих участков при условии непротиворечия содержания договорных право­мочий закону и целевому назначению земель. В частности, незакон­ными следует считать условия договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, предусматрива­ющие строительство на нем деревообрабатывающего цеха, поскольку это приведет к нецелевому использованию земель.

Обязательственные земельные правоотношения возникают и из договоров совместной деятельности, из учредительных договоров о создании хозяйственных обществ и товариществ, а также некоммер­ческих объединений, например при создании кондоминиумов и др.¹

С учетом этого обязательственные правоотношения граждан, ос­нованные на возникновении прав на земельные участки, можно под­разделить на связанные с созданием коллективных организаций ком­мерческого типа (хозяйственные общества и товарищества, в кото­рые вносятся в качестве вкладов земельные участки граждан, что дает возможность другим гражданам осуществлять участие в использова­нии этого суммированного земельного массива) и некоммерческого типа (например, кондоминиумы, товарищества домовладельцев и др.), а также не связанные с созданием таковых организаций (например, индивидуальная или коллективная аренда земельных участков).