1.6. Принципы земельного права

Развитие правовой системы происходит по схеме «от общего к частному». Основополагающие положения земельного законодатель­ства закрепляются в Конституции РФ, детализируются, конкретизиру­ются в специальных законах, постановлениях, управленческих актах, имеющих общенормативное значение.

Принципы земельного права как отрасли права представляют со­бой «микросхему» данной отрасли.

Системность принципов как в зеркале отражает систему земель­ного права. В силу этого принципы земельного права можно класси­фицировать как общеправовые (конституционные), принципы Общей части земельного права и принципы его Особенной части.

К общеправовым принципам относятся: признание, соблюдение и защита прав граждан, включая права на землю, как обязанность го­сударства (ст. 2 Конституции РФ); юридическое равенство граждан в получении (приобретении) прав на землю (доступа к земле); прин­цип свободного выбора гражданами прав на землю и обязанности государства, органов местного самоуправления по обеспечению зе­мельных прав граждан и объединений; принцип гуманизма; принцип законности в земельных отношениях; принцип интернационализма, имеющий международную и национальную стороны; принцип стиму­лирования рационального использования земли ее пользователями; принцип субъективного вменения, т.е. применение земельно-право­вой ответственности за виновные земельные правонарушения, и др.

Отраслевые принципы земельного права обусловлены особым ха­рактером регулируемых общественных земельных отношений, которые в свою очередь определены спецификой регулируемого объекта земель­ного фонда Российской Федерации, состоящего из разных по своему правовому режиму отдельных категорий земель. Эта специфика поро­дила принципы, которые можно разделить на две части: относящиеся к Общей части земельного права и относящиеся к Особенной части. В основу деления полжены уникальные свойства, присущие земле как специфическому объекту.

Принципы земельного права содержатся:

1. в Конституции РФ, где сказано, что человек, его права и свобо­ды являются высшей ценностью.  Признание, соблюдение и защита прав  и свобод человека  и гражданина —  обязанность государства (ст. 2). Статьи 7, 8, 10—12, 15 посвящены земельным отношениям. В Конституции закреплено и гарантировано, право граждан и объедине­ний иметь в частной собственности землю (ч. 2 ст. 9 и ч.  1 ст. 36). В случае отказа в предоставлении земельного участка гражданин может обратиться в суд за защитой своего права.  В ч. 4 ст. 29 и ст. 42 за­ креплено право граждан на информацию о всевозрастающей роли де­мократического общественного контроля в сфере земельного права;
2. в декларациях нормативно-правовых актов. Так, в земельном законодательстве был провозглашен принцип равноправия всех форм земельной собственности и форм хозяйствования на земле (См. Фе­деральный закон от  11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермер­ском) хозяйстве»¹;
3. в конкретных нормах земельного права. Так, ЗК РФ закреп­ляет принцип приоритета земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с другими категориями земель, обеспечивает принцип целевого использования земель, при постоянном (бессрочном) пользо­вании создает предпосылки для устойчивости прав на землю и т.д.;
4. в текстуальном смысле действующего законодательства. Анализируя нормы ЗК РФ, посвященные землеустройству, можно прий­ти к выводу о наличии приоритета экологических интересов общества над экономическими, поскольку задачи землеустройства подчинены со­зданию благоприятной окружающей среды и улучшению природных ландшафтов.

Принципы земельного права характеризуются следующими призна­ками:

1. они являются руководящим началом в нормативно-правовом ре­гулировании земельных отношений, им не могут противоречить «ря­довые» нормы земельного права. Так, недопустимо отводить под несель­скохозяйственные нужды земли, являющиеся ценными сельскохозяйст­венными угодьями;
2. в  самых общих чертах система  принципов земельного права является микросистемой,  схемой права,  подобно тому как у любого организма в природе или технике имеется своя микросхема;
3. среди принципов земельного права также имеется иерархия, в которой одни принципы занимают вышестоящее положение по отно­шению к остальным. Например, принцип обеспечения благоприятной окружающей среды является главенствующим по отношению к прин­ципу рационального использования земель;
4. система принципов динамична: по мере развития правовой сис­темы появляются новые принципы, уходят в прошлое старые. Напри­мер, с введением регулируемых рыночных отношений ушел в историю принцип бесплатности' землепользования, его заменил принцип плат­ного пользования землями, вместо принципа максимального расшире­ния фонда сельскохозяйственных угодий пришел принцип оптималь­ного формирования этого вида угодий, поскольку беспорядочное расширение   площадей   под   земледелие   не   проходит   бесследно   для окружающей   среды.

В ст. 1 нового ЗК РФ и других нормах земельного законодатель­ства сформулированы основные принципы.

Рассмотрим принципы, присущие Общей части земельного права, по отдельности и раскроем их содержание.

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности че­ловека, согласно которому регулирование отношений по использова­нию и охране земель осуществляется исходя из представлений о зем­ле как об объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной ча­сти природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы существования и иной деятельности на территории РФ, и одновременно как о не­движимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю.

2. Принцип приоритета интересов народов, населяющих данную территорию, и защиты прав человека. Этот принцип выражается в том, что:

• земля является основой жизни и деятельности народов, прожи­вающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ);
• каждый житель России является «собственником» этого природ­ного дара. Это конституционное право закреплено в ч. 1 ст. 36 Кон­ституции РФ.   Государство гарантирует судебную защиту в реализа­ции этого права;
• приобретение земельных участков в собственность осуществля­ется лишь в порядке, предусмотренном законом;
• в интересах охраны здоровья человека устанавливается право каждого гражданина Российской Федерации на благоприятную окру­жающую среду (ст.  42 Конституции РФ),  определяются нормативы предельно допустимой концентрации вредных химических, бактериаль­ных, паразитарно-бактериальных и радиоактивных веществ в почве, сти­мулируется производство экологически чистой продукции путем ус­тановления повышенных цен на нее;
• в п. 4 ст.  28 ЗК РФ установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и юридическим лицам зе­мельных участков, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, для строительства;
• участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, означающее, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объеди­нения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реали­зация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельно­сти обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, которые установлены законодательством.

В содержание указанного принципа входит приоритет экологиче­ского благополучия окружающей среды в данном регионе при исполь­зовании земель. Это выражается в том, что:

• необходимо создать условия для поддержания устойчивых лан­дшафтов и охраны земель как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием ее в качестве недвижимого имущества, т.е. владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно,  если это не наносит ущерб  окружа­ющей среде;
• использование земли способами, нарушающими экологическую обстановку территории, эксплуатация земельного участка, приводящая к снижению плодородия почв, ухудшению экологической ситуации, являются основными для изъятия этого участка;
• при размещении, проектировании, строительстве и вводе в экс­плуатацию новых и реконструируемых объектов, строений и сооруже­ний, а также внедрении новых технологий, отрицательно влияющих на состояние земель и окружающей среды, обязательно должны предусмат­риваться и осуществляться мероприятия по охране окружающей сре­ды, являющиеся составной частью вышеуказанных работ, а проведению таких работ должны предшествовать положительные заключения госу­дарственной санитарно-гигиенической и экологической экспертизы;
• непрерывно осуществляется мониторинг земель, представляющий собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, для свое­ временного выявления изменений, их оценки, предупреждения и уст­ранения последствий негативных процессов;
• при осуществлении деятельности по использованию и охране зе­мель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здо­ровье человека, даже если это требует больших затрат (приоритет ох­раны жизни и здоровья человека).

3. Принцип целевого использования земель. Если имущество (зда­ния, сооружения, машины и т.п.) может использоваться не только по целевому, но и по иному назначению (производственное здание — в качестве склада, трактор — иногда в качестве средства перевозки гру­зов), то землю недопустимо использовать для тех целей, которые не указаны в документе, удостоверяющем режим ее использования. На­пример, недопустимо использовать пашню под лесопосадки, если она не отведена для этих целей, и наоборот, участок, предназначенный под лесопосадки, нельзя постоянно использовать под пашню.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим определяет совокупность правил их использова­ния и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, приро­доохранным законодательством о недрах, и распространяется на зем­ли определенной категории.

На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответствующих катего­рий земель.

В случае спора по правовому режиму земельного участка приори­тет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий зе­мель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной докумен­тации.

Строго целевое использование земли представляет собой централь­ный момент земельного законодательства, поскольку режим эксплуа­тации земель, по сути, сводится к отнесению их к категориям, указан­ным ЗК РФ, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Принцип целевого использования земель выражается в том, что:

• земли Российской Федерации подразделяются на семь категорий по основному их целевому назначению;
• внутри категорий земель происходит подразделение их по угодьям. Так, земли сельскохозяйственного назначения подразделяют­ся на пахотные, пастбищные, сенокосные и др.; земли поселений — на земли застройки, общего пользования, сельскохозяйственного ис­пользования и т.п., земли природоохранного назначения включают в себя земли заказников, земли лесов, выполняющих защитные функ­ции, и т.п.;
• земельная территория, установленная в порядке землеустройства, ее организация обязательны для собственников земли, землевладель­цев, землепользователей, в том числе и арендаторов;
• устанавливаются дополнительные правила, возникающие из со­седства режимов землепользователей. Так, законом устанавливаются разные сервитуты, а также водоохранные зоны рек и водоемов, грани­цы которых закрепляются на местности специальными информацион­ными знаками. Земельные участки в пределах зон у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изыма­ются. Пользование этими земельными участками осуществляется с соблюдением установленного на них режима.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавли­вается федеральным законом и законами субъектов РФ.

Категория земель указывается:

• в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земель­ных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назна­чения;
• свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;
• документах государственного   земельного   кадастра;
• документах  государственной   регистрации.

Нарушение установленной ЗК РФ, другими федеральными закона­ми подведомственности перевода земель из одной категории в другую является основанием для:

1. признания недействительными актов органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления,  а также сделок с земельными участками, совершенных на их основании;
2. отказа в государственной регистрации прав на землю.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель заключается в том, что при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Приоритет сохранения ценных земель и земель особо охраняемых территорий означает, что изъятие ценных земель сельскохозяйствен­ного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой груп­пы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, зе­мель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей огра­ничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или уменьшение ценности земель других категорий.

Реализация этого принципа обеспечивается ст. 27, 30—32, 79, 94, 101 ЗК РФ и специальным федеральным законом.

4. Принцип устойчивости прав на землю является обязательным условием рационального использования угодий, поскольку лицо, не имеющее уверенности в стабильности своего права на землю, не бу­дет заботиться об ее сохранности и о повышении ее плодородия.

Право на землю всех пользователей землей является конституци­онным правом. Оно защищается и гарантируется ст. 2 Конституции РФ.

Гарантии стабильности прав на землю выражаются в следующем:

• гражданам гарантируется право на получение земельных уча­стков  и  на судебное  обжалование  отказа  в предоставлении  этих участков;
• в законе дан исчерпывающий перечень оснований изъятия зе­мельных участков у собственника, землевладельца, землепользователя и арендатора;
• свобода хозяйственной деятельности гарантируется принятием определенного перечня прав и обязанностей по хозяйственной экс­плуатации земель, закреплением положений о недопустимости вмеша­тельства государства и его органов в деятельность предприятия без оснований, определенных законом, под страхом возмещения убытков, причиненных таковым вмешательством.

5.  Принцип равноправного положения всех форм земельной соб­ственности и всех форм хозяйственной эксплуатации угодий вы­ражается:

а)  в отсутствии господства каких-либо форм собственности или хозяйствования над другими.

В Конституции РФ и федеральном законодательстве установлено разграничение государственной собственности на землю на собствен­ность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собствен-, ность муниципальных образований.

В случаях установления каких-либо приоритетов форм собствен­ности на землю или форм хозяйствования на ней перед иными фор­мами собственности и хозяйствования заинтересованные пользова­тели земли вправе оспорить данное нарушение в установленном по­рядке, а если такое нарушение может иметь своим следствием существенное ограничение конкуренции или ущемление интересов хозяйствующих субъектов или граждан, то обратиться в Антимоно­польный комитет РФ для принятия соответствующих мер (п. 1 ст. 3 Закона РСФСР от 22.03.1991 №948-1 «О конкуренции и ограниче­нии монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от09.10.2002)');

б)  в выравнивании способов хозяйственной эксплуатации земель путем освобождения от платы за землю лиц, осваивающих ее или вос­станавливающих нарушенные не по их вине угодья, установлении дифференцированных земельных налогов в зависимости от качества
угодий.

6.  Принцип платного использования земель, являющийся обяза­тельным условием их эффективной эксплуатации. Например, при­менение на некоторых территориях страны норм бесплатного отвода земель для ведения крестьянского хозяйства вместо стимулирования их развития дало обратный эффект, поскольку люди относились к бесплатно полученному участку как к даровой вещи.

В соответствии с Законом РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 24.12.2002)¹, а также согласно ст. 65, 66 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Целью введения платы за землю является стимулирование рацио­нального использования угодий, их охраны, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования социальных фондов финансирова­ния этих мероприятий (ст. 2 Закона).

Формами платы являются: земельный налог (до введения в дей­ствие налога на недвижимость), арендная плата и нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кро­ме арендаторов, с которых взимается арендная плата) облагаются ежегодным земельным налогом. Нормативная цена земли устанавли­вается для обеспечения экономического регулирования отношений при передаче земли в собственность гражданам, определении общей доле­вой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении, пу­тем получения банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях².

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соот­ветствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков Про­водится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 65 ЗК РФ. Порядок проведения госу­дарственной кадастровой оценки земель устанавливается Правитель­ством РФ¹.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процен­тах от нее (ст. 66 ЗК РФ «Оценка земли»).

Оценка земельных ресурсов — определение кадастровой стоимо­сти земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель².

При осуществлении оценки земельных ресурсов используются дан­ные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, дру­гих обследований и наблюдений за состоянием земель, проводимых в установленном цорядке. Для проведения оценки земельных ресурсов образуются в установленном порядке оценочные комиссии, в состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой стоимости земельного участка применяются при определении платы за землю и осуществлении государственного ре­гулирования оборота земли.

В настоящее время в России одна из основных проблем — рас­пределение природно-ресурсной ренты, т.е. разницы между ценой, по которой продается природный ресурс, и расходами на его добычу, включая определенную нормативную прибыль. Другого потенциаль­ного источника доходов, сопоставимого с природно-ресурсной рентой, сейчас в России нет, но большую часть этой ренты в России забира­ет предприниматель, хотя принадлежать она должна владельцу экс­плуатируемых  ресурсов —   государству³.

Земельный налог устанавливается на основе ренты, исходя из пло­дородия почв, других природных и экономических условий, местополо­жения земельного участка, и не зависит от результатов хозяйствен­ной деятельности владельцев земельного участка. Для определения земельного налога проводятся периодические оценки земельной рен­ты, образующейся у владельца земельного участка. Порядок, периодич­ность и сроки проведения оценок земельных участков устанавливаются законами субъектов РФ.

В ч. 1 ст. 14 НК РФ предусмотрена трансформация земельного налога в единый налог на недвижимость¹. В соответствии с ч. 2 ука­занной статьи при введении налога на недвижимость прекращается на территории соответствующих объектов взимание земельного на­лога, а также взимание налога на имущество организаций и граждан.

Введение единого налога на недвижимость власти обосновывают тем, что это будет способствовать развитию рынка недвижимости и особен­но земельного рынка, более эффективному использованию как зданий и помещений, так и земельных участков. Поэтому во всем мире этот налог считается наиболее собираемым и одним из самых стабильных².

Единый налог на недвижимость требует от федеральных органов, субъектов РФ и органов местного самоуправления коренного измене­ния подхода в сфере регистрации учета собственности и взимания с нее налогов (а это находится в компетенции одних органов) и созда­ния общей информационной системы (а земля находится в ведении другой организации).

Для сбора единого налога на недвижимое имущество население необходимо срочно вовлекать в кондоминиумы, которые и станут пла­тить за землю под домами, в настоящее время находящимися в муни­ципальной собственности. Указанный налог должен Прийти на смену трем действующим сейчас налогам — налогу на землю, налогу на иму­щество юридических и физических лиц.

Это важное мероприятие должно проводиться поэтапно, а не для всех субъектов налогообложения сразу.

Арендная плата за земельный участок устанавливается договором между владельцем и арендатором. При этом учитываются рентные оценки земельного участка, периодически проводимые с целью опре­деления земельного налога. Земельным законодательством устанавли­вается прогрессивный земельный налог. Так, граждане,- имеющие в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном (по­стоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь кото­рых превышает предельные размеры, установленные земельным зако­нодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади земельного участка, превышающую предельный размер став­ки прогрессивного земельного налога, устанавливаемого законами субъектов РФ путем введения повышенных коэффициентов к утверж­денным ставкам земельного налога для земель данного целевого ис­пользования в зависимости от кратности превышения норм предостав­ления земельных участков.

Для неиспользуемых сельскохозяйственных угодий устанавливает­ся повышающий коэффициент к земельному налогу либо они облага­ются налогом как несельскохозяйственные земли.

Особенностью принципа платности использования земель являет­ся то, что платежи за землю направляются на финансирование, меро-приятий по охране и повышению плодородия земель, ведение государ­ственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель,, территориального планирования и государственного контроля за ис­пользованием и охраной земель.

Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» установлена нормативная цена земли¹. Она не должна превышать 75% уровня рыночной цены на ти­пичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная стоимость — это расчетная стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, определяется ис­ходя из потенциального дохода от использования земельного участка за расчетный срок окупаемости.

Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка, устат новленная на основании государственной кадастровой оценки земель и используемая для целей налогообложения и в иных случаях, преду­смотренных федеральными законами. Порядок проведения кадастро­вой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Рыночная стоимость — стоимость земельного участка, устанавли­ваемая в соответствии с федеральным законом об оценочной деятель­ности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участ­ка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в про­центах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из средней цены на продаваемые земельные участки за истекший год.

Арендная плата — плата за аренду земельного участка или зе­мельной доли, устанавливаемая сторонами арендного договора.

Фиксированная арендная плата — арендная плата, устанавлива­емая Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного само­управления за аренду соответственно государственных или муници­пальных земель с учетом размера средней арендной платы и рыноч­ной стоимости на земельные участки, сложившихся за истекший год.

Рыночная стоимость земельного участка и фиксированная аренд­ная плата утверждаются не реже одного раза в год и публикуются в местной периодической печати.

Основанием для проведения независимой оценки является договор между оценщиком и обладателем прав на земельный участок, заклю­чаемый в письменной форме и не требующий нотариального удосто­верения.

7. Принцип  рационального   использования   земель, выражающий­ся   в   их   эффективной   эксплуатации   при   одновременном    повыше­нии  качества. Содержание данного  принципа различно для  различ­ных категорий земель: при использовании земель сельскохозяйствен­ного назначения принцип их рационального использования выражается в максимальном получении урожаев принадлежащем качестве про­дукции, систематическом повышении плодородия сельскохозяйствен­ных угодий;  при использовании земель несельскохозяйственного на­значения рациональность выражается в максимальной экономии зе­мельных участков, размещении объектов на угодьях наиболее выгодным способом;  при использовании земель природоохранного назначения (рекреационного,  историко-культурного и т.п.) рациональным будет такое использование земельных участков,  при котором максимально обеспечивается специальная цель использования данных земель (эф­фективный отдых граждан, обеспечение надлежащего содержания ис­торико-культурных объектов и т.п.).

8. Принцип   комплексного   подхода   в   использовании   земель обус­ловлен тем, что земля неразрывно связана со всеми другими объекта­
ми природы и человеческой деятельностью.

Этот принцип выражается в том, что:

• при решении вопросов предоставления, передачи (продажи) зем­ли в собственность, землевладение, землепользование или в аренду учитываются экологические, экономические и социальные послед­ствия такого отвода, перспективы использования данной территории и ее недр;
• деятельность всякого пользователя земли, нарушающая установ­ленный законом режим природопользования, может быть приостанов­лена в порядке, определенном законодательством, до устранения допу­щенных нарушений.

Например, может быть приостановлена деятельность предприятия, хотя и соблюдающего правила землепользования, но наносящая вред недрам, водам и лесам, расположенным вблизи этого хозяйства или непосредственно в его границах, т.е. не допускается осуществлять охрану одного природного объекта во вред другому.

9.    Принцип  плановости в использовании земель. Соблюдение его необходимо для правильной организации хозяйственной эксплуатации
земель и их охраны.

Планирование осуществляют:

а)   органы местного самоуправления (местная администрация), ко­торые обязаны планировать использование земли, разрабатывать про­граммы по рациональному их использованию, повышению плодородия почв,  охране земельных ресурсов в комплексе с другими природо­
охранными мероприятиями;

б)  землепользователи, землевладельцы, собственники и другие субъек­ты земельных правоотношений, ведущие хозяйствование на земле, по­скольку каждое предприятие обязано планировать свою деятельность;

в)  землеустроительные органы, обязанные разрабатывать прогнозы, республиканские и-региональные программы и схемы использования
и охраны земельных ресурсов и схемы землеустройства.

10.   Принцип подконтрольности государству использования и охраны земель, поскольку:

• соблюдение земельного законодательства подконтрольно государ­ству в отношении всех субъектов земельных правоотношений;
• установлена специальная процедура, в рамках которой осуществ­ляется государственный земельный контроль;
• своевременное предоставление сведений о состоянии и исполь­зовании земель является обязанностью каждого собственника земель­ного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора;
• государству подконтрольна хозяйственная деятельность любого предприятия, в том числе и связанная с использованием земель.

11.   Сочетание интересов общества и законных интересов граж­дан. Согласно этому принципу регулирование использования и охра­ны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспече­нии гарантий каждого гражданина на свободное владение,  пользова­ние и распоряжение земельным участком.

В ч. 2 ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Это поло­жение Конституции РФ конкретизируется в ст. 60—63 ЗК РФ.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватиза­ции земель.

Принципы, присущие Особенной части земельного права. Особенность данных принципов состоит в специфике правового режи­ма отдельных категорий земель, входящих в государственный земель­ный фонд России.

1.  Земли сельскохозяйственного назначения имеют приоритет перед другими категориями, выражающийся в следующем:

а)  в первоочередном порядке предоставляются для нужд сельско­хозяйственного производства угодья, пригодные для сельскохозяйствен­ных целей;

б) для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не­пригодные для сельского хозяйства, либо, в исключительных случаях,
сельскохозяйственные угодья худшего качества;

в)  устанавливается перечень земельных участков, представляющих особую ценность для данного региона, в том числе опытные поля
(участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, изъятие которых не допускается.

Земли сельскохозяйственного назначения служат главным сред­ством производства в сельском хозяйстве, наиболее важной категори­ей земель в земельном фонде России. Поэтому в законодательстве и закреплен приоритет земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с другими категориями земель, который является важней­шим принципом Особенной части земельного права.

2. Ко второй по значимости категории земель в земельном фонде России относятся земли поселений  (городов, поселков городского
типа — дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселе­ния). В этой категории земля функционирует как фундамент, место
для возведения различных строений и сооружений. Поэтому понятие рационального использования этих земель существеннейшим образом
отличается от рационального использования земель сельскохозяй­ственного назначения (исключение — земельные просеки, использу­емые для сельскохозяйственных целей согласно ст. 84 и 85 ЗК РФ). Земли поселений предназначаются для обслуживания городов, посел­
ков городского типа и сельских поселений.

3. К следующей категории земель относятся земли промышленно­сти, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специаль­ного назначения. Специфика правового режима этой категории земель,
как и всех земель в земельном фонде России, закреплена в законода­тельстве. Эти земли предназначены для различных специальных це­лей, как правило, не связанных с сельскохозяйственным производством. Неудивительно то, что в законодательстве указанная категория земель
так и называлась — «земли специального назначения».

Важное место среди других категорий земель занимают земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения). На этих землях осуществляют свою дея­тельность государственные природные заповедники, в том числе био­сферные, национальные парки, природные парки, государственные при­родные заказники, памятники природы, дендрологические парки и бо­танические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты.

В целях защиты особо охраняемых природных территорий от не­благоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к этим участкам земли и водного пространства территориях могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.

4. Земли лесного фонда представляют  собой   один   из   элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функциони­ровании всей экосистемы. Земля выступает здесь в двояком значении: как пространственный базис,  на котором произрастает лесная рас­тительность, и как средство производства, питающее корневую систе­му лесов почвенными компонентами (влагой, питательными вещества­ми и др.).

5. Правовой  режим земель водного фонда урегулирован водным законодательством, он тесно переплетен с правовым режимом земель,
на которых расположены водные объекты, в силу чего земли водно­го фонда выделены в самостоятельную категорию.  Главной состав­ной частью этой земельной категории являются водопокрытые зем­ли, т.е. такие, которые покрыты водой относительно устойчиво (веч­но или ббльшую часть времени года), в том числе такие, которые заняты естественными водоемами, а не искусственными. К их числу нельзя отнести земли, покрывающиеся водой лишь в короткие про­межутки времени.

6. Правовой  режим  земель запаса. Запасы  земли —: это  резерв государства.