§ 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья

Возможность создания и деятельности непосредственно объедине­ний собственников жилых помещений в Российской Федерации поя­вилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (1996 г.) и тем более ЖК РФ (2004 г.). Здесь уместно вспомнить приватизационное законодатель­ство, ст. 51 Закона Союза ССР «О кооперации в СССР» и некоторые другие акты. Однако указанные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определе­ния правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. XX в. в Положении о товариществах собственников приватизиро­ванных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточно­го (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья — товарищества собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для об­разования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории этого региона.

На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Зако­ном РСФСР 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», согласно которому собственникам приватизированного жилья пре­доставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения данная норма не нашла, посколь­ку дальше провозглашения такого права закон не пошел.

Следующим актом стал Закон РФ 1992 г. «Об основах федераль­ной жилищной политики». В его развитие Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275¹ было утверждено Временное положение о кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, и как следствие их реализация была затруднительна. Так, Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной поли­тики», содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин «кондоминиум», с одной стороны, характеризовал его как товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой — указывал, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8). Далее в рассматриваемом Законе указывалось на объекты, которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь идет о виде общей собственности.

Временное положение о кондоминиуме попыталось «подправить» законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомер­ность таких «правок», отметим, что Временное положение довольно подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое по­ложение объединений собственников жилья. И все же его действие практически было нейтрализовано нормой, предусматривающей воз­можность организации таких юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное положение (думается, заведомо невы­полнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов Рос­сийской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской областей и др.) принимать собственные положения. Следует констатировать, что возникшие до принятия Федерального закона «О товариществах собственников жилья» объединения собственников жилья были орга­низованы в основном благодаря региональным нормативным актам.

В исследованиях того времени справедливо отмечалось, что основны­ми причинами, тормозящими образование объединений собственников жилья, являются неполное и противоречивое законодательство, отсутст­вие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений².

Глава 18 ГК РФ, кроме прочего содержит три статьи — 289, 290 и 291, — непосредственно касающиеся:

во-первых, квартир в многоквартирном доме;

во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны создаваться и дей­ствовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответ­ствующим законом. Как видно, ГК РФ указывает на принятие фе­дерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, принимая во внимание необходимость развития упорядоченности отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома, зако­нодатель, приняв в 1996 г. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», расширил предмет указанного законодатель­ного акта, поименованный в ГК РФ, включив в него регулирова­ние правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление требований к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом общей собственно­сти в кондоминиуме, то таких требований в тексте Закона не было и быть не могло, поскольку это является предметом ведения специ­ального Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят в развитие ст. 131 ГКРФ.

Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что регла­ментация организации и деятельности товарищества собственников жилья является «продуктом вмешательства государства в данную сферу»¹. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство долж­но быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.

Организация товарищества собственников жилья возможна при на­личии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества собствен­ников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество соб­ственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Как видно, изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания товарищества собственников жилья: один дом — одно товарищество. При этом законодатель не устанавливает максималь­ное количество домов для одного товарищества. В п. 2 ст. 136 ука­зано, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

—нескольких многоквартирных домов, помещения в которых при­надлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений
в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих)
земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

—нескольких расположенных близко зданий, строений или со­оружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной
семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, с гара­жами и другими расположенными на общем земельном участке или
на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами
инфраструктуры.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о ре­гистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица¹. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются ор­ганизации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимуществен­ные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

—заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквар­тирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

—определять смету доходов и расходов на год, в том числе необхо­димые расходы на содержание и ремонт общего имущества в много­квартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резерв­ный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

—устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов това­рищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника
помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

—выполнять работы для собственников помещений в многоквар­тирном доме и предоставлять им услуги;

—пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

—передавать по договору материальные и денежные средства ли­цам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим
товариществу услуги;

—продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы соб­ственников помещений в многоквартирном доме, товарищество соб­ственников жилья вправе:

—предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

—в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть об­щего имущества в многоквартирном доме;

—получать в пользование либо получать или приобретать в общую до­левую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возве­дения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

—осуществлять от имени и за счет собственников помещений в много­квартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных
земельных участков;

—заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквар­тирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товари­щество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

—обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федераль­ных законов, а также устава товарищества;

—заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквар­тирном доме, не являющимися членами товарищества;

—выполнять обязательства по договору;

—обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

—обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту об­щего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

—обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собст­венников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

—принимать меры, необходимые для предотвращения или прекра­щения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения,
пользования и в установленных законодательством пределах распоря­жения собственников помещений общим имуществом в многоквар­тирном доме или препятствующих этому;

—представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Безусловно, основная задача товарищества — это исполнение функ­ции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых поме­щений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помеще­ний, к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по пред­ставлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому со­глашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем цен­трального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудо­вания могут осуществлять только специализированные организа­ции, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества соб­ственников жилья являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. ГК РФ устанавливает возможность осуществления предпри­нимательской деятельности такими организациями, как товарищества собственников жилья, однако это обусловлено двумя моментами:

1)   предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;

2)   при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельно­сти товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственности по его долгам.

На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а так­же недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. В тех случаях, когда недвижимость распо­ложена «внутри» многоквартирного дома, товарищество становится участником долевой собственности на объекты общего пользования со всеми вытекающими правовыми последствиями¹.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

—обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

—доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направ­ленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей
товарищества;

—субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в мно­гоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, пре­доставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

—прочих поступлений.

Следует согласиться с мнением В.В. Андропова и И.Б. Миронова о том, что комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что за­конодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности².

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы спе­циальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим со­бранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распо­ряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятель­ностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующи­ми видами хозяйственной деятельности:

—обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого иму­щества в многоквартирном доме;

—строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

—сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквар­тирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товари­щества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные ус­тавом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, пре­дусмотренные уставом товарищества.