§ 3. Будівельний підряд

Будівництво — процес створення нових, а також розширення, ре­конструкція, технічне переоснащення діючих підприємств, об’єктів виробничого і невиробничого призначення, пускових комплексів.

Серед способів здійснення будівництва, таких як підрядний, гос­подарський та змішаний, основним є підрядний, при якому будівельні роботи, по-перше, проводяться спеціалізованими професійними орга­нізаціями, наслідком чого є скорочення строків будівництва; по-друге, цей спосіб має раціональну систему побудови відносин між замовни­ком і підрядником, які пов’ язані один з одним, починаючи з першої до останньої стадії — здачі об’єкта будівництва.

Регулюванню підрядних відносин у будівництві присвячений § 3 гл. 61 ЦК (статті 875-886) «Будівельний підряд», який за ЦК 1963 р. іменувався «Договором підряду на капітальне будівництво».

Виходячи з того, що всі види підрядних договорів мають єдиний уніфікований режим правового регулювання, до будівельного підряду застосовуються загальні положення ЦК про підряд, якщо спеціальні норми не містять особливостей стосовно того чи іншого положення, зокрема, це стосується положень про структуру договірних зв’язків (ст. 838 ЦК), ощадливості підрядника (ст. 845 ЦК), зобов’язань сторін стосовно інформації (ст. 862 ЦК) тощо.

Між тим будівельний підряд, окрім родових ознак договору під­ряду, має свої кваліфікаційні ознаки: специфічний предмет — будівель­ні роботи; характер здійснення цих робіт, які нерозривно пов ’язані з місцезнаходженням об ’єкта (ч. 2 ст. 875 ЦК); організацію виконання будівельних робіт, що дає змогу розглядати його як самостійний вид договору підряду.

Норми, що регулюють відносини будівельного підряду, містяться в нормативно-правових актах, які утворюють законодавство в галузі будівництва, що за своєю суттю є комплексним, включаючи не тільки норми цивільного права, а й адміністративного, земельного, фінансо­вого тощо.

В умовах ринкової економіки будівельне законодавство суттєво оновилося, хоча цей процес триватиме і надалі. До нормативно- правових актів у галузі будівництва належать закони України «Про інвестиційну діяльність»^[11], «Про основи містобудування»^[12], «Про архі­тектурну діяльність»^[13], «Про здійснення державних закупівель»^[14], По­ложення про державний архітектурно-будівельний контроль^[15], Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та про­ведення їх комплексної державної експертизи^[16], Порядок державного фінансування капітального будівництва^[17], Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві^[18] тощо.

Характерною особливістю законодавства в галузі будівництва є те, що воно включає в себе нормативно-технічні акти, до яких відносять будівельні норми та правила^[19], державні стандарти, які регламентують техніко-економічні основи будівництва з урахуванням особливостей будівельних робіт.

Рекомендаційний характер мають відомчі нормативні акти, зокре­ма, Положення про підрядні контракти в будівництві України, затвер­джене науково-технічною радою Міністерства України у справах бу­дівництва і архітектури (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9)^[20], Поло­ження про взаємовідносини організацій — генеральних підрядників зі супідрядними організаціями, затверджене науково-технічною радою Державного комітету України у справах містобудування і архітектури (протокол від 14 грудня 1994 р. № 4)^[21].

Поняття та значення договору будівельного підряду. Поняття до­говору будівельного підряду дається в ч. 1 ст. 875 ЦК, відповідно до якої за цим договором підрядник зобов’язується збудувати і здати у встановлений строк об ’єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов’язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов’язок не покладається на підрядника, прийняти об’єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Звертає на себе увагу той факт, що в легальному визначенні не міститься вказівка, що підрядник здійснює роботу на свій ризик, хоча законодавець не виключає можливості в договорі вказати, що робота виконується на ризик підрядника (ч. 3 ст. 882 ЦК).

Аналіз легального визначення дає підставу вважати цей договір двостороннім, оплатним та консенсуальним.

Відповідно до ч. 2 ст. 875 ЦК договір будівельного підряду укла­дається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, ре­конструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зо­крема, житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконала­годжувальних та інших робіт, нерозривно пов’язаних з місцезнахо­дженням об’єкта. Таким чином, законодавець відповідно до характеру будівельних робіт і сфери їх виконання виділяє декілька видів догово­ру будівельного підряду: договір на проведення нового будівництва (новобудови), при якому воно здійснюється на новому майданчику на підставі початкової затвердженої проектно-кошторисної документації; договір капітального ремонту будівель (споруд), яким охоплюються ремонтні роботи основних засобів, внаслідок чого збільшується строк їх служби або поліпшуються якісні характеристики (потужність, про­дуктивність та ін.); договір на реконструкцію (технічне переоснащен­ня) підприємств, будівель (зокрема, житлових будинків) споруд; договір на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт.

Сторонами договору будівельного підряду є підрядник і замов­ник.

Підрядник — особа, що спеціалізується на виконанні будівельних робіт і у випадках, передбачених законом, має ліцензію на їх здійснення.

Замовник — юридична чи фізична особа.

Умови договору будівельного підряду. Істотними умовами договору слід вважати предмет, ціну та строк договору. Предмет — це кінцевий результат діяльності підрядника, тобто відповідний об’єкт будівництва (будівельні роботи).

Ціна договору визначається кошторисом (ч. 1 ст. 877 ЦК).

Строк — це час, необхідний для виконання передбачених догово­ром робіт. У договорі будівельного підряду визначається не тільки початок і закінчення робіт у цілому, строки завершення окремих етапів робіт, а й гарантійні строки експлуатації об’єкта.

Права та обов ’язки сторін за договором. Ураховуючи специфіку договору, законодавець суттєво розширив права та обов’язки сторін договору порівняно з тими, що закріплені ЦК у загальних положеннях про підряд. При цьому ЦК зберіг загальний для всього підряду принцип розподілу ризиків між сторонами. Так, відповідно до ст. 880 ЦК ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об’єкта будів­ництва до його прийняття замовником несе підрядник, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежать від замовника. Це повністю відповідає положенням ст. 876 ЦК, відповідно до якої влас­ником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник. Ризик підрядника відносно результа­тів робіт припиняється з моменту прийняття робіт замовником. Так, відповідно до ч. 3 ст. 882 ЦК замовник, який попередньо прийняв окремі етапи робіт, несе ризик їх знищення або пошкодження не з вини підрядника, у тому числі у випадках, коли договором будівельного підряду передбачено виконання робіт на ризик підрядника.

У разі руйнування або пошкодження об’ єкта будівництва внаслідок непереборної сили до спливу встановленого договором будівельного підряду строку здачі об’єкта, а також у разі неможливості завершити будівництво (будівельні роботи) з інших причин, що не залежать від замовника, підрядник не має права вимагати від замовника плату за роботу або оплату витрат, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 879 ЦК).

На замовника покладається специфічний обов’язок, який не зустрі­чається в інших видах договорів підрядного типу, метою якого є ство­рення належних умов для виконання робіт. Відповідно до закону за­мовник зобов’язаний надати підрядникові підготовлений будівельний майданчик (фронт робіт), тобто отримати дозвіл на виконання буді­вельних робіт — документ, яким посвідчується право забудовника (замовника) та генерального підрядника на виконання будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту будинків, споруд та інших об’єктів, розширення і технічного переоснащення їх, відповідно до затвердженої проектної документації, підключення до інженерних мереж та споруд тощо. Надання дозволу регулюється відповідним Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, яке затверджене наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від  5   грудня 2000 р. № 273¹ і яке обов’язкове для застосування всіма суб’єктами будівництва незалежно від відомчої належності, джерел фінансування тощо. Виконання будівельних робіт без вищезазначено­го дозволу забороняється, хоча на певні будівельні роботи дозвіл не вимагається, зокрема на поточний ремонт будівель та споруд без зміни призначення приміщень, відновлення або улаштування нових тротуа­рів тощо (п. 4 вказаного Положення).

Замовник зобов’язаний передати затверджену проектно- кошторисну документацію, якщо цей обов’ язок не покладено на під­рядника. Проектно-кошторисна документація — це сукупність доку­ментів, які визначають економічне і виробничо-технічне обґрунтуван­ня майбутнього будівництва, тобто обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та до кошторису. До такої документації входять креслення, пояснювальні записки, кошторис та інші матеріали. Ця до­кументація не тільки техніко-економічна, а й юридична підстава будів­ництва. У договорі будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст цієї документації, а також яка із сторін і в який строк зобов’язана надати відповідну документацію (ч. 2 ст. 877 ЦК).

Договором може бути покладено на замовника обов’ язок мате­ріально-технічного забезпечення будівництва (ч. 1 ст. 879 ЦК). За правилом це забезпечення технологічним, енергетичним, електротех­нічним обладнанням і апаратурою, хоча не виключається, що це можуть бути і матеріали.

Замовник повинен сприяти підрядникові у забезпеченні будівни­цтва водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг^[22] (ч. 1 ст. 879 ЦК). У договорі можуть бути передбачені випадки і порядок надання підряднику в користування необхідних для здійснення робіт споруд і будівель, забезпечення транспортування вантажів тощо.

Замовник, якщо це встановлено в договорі, повинен застрахувати об’єкт будівництва або комплекс робіт.

У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сто­рін обставин замовник повинен оплатити підрядникові виконані до консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов’язані з цим (ч. 6 ст. 879 ЦК).

Головним обов’язком замовника є прийняття об’єкта або закін­чених будівельних робіт та їх оплата. Стадія передання та прийняття робіт — одна з найголовніших стадій договору будівельного підряду, в якій повинні брати участь обидві сторони. При отриманні від під­рядника повідомлення про виконання робіт і готовність їх передання замовник негайно повинен розпочати їх прийняття, тобто організувати та здійснити прийняття робіт за свій рахунок, якщо інше не встанов­лено договором. У випадках, встановлених законом або іншими нормативно-правовими актами, у прийнятті робіт повинні брати участь представники органів державної влади та органів місцевого самовря­дування.

Прийняття робіт можливо як після повного їх завершення, так, якщо це передбачено договором, і після завершення окремих етапів робіт

ЦК передбачає, що передання і прийняття виконаних робіт оформ­ляється актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї зі сторін від підписання акта про це вказується в акті і він підписується другою стороною. Між тим, якщо суд визнає мотиви відмови від під­писання акта обґрунтованими, цей акт може бути визнаний судом не­дійсним.

Можливі випадки, коли з характеру робіт випливає необхідність попереднього їх випробування. Для таких випадків встановлено спе­ціальний порядок прийняття, а саме, воно може здійснюватися лише у разі позитивного результату попереднього випробування. Такий по­рядок може бути встановлено в договорі.

Замовнику надається право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об’ єкта для вказаної в договорі мети і які не можуть бути усунені ні підрядни­ком, ні замовником. Причому закон під неможливістю усунення таких недоліків передбачає не тільки ті випадки, коли сторони договору не можуть провести відповідні роботи, але й не можна знайти третю осо­бу, яка це могла б зробити (ч. 6 ст. 882 ЦК).

Оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об’ єкта (виконаних робіт), хоча договором може встановлюватися й інший порядок розрахунків. Так, у договорі може бути встановлено право за­мовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку (ч. 5 ст. 884 ЦК).

На замовника покладається обов’язок заявити підряднику в розум­ний строк про виявлені протягом гарантійного строку експлуатації

об ’єкта будівництва недоліки (ч. 4 ст. 884 ЦК).

Замовник має такі права:

-    вносити зміни до проектно-кошторисної документації до по­чатку робіт або під час їх виконання за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують 10 % визна­ченої у кошторисі ціни і не змінюють характеру робіт, визначених договором (ч. 1 ст. 878 ЦК);

-    здійснювати контроль та нагляд за будівництвом, приймаючи від свого імені відповідні рішення^[23]. Слід зазначити, що закон дозволяє здійснювати це право замовнику не тільки особисто, а й із залученням для цього спеціалізованої організації або спеціаліста, для чого замов­нику надається право укласти з ними договір про надання такого виду послуг (договір доручення тощо). Застосування фігури «інженера» («інженерної фірми») при виконанні будівельних робіт, включаючи й етап прийняття виконаної роботи, добре відоме міжнародній прак- тиці^[24], на сьогодні знайшло застосування і в оновленому цивільному законодавстві, наприклад, РФ (ст. 749 ЦК РФ). Функції та повноважен­ня такого спеціаліста (спеціалізованої організації) визначаються в до­говорі будівельного підряду (ч. 3 ст. 881 ЦК).

До обов ’язків підрядника закон відносить:

-   матеріально-технічне забезпечення будівництва, якщо в догово­рі не встановлено інше. У цьому випадку він несе ризик неможливос­ті використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт;

-    надання замовникові проектно-кошторисної документації, якщо це передбачено в договорі;

-    здійснення будівництва та пов’язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації;

-    виконання усіх робіт, визначених у проектно-кошторисній до­кументації;

-    повідомлення замовника про виявлені в ході будівництва невра­ховані необхідні додаткові роботи, здійснення яких тягне за собою збільшення кошторису, і в разі неодержання від останнього в розумний строк відповіді — зупинення відповідних робіт з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Замовник звільняється від відшкодування цих збитків, якщо доведе, що у проведенні цих робіт немає необхідності (ч. 3 ст. 877 ЦК). Між тим, якщо підрядник виконає додаткові роботи без згоди на це замовника, він не позбавляється пра­ва на їх оплату і відшкодування завданих цим збитків, якщо доведе, що це було необхідним в інтересах замовника, зокрема у зв’язку з тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження об’єкта будівництва (ч. 4 ст. 877 ЦК). Таким чином, законом встановле­ні особливості проведення додаткових робіт при договорі будівельно­го підряду, бо за загальним правилом (§ 1 цієї глави) питання про їх проведення теж вирішується замовником за попередженням підрядни­ка, але якщо останній цього не зробить, він зобов’язаний виконати договір підряду за ціною, встановленою договором (ч. 4 ст. 844 ЦК);

-    страхування об ’єкта будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлено договором, з наданням замовнику в порядку, встановленому договором, доказів укладення цього договору, включа­ючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застрахо­вані ризики. При цьому страхування не зменшує зобов’ язань та відпо­відальності сторін за договором;

-    усувати за свій рахунок недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, якщо вони допущені з його вини (або з вини субпідрядника). Договором може бути передбачений обов’ язок під­рядника усувати на вимогу замовника та за його рахунок недоліки, за які підрядник не відповідає. Але підрядник має право відмовитися від виконання цього обов’ язку, якщо усунення недоліків не пов’ язано без­посередньо з предметом договору або не може бути здійснено підряд­ником з незалежних від нього причин (ст. 885 ЦК).

Специфіка договору будівельного підряду відбивається і на правах підрядника. Так, підрядник може відмовитися від договору у таких випадках: коли, по-перше, прийде до висновку про неможливість ви­користання матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування, нада­ного замовником, без погіршення якості виконуваних робіт. При цьому він також має право вимагати від замовника сплати ціни роботи про­порційно її виконаній частині, а також відшкодування збитків, не по­критих цією сумою (ч. 3 ст. 879 ЦК); по-друге, коли замовник прагне внести зміни до проектно-кошторисної документації, що потребують додаткових робіт, вартість яких перевищує 10 % визначеної у кошто­рисі ціни (ч. 2 ст. 878 ЦК) та вимагати відшкодування збитків.

Відповідальність сторін. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору визначається статтями 883 та 886 ЦК і настає при наявності загальних підстав цивільно-правової відпо­відальності. Між тим особливістю відповідальності підрядника в договорі будівельного підряду є відповідальність за дії інших осіб («чужу» вину), бо саме в цьому договорі широко застосовується сис­тема генерального підряду, при якій підрядник відповідає перед за­мовником за порушення субпідрядником свого обов’язку, а перед субпідрядником — за невиконання або неналежне виконання замов­ником своїх обов’ язків.

За невиконання або неналежне виконання своїх зобов’ язань під­рядник і замовник несуть встановлену договором або законом^[25] відпо­відальність, яка реалізується в стягненні неустойки (пені) і відшкоду­ванні збитків у повному обсязі, тобто заподіяних (реальних) збитків і упущеної вигоди, якщо не доведуть, що ці порушення сталися не з їх вини.

Відповідно до ЦК підрядник відповідає: за недоліки збудованого об’єкта, за прострочення передання його замовникові; за інші пору­шення договору.

Законодавець зберіг положення, яке передбачалося і в раніше ді­ючому законодавстві: суми неустойки (пені), сплачені підрядником за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядни­кові у разі закінчення всіх робіт до встановленого договором гранич­ного терміну (ст. 883 ЦК).

Якщо інше не встановлено в договорі, підрядник гарантує досяг­нення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній до­кументації показників і можливість експлуатації об’ єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом. Гарантій­ний строк продовжується на час, протягом якого об’єкт не міг експлу­атуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник.

Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об’єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкції щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ре­монту об’єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами (ч. 2 ст. 884 ЦК).