Параграф 3. Будівельний підряд

Стаття 875. Договір будівельного підряду

1. За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

2. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.

3. До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Відносини, що складаються в процесі капітального будівництва, мають специфічний механізм правового регулювання, зумовлений насамперед особливостями капітального будівництва як діяльності, спрямованої на створення нових і реконструкцію старих основних фондів виробничого і невиробничого призначення. Роботи, виконувані на підставі договору підряду на капітальне будівництво, як правило, характеризуються тривалістю виробничого циклу, значними витратами і ведуть до створення або відновлення об'єктів нерухомості. Однак на відміну від ЦК 1963 р. ЦК України не передбачає самостійне регулювання договору підряду на капітальне будівництво, оскільки усі підрядні договори мають єдиний уніфікований режим правового регулювання.

Стаття, що коментується, суттєво відрізняється від аналогічної норми, яка була закріплена в ст. 353 ЦК 1963 р. Зміни, що відбулися в соціально-економічному ладі країни, внесли істотні корективи у взаємини між замовниками споруджуваних об'єктів і підрядниками, що виконують відповідні роботи. Обсяги будівельних робіт, здійснюваних за рахунок бюджетних коштів, особливо у сфері житлового будівництва, багаторазово скоротилися, а в деяких регіонах їх практично немає. Інвестиційні вкладення в галузі капітального будівництва носять в основному недержавний характер. З-під опіки держави в результаті приватизації вийшла більшість підприємств будівельної індустрії. Таким чином, уже до середини 90-х років у розглянутій сфері явно переважають приватновласницькі відносини, що потребують адекватного правового регулювання. Зазначена потреба була реалізована в ході зміни українського цивільного законодавства, зокрема з прийняттям ЦК створена, по суті, нова правова база відносин у галузі капітального будівництва.

Головними учасниками підрядного контракту є замовник і підрядник.

Замовник — це юридична або фізична особа, яка замовляє виконання робіт, поставку продукції, надання послуг, пов'язаних з капітальним будівництвом, організовує проведення торгів (тендерів), укладає договори (контракти), контролює хід будівництва та здійснює технічний нагляд за ним, проводить розрахунки за поставлену продукцію, виконані роботи, надані послуги, приймає закінчені роботи.

Підрядник — особа, яка укладає договір підряду (контракт) на будівництво (проектування) об'єктів, відповідно до визначених у ньому умов виконує передбачені договором підряду (контрактом) роботи та передає їх замовникові. Слід мати на увазі, що законодавство, що регулює окремі види договорів підряду на капітальне будівництво, визначає як підрядників лише юридичних осіб. Але це не позбавляє фізичних осіб — суб'єктів підприємницької діяльності виступати підрядниками у випадках, коли це прямо не заборонено законодавством. Обов'язковою умовою є отримання підрядником відповідної ліцензії, що передбачена Законом України «Про ліцензування деяких видів господарської діяльності».

Якщо ці сторони виступають єдиними учасниками контракту, останній носить двосторонній характер. Якщо крім замовника і підрядника в контракті беруть участь інші учасники будівництва (проектні організації, постачальники устаткування, субпідрядники тощо), контракт є багатостороннім.

При укладанні традиційних двосторонніх підрядних контрактів підрядник відповідає за виконання робіт, передбачених проектом будівництва і введення об'єкта в експлуатацію. При укладанні багатосторонніх контрактів окремі зобов'язання підрядника передаються іншим учасникам.

Замовником може виступати інвестор або на підставі його доручення інші фізичні чи юридичні особи. Замовник за умовами контракту є покупцем продукції, зробленої підрядником, контролює хід її створення, може виступати співвиконавцем контракту, виконуючи ряд виробничих функцій. Якщо замовник і інвестор є різними особами, функції замовника доручаються посередницьким, управлінським, консалтинговим та іншим подібним структурам. У такому випадку між інвестором і замовником повинне провадитися чітке розмежування повноважень. Замовник може передавати частину своїх функцій за контрактом іншій особі, що діє від імені замовника і представляє його інтереси у взаєминах з підрядником.

Організація-підрядник має право на договірних засадах доручати виконання окремих робіт іншим спеціалізованим організаціям. Останні називаються субпідрядними організаціями. У таких випадках підрядна організація, що уклала з замовником договір на будівництво всього об'єкта, виступає як генеральний підрядник. Взаємовідносини організацій — генеральних підрядників (генпідрядників) з субпідрядними організаціями (субпідрядниками), їхні права, обов'язки і відповідальність при укладанні та виконанні контрактів субпідряду на виконання окремих видів робіт для забезпечення введення в дію виробничих потужностей і споруд, а також житлових будинків та інших об'єктів соціального призначення можуть бути врегульовані відповідно до Положення про взаємовідносини організацій — генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затвердженого Науково-технічною радою Державного Комітету України у справах містобудування й архітектури 14 грудня 1994 р., яке має рекомендаційний характер.

Предметом договору будівельного підряду є проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель, споруд та інших робіт, нерозривно пов'язаних із місцем знаходження об'єкта.

Нове будівництво (новобудова) — це будівництво підприємств, будівель і споруд, яке здійснюється на нових майданчиках на підставі знов затвердженої проектно-кошторисної документації. Розширення --це здійснюване за новим проектом будівництво других і наступних черг діючих підприємств, додаткових виробничих комплексів і виробів, а також нових або розширення діючих цехів. Реконструкція (технічне переоснащення) — проведення відповідно до плану технічного розвитку об'єднань (підприємств) комплексу заходів (без розширення виробничих площ) щодо підвищення технічного рівня окремих дільниць виробництва, агрегатів, установок шляхом запровадження нової техніки, технології, заміни устаткування тощо.

У 1993 р. Науково-технічна Рада Міністерства України у справах будівництва й архітектури розробила Положення «Про підрядні контракти в будівництві», яке розроблено з урахуванням вітчизняного і закордонного досвіду й особливостей ринкових відносин у цій галузі. Воно має рекомендаційний характер, але оскільки воно детально регламентує відносини підряду в будівництві, доцільність його врахування не викликає сумнівів.

Стаття 876. Право власності на об'єкт будівництва

1. Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник.

Відповідно до ч. З ст. 875 ЦК до договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. За договором підряду підрядник зобов'язаний виконати роботу, визначену договором підряду, зі свого матеріалу і своїми засобами, якщо інше не встановлено договором (ст. 839 ЦК). Відповідно і ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження (псування) матеріалу до настання строку здачі підрядником визначеної договором підряду роботи несе сторона, яка надала матеріал (ст. 842 ЦК). Тому цілком логічним є визнання власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові підрядника.

Слід особливо зазначити, що питання про перехід права власності має значення не тільки при застосуванні правил переходу ризиків, а й правил накладення арешту та звернення стягнення на майно боржника, відповідальності його перед третіми особами та ін.

Стаття 877. Проектно-кошторисна документація

1. Підрядник зобов'язаний здійснювати будівництво та пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та до кошторису, що визначає ціну робіт.

Підрядник зобов'язаний виконати усі роботи, визначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

2.  Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати відповідну документацію.

3.  Підрядник, який виявив у ході будівництва не враховані проектною документацією роботи і необхідність у зв'язку з цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису, зобов'язаний повідомити про це замовника.

У разі неодержання від замовника в розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Замовник звільняється від відшкодування цих збитків, якщо доведе, що у проведенні додаткових робіт немає необхідності.

4.  Якщо підрядник не виконав обов'язку, встановленого частиною третьою цієї статті, він позбавляється права вимагати від замовника плату за виконані додаткові роботи і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема у зв'язку з тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження об'єкта будівництва.

У зв'язку з тим, що за договором будівельного підряду підрядник повинен виконати, як правило, великий обсяг будівельних робіт, параметри яких задані технічною документацією, закон надає великого значення тому, як повинні будуватися взаємини сторін у зв'язку з підготовкою, уточненням і зміною технічної документації. Питання про підготовку технічної документації виникає тоді, коли при укладенні договору будівельного підряду малося лише техніко-економічне обґрунтування будівництва, на основі якого повинна бути розроблена проектна документація, або коли технічний проект будівництва вимагає уточнення в робочій документації (так зване двостадійне проектування). У цих випадках при укладанні договору повинні бути чітко визначені склад і зміст технічної документації, а також повинно бути передбачено, яка зі сторін і в який термін має надати відповідну документацію (ч. 2 ст. 877 ЦК).

Розробка ТЕО (техніко-економічного обґрунтування будівництва) виконується найчастіше організацією, що проектує будівництво, і є підставою для складання робочої документації, що залежно від умов договору готується однією зі сторін договору, але в усіх випадках підлягає узгодженню з замовником; при покладанні проектування на підрядника замовник в обумовленими сторонами строк повинен передати вихідні дані для проектування, вихідні дані з устаткування, завдання на проектування, рішення про узгодження місця розташування об'єкта, технічні умови на підключення об'єкта до мереж і комунікацій та інші дані, необхідні для розробки проектної документації.

Незалежно від того, хто — замовник чи підрядник — готує технічну документацію, а також кошторис, обидва ці документа підлягають обов'язковому узгодженню сторонами і після цього залишаються, як правило, незмінними до завершення будівництва. Підрядник має здійснювати будівництво і пов'язані з ним роботи відповідно до технічної документації, що визначає обсяг, зміст робіт і інші пропоновані до них вимоги, із кошторисом, що визначає ціну робіт. Передбачається, що технічною документацією охоплюється весь комплекс робіт з будівництва, а в погодженої сторонами кошторису враховані витрати на всі необхідні роботи.

Розробка такої документації здійснюється на підставі договору підряду на проектні, пошукові, дослідно-конструкторські, науково-дослідні та технологічні роботи (детальніше про ці договори див. § 4 Глави 61 ЦК, Главу 62 ЦК).

Нерідкі, однак, випадки, коли в ході будівництва виявляються не враховані в технічній документації роботи й у зв'язку з цим виникає необхідність проведення додаткових робіт і збільшення кошторисної вартості будівництва. Варто підкреслити, що закон не ставить наслідки даної обставини в залежність від того, ким готувалася технічна документація.

Виявивши необхідність проведення додаткових робіт, не врахованих у технічній документації, підрядник повинен негайно інформувати про це замовника і чекати від нього вказівок. Через те, що такому повідомленню надається важливе юридичне значення, у договорі будівельного підряду звичайно зазначається, що воно передається у письмовій формі уповноваженій посадовій особі замовника.

Замовник повинен прямо висловити свою згоду на виробництво підрядником цих робіт і відповідне збільшення кошторисної вартості будівництва. Якщо замовник протягом розумного терміну не відповість на повідомлення підрядника, останній зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, викликаних простоєм, на рахунок замовника. Підрядник, що не виконав даний обов'язок, так само як і підрядник, що не повідомив замовника про виявлення неврахованих робіт, але виконав їх, позбавляється права вимагати від замовника оплати виконаних ним додаткових робіт і відшкодування викликаних цим збитків. Якщо, однак, він зуміє довести необхідність негайних дій в інтересах замовника, зокрема у зв'язку з тим що (зупинення робіт могло призвести до загибелі чи ушкодження об'єкта будівництва, замовник не може відмовитися від оплати цих робіт. У свою чергу, замовнику надається можливість звільнитися від відшкодування збитків, викликаних простоєм підрядника у зв'язку із зупиненням робіт, якщо він доведе відсутність необхідності в проведенні додаткових робіт.

Технічна документація і кошторис повинні відповідати вимогам нормативних документів, що регулюють будівництво, і договору будівельного підряду, який укладається. У систему нормативних документів входять Закони України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 р., «Про архітектурну діяльність» від 20 травня 1999 р., указ Президента України «Про пріоритетні завдання у сфері містобудування» від 13 травня 1997 р., постанови Кабінету Міністрів у галузі містобудування та житлово-комунального господарства, нормативні акти, Державні будівельні норми України (ДБН), які затверджені Держбудом України, збірники норм із проектування, будівельні норми, які затверджені в межах їхньої компетенції місцевими органами управління (так, рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 18 квітня 2000 р. було затверджено Положення про порядок реконструкції вбудованих, вбудовано-прибудованих і прибудованих приміщень в м. Одесі, яке є частиною комплексу місцевих містобудівних нормативів м. Одеси і розроблено відповідно до вимог Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», Правил забудови м. Одеси, затверджених рішенням міської ради від 9 грудня 1999 р.).

Стаття 878. Внесення змін до проектно-кошторисної документації

1.  Замовник має право вносити зміни до проектно-кошторисної документації до початку робіт або під час їх виконання за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують десяти відсотків визначеної у кошторисі ціни і не змінюють характеру робіт, визначених договором.

2. Внесення до проектно-кошторисної документації змін, що потребують додаткових робіт, вартість яких перевищує десять відсотків визначеної у кошторисі ціни, допускається лише за згодою підрядника. У цьому разі підрядник має право відмовитися від договору та вимагати відшкодування збитків.

Вважаючи погоджену сторонами проектно-кошторисну документацію в принципі незмінною до закінчення будівництва, законодавець, однак, враховує, що в період дії договору в сторін може виникнути об'єктивна потреба в її перегляді. Необхідність у цьому може бути зумовлена різними причинами, зокрема удосконаленням окремих проектних рішень, зміною конкретних потреб замовника, вимогами уповноважених державних органів, непередбаченим зростанням цін на будівельні матеріали і конструкції і т.д.

Замовник стосовно цього знаходиться в більш привілейованому стані оскільки йому надається можливість вносити зміни в технічну документацію без будь-яких посилань на незалежні від нього обставини. Він може зробити це і за своїм розсудом, але за умови, що викликані цим додаткові роботи з вартості не перевищують 10% зазначеної в кошторисі загальної вартості будівництва і не змінюють характеру передбачених у договорі будівельного підряду робіт. Якщо зазначену умову замовником дотримано, підрядник не вправі відмовитися від проведення додаткових робіт, викликаних зміною технічної документації. Зрозуміло, всі додаткові роботи повинні бути оплачені замовником у порядку, установленому договором.

Що стосується підрядника, то він вправі вимагати лише зміни кошторису у випадках, передбачених ст. 844 ЦК, але не технічної документації. У технічну документацію підрядник без узгодження з замовником не може вносити ніяких, навіть незначних, змін.

У договорі встановлюється порядок і строк узгодження додаткового кошторису у випадку змін, внесених у технічну документацію після прийняття її впровадження робіт виконавцем.

Вимога підрядника про перегляд кошторису повинна бути належним чином мотивована і представлена для узгодження з замовником у письмовій формі в строк, обумовлений договором.

Витрати повинні бути технічно й економічно обґрунтовані, виходячи з оптимальної витрати ресурсів, раціонального використання навколишнього середовища, правильного і достовірного визначення вартості змін і доповнень до раніше виданої технічної документації.

У тому випадку, коли пропоновані замовником зміни технічної документації викликають необхідність виконання великих за обсягом додаткових робіт або змінюють сам характер передбачених договором робіт, дане питання підлягає обов'язковому узгодженню з підрядником. Якщо підрядник готовий узятися за виконання нових робіт, сторони погоджують додатковий кошторис і вносять у договір будівельного підряду інші необхідні зміни.

Однак, якщо ці зміни зумовлюють подовження термінів виконання робіт, замовник зобов'язаний продовжити і строк контракту. Замовник також має право на внесення в процесі будівництва змін і доповнень у проектну документацію та обсяги робіт.

Стаття 879. Забезпечення будівництва та оплата робіт

1.  Матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

Договором на замовника може бути покладений обов'язок сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг.

2.  Підрядник, який зобов'язаний здійснювати матеріально-технічне забезпечення будівництва, несе ризик неможливості використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт.

3.  У разі неможливості використання матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування, наданого замовником, без погіршення якості виконуваних робіт підрядник має право відмовитися від договору та вимагати від замовника сплати ціни робіт пропорційно їх виконаній частині, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою.

4.  Оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об'єкта (виконаних робіт), якщо інший порядок розрахунків не встановлений за погодженням сторін.

5. У разі руйнування або пошкодження об'єкта будівництва внаслідок непереборної сили до спливу встановленого договором будівельного підряду строку здачі об'єкта, а також у разі неможливості завершити будівництво (будівельні роботи) з інших причин, що не залежать від замовника, підрядник не має права вимагати від замовника плату за роботу або оплату витрат, якщо інше не встановлено договором.

6. У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов'язаний оплатити підрядникові виконані до консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов'язані з консервацією.

За загальним правилом обов'язок надати матеріали (включаючи деталі, конструкції), а також устаткування може бути покладена договором на кожну зі сторін. Відповідна умова не належить до істотних, оскільки ст. 879 ЦК містить визначену презумпцію з цього приводу. Вона виходить з того, що матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається в повному обсязі на підрядника, одночасно допускаючи встановлення в договорі іншого: покладання відповідного обов'язку на замовника, цілком чи частково.

Статтею, що коментується, більш повно, ніж це зроблено в загальних положеннях про підряд, урегульоване питання про відповідальність за неналежну якість призначених для будівництва матеріалів, включаючи деталі, конструкції і устаткування. Така відповідальність покладена на сторону, що їх надала, й може настати, якщо виявилася неможливість використовувати надані стороною матеріали й устаткування без погіршення якості результату робіт. Звільнення від відповідальності може настати, якщо сторона, на яку мала бути покладена відповідальність, зможе довести, що наявною була неможливість виконання, що виникла з обставин, за які відповідає контрагент.

Для перевірки якості використовуваних у будівництві матеріалів і конструкцій підрядник звичайно здійснює вхідний контроль. Спеціальний структурний підрозділ підрядника проводить контроль якості всіх прибулих на будівельну площадку і використовуваних матеріалів і конструкцій; складає акти приймання і висуває претензії при порушенні вимог із якості. Тому підрядник, зобов'язаний здійснювати матеріально-технічне забезпечення будівництва, несе ризик неможливості використання наданого їм матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт.

Коли договором на замовника покладене забезпечення матеріалами й устаткуванням, підрядник, знайшовши при перевірці порушення якості і комплектності поставленого, повинен запропонувати замовнику зробити заміну отриманих ним матеріалів і устаткування, приймаючи тимчасово на відповідальне збереження неякісні предмети постачання. Якщо замовник, незважаючи на своєчасне попередження з боку підрядника, у відповідний строк не замінить недоброякісний або непридатний матеріал, не змінить указівок про спосіб виконання роботи або не усуне інших обставин, що загрожують якості або придатності результату роботи, підрядник має право відмовитися від договору підряду, оплати виконаної частини робіт та право на відшкодування збитків (див. ч. 1 ст. 848, 855 і коментар до них, ч.З ст. 879 ЦК).

Замовник при будівельному підряді несе загальну для всіх договорів підрядного типу зобов'язання сплатити встановлену договором ціну. Допускаючи оплату робіт замовником у розмірі відповідно до кошторису, стаття дає змогу робити розрахунки в ході будівництва, а також після повного завершення робіт за договором. Розрахунки можуть здійснюватися за конструктивними елементами, за виконані окремі види робіт і послуги, по етапах і після завершення всіх робіт, з урахуванням усунення зауважень, отриманих щодо якості виконаних робіт. Остаточний розрахунок провадиться замовником після виконання всіх робіт за договором, включаючи усунення дефектів, виявлених у процесі приймання об'єкта, з урахуванням раніше перерахованих підряднику коштів. Договором може бути передбачене надання замовнику авансу (ч.2 ст.854 ЦК).

Розрахунки в будівництві між підрядником і замовником здійснюються через банки, в яких відкриті рахунки сторін договору. Оплата будівельних робіт може бути за рахунок власних фінансових ресурсів і внутрішньогосподарських резервів інвестора (прибутку, амортизаційних відрахувань, грошових нагромаджень і заощаджень громадян), а також отриманих кредитів. Фінансування капітальних вкладень може провадитися як за рахунок одного, так і кількох інвесторів.

Оскільки до здачі замовнику предмет підряду є власністю підрядника (ст. 876 ЦК), він не має права вимагати від замовника плати за роботу або оплати витрат, якщо інше не встановлено договором. Це пов'язано з правилами розподілу ризику випадкової загибелі речі за договором підряду на капітальне будівництво (ст. 880 ЦК).

Статтею, що коментується, передбачені підстави та наслідки консервації будівництва. Консервація об'єкта будівництва може викликатися як рішеннями компетентних державних органів, наприклад, при порушенні вимог екологічної безпеки, так і неможливістю продовжити будівництво з інших причин, у тому числі — внаслідок відсутності фінансування.

Норма, присвячена консервації, носить імперативний характер. Вона покладає на замовника зобов'язання сплатити підрядникові в повному обсязі роботи, виконані до моменту консервації, а також відшкодувати збитки, які викликані необхідністю припинення робіт та консервації будівництва. Підрядник не набуває права на компенсацію збитків, якщо консервація сталася із незалежних від сторін обставин. Консервація звичайно оформлюється спеціальною угодою сторін. При цьому може бути доцільним, поряд з іншим, закріпити зобов'язання підрядника після відміни консервації поновити договір на попередніх чи інших умовах. Така можливість є у сторін, оскільки ЦК не містить норм, які пов'язують консервацію з обов'язковим припиненням договірних правовідносин сторін.

 

Стаття 880. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта

1. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до його прийняття замовником несе підрядник, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.

Стаття, що коментується, вводить для будівельного підряду загальне правило: ризик випадкової загибелі (ушкодження) об'єкта будівництва, що настав до здачі об'єкта підрядником замовнику, покладається на підрядника. Це пов'язано з встановленням ст. 876 ЦК загального правила, що власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник (див. коментар до вказаної статті).

Замовник відшкодовує збиток від ризику тільки у випадках, коли він передав для будівництва неякісні матеріали, устаткування, конструкції, давав помилкові вказівки підряднику, про що його підрядник попереджав (див. коментар до ст. 848 ЦК). Передаючи підрядникові обов'язок із забезпечення будівництва всім необхідним (ст. 837 ЦК), замовник від несення негативних наслідків такого ризику звільняється, крім виняткових випадків — помилкових указівок з його боку в процесі будівництва, оскільки ризик підрядника в цих випадках зростає.

Стаття 881. Обов'язок підрядника страхувати об'єкт будівництва

1. Підрядник зобов'язаний укласти договір страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

Сторона, на яку покладається обов'язок щодо страхування, має надати другій стороні в порядку, встановленому договором, докази укладення нею договору страхування, включаючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застраховані ризики.

2.  Недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, допущені з вини підрядника (або субпідрядника), мають бути усунені підрядником за його рахунок.

3. Замовник має право з метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від свого Імені відповідних рішень укласти договір про надання такого виду послуг із спеціалізованою організацією або спеціалістом. У цьому разі в договорі будівельного підряду визначаються функції та повноваження такого спеціаліста.

Стаття, що коментується дозволяє сторонам договору визначити обов'язок однієї зі сторін страхувати ризики від випадкових ушкоджень об'єкта будівництва, окремих етапів чи комплексів (які є закінченим будівництвом відповідно до умов договору), шкоди, заподіяної іншим особам, а також умови такого страхування. Якщо така умова не передбачена договором цей обов'язок покладається на підрядника, що цілком природно, оскільки він несе ризик випадкової загибелі предмета підряду до його передачі замовнику (ст. 880 ЦК). Відповідно на стороні, що укладає договір страхування, лежить обов'язок повідомити іншу сторону про укладення останнього та обов'язок ознайомити її з цим договором.

Страхування в будівельному підряді має свої обмеження в часі: воно припиняється разом з припиненням самого договору, що пов'язує замовника та підрядника, оскільки у вказаний момент сторона, на яку покладається обов'язок страхування, втрачає застрахований нею інтерес. Це дає підстави розглядати відповідні зобов'язання як страхування на період будівництва.

У підрядному договорі, в якому передбачена необхідність страхування, звичайно вказуються його види, страхові ризики, страхова сума, строки страхування.

Право замовника здійснювати контроль і нагляд за ходом і якістю виконуваних робіт, дотриманням термінів їх виконання, якістю наданих підрядником матеріалів, а також правильністю використання підрядником матеріалів замовника нерідко виступає одночасно й як його обов'язок. Так, якщо об'єкт будується на основі оригінального архітектурного проекту, замовник зобов'язаний укласти з архітектором договір на здійснення авторського нагляду за будівництвом об'єкта (ст. 11 Закону України «Про архітектурну діяльність»). Технічний нагляд за будівництвом здійснюється в усіх випадках, коли будівництво ведеться за рахунок бюджетних коштів і т.д. У такій ситуації замовник повинен виявляти особливу уважність, тому що підрядник, що неналежним чином виконав роботи, може згодом послатися на те, що поява недоліків і їхнє неусунення зумовлені тим, що замовник не здійснював належного контролю і нагляду за виконанням робіт.

Стаття 882. Передання та прийняття робіт

1.  Замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, — етапу робіт, зобов'язаний негайно розпочати їх прийняття.

2.  Замовник організовує та здійснює прийняття робіт за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. У прийнятті робіт мають брати участь представники органів державної влади та органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених законом або іншими нормативно-правовими актами.

3.  Замовник, який попередньо прийняв окремі етапи робіт, несе ризик їх знищення або пошкодження не з вини підрядника, у тому числі й у випадках, коли договором будівельного підряду передбачено виконання робіт на ризик підрядника.

4. Передання робіт підрядником і прийняття їх замовником оформляється актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї із сторін від підписання акта про це вказується в акті і він підписується другою стороною.

Акт, підписаний однією стороною, може бути визнаний судом недійсним лише у разі, якщо мотиви відмови другої сторони від підписання акта визнані судом обґрунтованими.

5. Прийняття робіт може здійснюватися після попереднього випробування, якщо це передбачено договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт. У цьому випадку прийняття робіт може здійснюватися лише у разі позитивного результату попереднього випробування.

6. Замовник має право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об'єкта для вказаної в договорі мети та не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою.

Приймання виконаних робіт здійснюється в порядку, встановленому законом і договором будівельного підряду. У тих випадках, коли замовником за договором виступала державна організація або будівництво велося цілком або частково за рахунок бюджетних асигнувань, здавання-прийняття робіт провадиться в два етапи: спочатку об'єкт приймається робочою комісією, сформованою замовником і підрядником за участі проектувальника і представників уповноважених державних органів, а потім — державною приймальною комісією, склад і рівень якої визначається залежно від кошторисної вартості будівництва і призначення об'єкта. Якщо ж будівництво велося за рахунок приватних джерел фінансування, приймання може провадитися в один етап з обов'язковою участю представників уповноважених державних органів І органів місцевого самоврядування.

Обов'язок із організації і проведення приймання результату робіт покладається на замовника, якщо інше не передбачено договором. Замовник повинен забезпечити участь у приймальній комісії представників відповідних органів і зацікавлених організацій, виділити обслуговуючий персонал, забезпечити об'єкт необхідною енергією, сировиною, паливом і т.п. Усе це замовник робить за свій власний рахунок, якщо інше не передбачено в договорі. Приймання закінченого будівельного об'єкта повинні бути організовані замовником у гранично короткий термін після одержання від підрядника повідомлення про готовність результатів будівельних робіт до здачі. Прострочення замовника з приймання об'єкта, по-перше, переносить на нього ризик випадкової загибелі результату робіт і, по-друге, дає підряднику право вимагати відшкодування понесених збитків.

У договорі сторони можуть узгодити окремі стадії приймання (готовність будівельно-монтажних робіт, устаткування після випробувань, пусконалагоджувальних робіт і ін.); визначати зобов'язання сторін про забезпечення належних умов для проведення приймання-здачі робіт, випробування устаткування. Якщо приймально-здавальні випробування вимагають координації учасників чи присутності представників виготовлювачів технологічного устаткування, підрядник подає програму іспитів.

Здавання-прийняття об'єкта будівництва оформляється спеціальним актом, що підписується сторонами, а також представниками уповноважених державних органів. Відмова сторони від підписання акта про приймання не виключає оформлення здачі об'єкта. Про це в акті робиться особлива позначка й акт підписується іншою стороною. Такий однобічний акт здачі чи приймання результату роботи має юридичну чинність доти і стільки, доки й оскільки за позовом другої сторони він не визнаний судом недійсним. Рішення суду залежить від того, чи визнає суд мотиви відмови від підписання акта обґрунтованими чи ні.

Із моменту приймання об'єкта за актом замовником він переходить у його володіння і розпорядження. Замовник бере на себе ризик можливого руйнування чи ушкодження прийнятого об'єкта. Однак підрядник після оформлення акта приймання, а в необхідних випадках — після ствердження акта у встановленому порядку, не звільняється від виконання договірних зобов'язань, що не були ним належним чином виконані. Тому замовник має право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об'єкта для вказаної в договорі мети та не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою.

Стаття 883. Відповідальність підрядника

1. Підрядник відповідає за недоліки збудованого об'єкта, за прострочення передання його замовникові та за інші порушення договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини.

2. За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному обсязі.

3.  Суми неустойки (пені), сплачені підрядником за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядникові у разі закінчення всіх робіт до встановленого договором граничного терміну.

Стаття, що коментується, встановлює відповідальність підрядника за якість робіт, підкреслюючи значення якісних показників у будівництві. Мається на увазі відповідальність за виконання робіт із відступом від проекту, прийнятого до виробництва, кошторису, а також будівельних норм і правил, що діють на момент виконання окремих видів робіт.

Стаття також установлює санкції, які повинні стимулювати належне виконання зобов'язань підрядником і які забезпечують майнові інтереси замовника при недотриманні підрядником вимог щодо якості. Неустойка має штрафний характер. Випадки застосування санкцій у кожному конкретному випадку повинні бути передбачені в договорі.

Закон України (дію якого зупинено на 2002 р. згідно із Законом від 20 грудня 2001 р.) «Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів» визначає загальні правові засади майнової відповідальності за недотримання встановлених умовами договору підряду (контракту) строків завершення виконання робіт на будівництві об'єктів та здійснення розрахунків за них і спрямований на посилення договірної дисципліни та відповідальності за цільове та ефективне використання коштів Державного бюджету України, республіканського бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій.

Майнова відповідальність є істотною умовою договору підряду (контракту) і передбачає стягнення за вимогою потерпілої сторони неустойки (пені), а також відшкодування збитків (витрат, втрат або пошкодження майна, неодержаних доходів) у частині, не покритій неустойкою (пенею), з винної сторони відповідно до умов, визначених у ст.ст. 4 і 5 вказаного Закону та іншими законами. Законом також передбачені інші особливості відповідальності сторін за договором підряду на капітальне будівництво, якщо воно здійснюється за рахунок коштів держави.

Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14 жовтня 1994 р. встановлює адміністративно-правову відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій усіх форм власності за правопорушення у сфері містобудування і спрямований на посилення державного контролю за забудовою територій, розміщенням і будівництвом об'єктів архітектури, додержанням суб'єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівною та іншою проектною документацією, місцевих правил забудови населених пунктів, вимог вихідних даних, а також на захист державою прав споживачів будівельної продукції.

Стаття 884. Гарантії якості у договорі будівельного підряду

1. Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.

2.  Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об'єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.

3. Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник.

4.  У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.

5.  Договором будівельного підряду може бути встановлено право замовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку.

Підрядник гарантує виконання робіт у повному обсязі, якість виконання робіт відповідно до проектної документації, своєчасне усунення недоліків і дефектів, виявлених у процесі будівництва, приймання робіт і в період гарантійного терміну експлуатації об'єкта, а також нормальне функціонування об'єкта, інженерних систем і устаткування, але за умови правильної експлуатації замовником побудованих об'єктів. Тягар доведення цього лежить на підряднику.

При виявленні в побудованому підрядником об'єкті недоліків, що знижують його якість чи заважають використовувати результат робіт за його прямим призначенням, настає відповідальність за неналежну якість робіт. Цей вид відповідальності підрядника в будівельному підряді в основних рисах збігається з аналогічним видом відповідальності у звичайному підряді. Наявні особливості стосуються порівняно окремих моментів і зводяться до наступного.

По-перше, як і при звичайному підряді, підрядник несе відповідальність за недоліки об'єкта, виявлені в межах гарантійного терміну. При цьому додатково підкреслюється, що замовник повинен заявити про недоліки в розумний термін після їхнього виявлення, що гарантійний термін переривається на той час, коли об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник, і що за згодою сторін установлений законом гарантійний термін може бути збільшений.

По-друге, якщо на результат робіт гарантійний термін не встановлений, вимоги, пов'язані з недоліками будівельного об'єкта, можуть бути пред'явлені при виявленні недоліків у межах десяти років із дня передачі об'єкта замовнику.

По-третє, підрядник може бути звільнений від відповідальності, якщо доведе, що недоліки об'єкта відбулися внаслідок нормального зношення об'єкта чи його частин, неправильної його експлуатації чи неправильності інструкцій з його експлуатації, розроблених самим замовником чи притягнутими ним третіми особами, а також неналежного ремонту об'єкта, зробленого силами замовника чи притягнутими їм третіми особами.

ЦК передбачає можливість замовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної в кошторисі, після закінчення гарантійного строку. Однак таке право підрядника має бути прямо передбачено в договорі.

 

Стаття 885. Усунення недоліків за рахунок замовника

1. Договором будівельного підряду може бути передбачений обов'язок підрядника усувати на вимогу замовника та за його рахунок недоліки, за які підрядник не відповідає.

Підрядник має право відмовитися від виконання цього обов'язку, якщо усунення недоліків не пов'язане безпосередньо з предметом договору або не може бути здійснене підрядником з незалежних від нього причин.

У договір будівельного підряду може бути включена умова про те, що підрядник на вимогу замовника і за його рахунок зобов'язується усувати такі недоліки, за які він відповідальності не несе. Наприклад, підрядник не відповідає за дефекти робіт, зумовлені прихованими недоліками наданих замовником матеріалів. Але договором будівельного підряду може бути передбачено, що підрядник на прохання замовника і за умови оплати останнім додаткових робіт бере на себе обов'язок усувати і ці недоліки. Якщо подібна умова включена в договір, підрядник може відмовитися від виконання обов'язку щодо усунення таких недоліків тільки тоді, коли доведе, що їхнє усунення не пов'язане безпосередньо з предметом договору або не може бути здійснене підрядником з незалежних від нього причин.

Стаття 886. Відповідальність замовника

1. У разі невиконання або неналежного виконання замовником обов'язків за договором будівельного підряду він сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки у повному обсязі, якщо не доведе, що порушення договору сталося не з його вини.

За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором підряду на капітальне будівництво відповідальна за це сторона сплачує встановлену неустойку (пеню) передбачену договором, а також відшкодовує збитки, у сумі, не покритою неустойкою, що виразилися у зроблених іншою стороною витратах, у втраті чи ушкодженні її майна.

П. З ст.2 Закону України «Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів» встановлено, що у разі недотримання зобов'язання щодо стягнення неустойки, сума неустойки (пені), що не була стягнена в установленому порядку з винної сторони за порушення умов договору підряду (контракту), стягується за рішенням господарського суду до державного бюджету як зі сторони, яка не заявила ці вимоги, так і з сторони, що не виконала договірних зобов'язань, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

У разі порушення з вини замовника передбачених договором підряду (контрактом) строків перерахування авансів і платежів за виконані роботи (послуги) замовник сплачує підрядникові за кожний день прострочення неустойку (пеню), розмір якої обчислюється від суми простроченого платежу, з урахуванням офіційного рівня інфляції, з розрахунку облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується неустойка (пеня), збільшеної в 1,5 рази. Якщо в цей період облікова ставка Національного банку України змінювалася, розмір неустойки (пені) обчислюється пропорційно цим змінам.

Якщо замовник не сплатив за виконані роботи протягом ЗО календарних днів після закінчення встановленого строку платежу, підрядник має право припинити виконання робіт, але не раніше як через 10 календарних днів після повідомлення про це замовника. У разі затримки перерахування платежів більш як на 90 календарних днів підрядник має право розірвати договір підряду (контракт) відповідно до умов договору (контракту) і вимагати сплати неустойки (пені) та відшкодування збитків, завданих розірванням договору підряду (контракту) в частині, не покритій неустойкою (пенею).