§ 6. Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду

Як уже зазначалося, право користуватися житлом реалізу­ється на підставі договору житлового найму.

Предметом договору найму жилого приміщення може бути окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що скла­дається з одної чи кількох кімнат, або одноквартирний жилий будинок. Не може бути самостійним предметом договору жит­лового найму приміщення, яке хоч і являє собою окрему кімна­ту, але її розмір менший від установленого для однієї особи, або є частиною кімнати чи кімнатою, що зв'язана з іншою кімнатою загальним входом, а також підсобне приміщення (кухня, кори­дор, комірка тощо).

Законодавство передбачає такі права та обов'язки наймача і членів його сім'ї: користуватися жилим і підсобними приміщен­нями, санітарно-технічним та іншим обладнанням; залишати за собою житло на визначений законодавством термін у разі тимча­сового виїзду; здавати частину житла в піднаймання іншим осо­бам; обмінювати жиле приміщення на інше; вимагати розподілу чи об'єднання житла, надання додаткового неізольованого жит­ла (або ізольованого в межах передбаченої законом норми); все­лення інших осіб чи виселення їх на законних підставах тощо.

Поряд із широкими правами від наймача вимагається і здій­снення певних обов'язків: бережливе ставлення до найманого житла; додержання правил користування житлом; економне ви­користання води, електроенергії, газу, теплової енергії; недопу­щення порушень житлових прав інших суб'єктів та інших необ­хідних правил поведінки, що передбачені Типовим договором найму жилого приміщення.

У характеристиці оплати приміщення слід зважати на опла­ту: жилого приміщення (площі); надлишкової жилої площі; піль­ги для певних осіб; а також тимчасово відсутніх наймачів; об­числення оплати; строки внесення плати і порядок стягнення заборгованості та ін.

Законодавство встановлює (статті 66—69,70,95,101,144,162) плату за користування житлом і комунальними послугами. Плата за житло в будинках державного і громадського фонду об­числюється виходячи із загальної площі квартири. Норма за­гальної площі на одного мешканця встановлюється в розмірі 21 кв. м. Розмір плати встановлює Кабінет Міністрів України.

Наймач оплачує в одинарному розмірі ту площу, яка не пе­ревищує встановленої норми (ст. 66 ЖК України — 1,5 норми) з розрахунку на наймача і членів його сім'ї. Плата за користу­вання площею понад установлену норму стягується в підвище­ному розмірі, що визначається Кабінетом Міністрів України.

Якщо згідно із законом загальна площа зберігається за тим­часово відсутнім наймачем або членом його сім'ї, така площа не вважається надлишковою.

Крім плати за площу стягується ще й плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну та теплову енергію) та інші послуги за затвердженими в установленому порядку та­рифами. Для певних категорій наймачів і членів їхніх сімей за­конодавством передбачено пільги в оплаті жилої площі та ко­мунальних послуг

До таких законодавчих актів належать закони:

—«Про міліцію» від 20 грудня 1990 р.

—«Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» від 28 лютого 1991 р.

—«Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захис­ту» від 22 жовтня 1993 р.

—«Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні» від 16 грудня 1993 р. тощо.

Для окремих спеціалістів, які проживають у сільській місце­вості, законодавством передбачено користування безоплатним житлом і паливом. Особи, які користуються житлом за догово­ром піднайму, зобов'язані вносити квартирну плату в розмірі, що не перевищує розміру плати наймача. У разі переселення най­мача в інше житло на період капітального ремонту наймач опла­чує лише площу, яку фактично наймає.

Отже, законодавство регулює порядок, розмір і термін вне­сення квартирної плати за користування жилою площею і кому­нальними послугами.

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тіль­ки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця. До ви­падків зміни договору найму відносять: на вимогу члена сім'ї наймача; на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю; в ра­зі визнання наймачем іншого члена сім'ї; на вимогу наймача; на вимогу наймодавця.

Член сім'ї наймача може вимагати, за згоди інших членів сім'ї, укласти з ним осібний договір найму, якщо частина площі, відведе­на йому, може бути виокремлена у вигляді відрубного приміщення.

За незгоди інших членів сім'ї питання може бути вирішено в судовому порядку.

Наймач жилого приміщення за згодою всіх дорослих членів сім'ї може будь-коли зажадати припинення дії договору найму: в разі вибуття наймача і членів його сім'ї в інше місце на постій­не проживання; коли вибувають не всі члени сім'ї, то право на площу втрачають тільки ті, хто вибуває.

Договір житлового найму в будинках державного і громадського житлового фонду на вимогу наймодавця може бути розірваний тіль­ки у випадках, встановлених законом, і тільки в судовому поряд­ку, крім випадків виселення з будинків, що можуть обвалитися.

Виселення допускається тільки у випадках, передбачених за­конодавством, і провадиться в судовому порядку. В адміністра­тивному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені ли­ше громадяни, котрі самовільно зайняли жилі приміщення, або ті, які проживають у будинках, що можуть обвалитися.