Глава 12. Товарищества собственников жилья
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право


§ 1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартир­ного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) (п.1 ст. 291 ГК РФ). На основании названной нормы в ЖК РФ помещен целый раздел с назва­нием «Товарищество собственников жилья». В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерче­ская организация1, объединение собственников помещений в много­квартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие «товарищество» для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. XX в. подраз­деляли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества1. При этом целью кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разно­образных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.»2

После ликвидации в конце 20-х — начале 30-х гг. негосударствен­ных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин «товарищество» стал применяться крайне редко и по существу был применим только к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в кон­це 80-х — начале 90-х гг. ХХ в. законов Союза ССР «О кооперации в СССР»3, «О собственности в СССР», «О предприятиях в СССР», а затем и целого ряда российских законодательных актов. Среди по­следних выделялся Федеральный закон «О товариществах собствен­ников жилья»4.

Опираясь на анализ современного законодательства, классифика­цию товариществ можно производить по различным основаниям. Од­нако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. часть первая ГК РФ, называя такие виды товариществ, как полные и на вере (коммандитные или смешанные), указывает на то, что это — юридические лица, основной целью дея­тельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами предпринимательского типа.

Наряду с этим ГК РФ в разделе «Отдельные виды обязательств» предусматривает возможность заключения договора простого товари­щества, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно действуют без образования юридического лица (гл. 55). Такое объединение можно определить как товарищество договорного типа.

В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. Организация и деятельность таких образований регулируются законами «О кооперации в СССР», «О сель­скохозяйственной кооперации», некоторыми положениями ЖК РФ и ГК РФ. В свою очередь такие организации, по нашему мнению, подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья.

В правовой литературе часто можно встретить иное суждение. Ряд исследователей считают, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам1. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товарище­ствам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юри­дические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.

Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, и в частности от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), является то, что в товариществах собственников жилья нет так называемых паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома2. Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содер­жавшееся в законодательстве, посвященном потребительской коопе­рации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, — о возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полу­ченные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.

Следующим отличием является то, что у членов товарищества собст­венников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плос­кости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на по­мещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собст­венников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных поме­щений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут созда­ваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

Анализируя рассмотренные отличия, а также принимая во вни­мание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмот­ренных федеральными законами, можно говорить о новой организаци­онно-правовой форме некоммерческой организации — товариществе собственников жилья.

Отмечая и характеризуя различия между потребительскими коо­перативами и товариществами собственников жилья, представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в за­коне, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жи­лищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора — преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформиру­ются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений — паевые правоотношения — перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.