Глава 12. Товарищества собственников жилья - Страница 5

Posted in Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право

Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 

 

§ 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане — собственники жилых помещений в мно­гоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолет­них, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опе­куны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совер­шение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и по­печительства.

Во-вторых, юридические лица, которым:

—жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;

—жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного
ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствую­щих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собствен­ности1 либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представ­ляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанно­стей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их инте­ресы в товариществе собственников жилья.

В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.

При реорганизации юридического лица — члена товарищества либо смерти гражданина — члена товарищества правопреемники (наслед­ники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.

В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собст­венников жилья возникает у собственника помещения в многоквар­тирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано това­рищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартир­ном доме.

Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.

Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ. Члены товарищества имеют право:

—самостоятельно, без согласования с другими собственниками, распоряжаться своей собственностью;

—использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;

—участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;

—избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;

—вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.

Члены товарищества собственников жилья обязаны:

—соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;

—соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;

—принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, ре­конструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся
на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в раз­
мере, утвержденном общим собранием членов товарищества.

В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности по­мещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений впра­ве сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установлен­ном законодательством.

Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов товарищества, то, конечно же, устав в этой части будет недействи­тельным.

В качестве исторической справки следует указать на то, что ряд положений Федерального закона «О товариществах собственников жилья», касающихся правового положения членов товариществ собственников жилья, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении от 3 апреля 1998 г. № 10-П по делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Феде­рального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собст­венников жилья» в связи с запросом районного суда г. Омска1 указано на то, что выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявле­ния такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, оз­начает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения — член­ство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 рассматриваемого Федерального закона членами товарищества собственников жилья являются домо­владельцы — собственники помещений в кондоминиуме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарище­ства все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.

Данные нормы не проводят различия в правовом положении собст­венников жилья и членов товарищества собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.

Кроме того, членство в товариществе является обязательным ус­ловием и единственной возможностью приобретения права собствен­ности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кон­доминиуме должен включать в качестве обязательного условия приоб­ретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обяза­тельного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).

Однако создание товарищества как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовла­дельцев. По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев, т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности, которые в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной его вид вместо товарищества.

Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает не­возможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и орга­низационно-правовые формы управления им должны быть основаны наличной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следователь­но, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа доброволь­ности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей кроме членства.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необ­ходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нару­шать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необ­ходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам — разрешаться в судебном порядке.

Исходя из изложенного, Конституционный суд РФ признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона «О товариществах соб­ственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного во­леизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 20.

Вышеизложенное Постановление Конституционного Суда РФ ко­нечно же было учтено и воспринято ЖК РФ, согласно нормам которого членство в товариществе собственников жилья является доброволь­ным. Вместе с тем законодатель был вынужден, реагируя на правовую позицию КС РФ, поместить в ЖК РФ специальную главу, посвящен­ную общему имуществу многоквартирного дома и общему собранию собственников в таком доме1.