18.5. Поняття податку на нерухоме майно (нерухомість) і ріелторської діяльності

З усіх податків, що справляються у світі, найпоширеніший майновий податок. Однією з причин цього є те, що ухилитися від податку на нерухоме майно (земля і нерухомі споруди, наприклад, будинки) досить складно. Найпоширеніша база майнових податків — земля й будинки, в леяких країнах місцева влада включає до податкової бази також рухоме майно (транспортні засоби, товарно-матеріальні запаси компанії, обладнання й устаткування).

Податки можуть спиратися на потенційну вартість або вартість продажу землі або/та споруд, рухомого майна чи матеріальних капітальних активів. Майно може оцінюватися на основі вартості реального основного капіталу або річної вартості, або в інший спосіб. Як правило, школи, лікарні, а також культові споруди виводяться з-під оподаткування. Дуже зручно покладати відповідальність за сплату податків на власників майна. Незаселене житло оподатковується тільки у Франції та Великій Британії. У Франції майновий податок коригується відповідно до чисельності сім'ї. У США і Великій Британії малозабезпечені власники отримують податкові знижки. Житлова власність, як правило, оподатковується за нижчими ставками, ніж приміщення господарського призначення.

Загалом податок стягується пропорційно до ринкової вартості майна, тобто ціни майна в разі його продажу. Це означає, що майнові податки не обмежуються лише фактично придбаним і проданим упродовж певного проміжку часу майном, а справляються на основі ціни на майно в разі його продажу. Цей тип бази оподаткування називається базою майнового податку на основі вартості реального основного капіталу.

З іншого боку, в деяких країнах база оподаткування визначається як річна орендна вартість майна, тобто сума доходу, одержаного від майна за певний проміжок часу.

Середня частка місцевих майнових податків у місцевих податкових надходженнях становить близько 50 % у федеративних і ЗО % в унітарних країнах. У Нідерландах, США і Канаді ця частка дорівнює 70 % місцевих податкових надходжень, а у Великій Британії — 100 %. Отже, у країнах західної демократії найпоширенішим податком, що накладається місцевою владою, є майновий податок.

Наявність податку на нерухоме майно в Україні визначає ст. 14 Закону України "Про систему оподаткування", а відтак готується введення у дію Закону України "Про податок на нерухоме майно (нерухомість)", законопроект якого схвалено Верховною Радою України ще 26 лютого 1997 р. МФУ запровадило публічне обговорення Закону України "Про податок на нерухоме майно", а також запропонувало введення в дію цього (ще досі не прийнятого Верховною Радою України) Закону України з 1 січня 2005 р.

Згідно з законопроектом "платниками податку на нерухоме майно є громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства (далі — громадяни), які мають у власності нерухоме майно, що розміщується на території України, а також громадяни, які постійно проживають в Україні та мають у власності нерухоме особисте майно за її межами". Крім фізичних осіб платниками є також і юридичні особи, власники або користувачі.

МФУ планує надходження від запровадження цього податку за ставкою 0,5 % у межах 1,5 млрд грн.

У законі України для фізичних осіб є пільга щодо цього податку: не оподатковується 21 кв. м житла на одного члена сім'ї + 20 кв. м на всю сім'ю. І, таким чином, як прогнозує МФУ, сім'я з 4 осіб не буде оподатковувати 104 кв. м житла. Крім цього, не оподатковується 80 кв. м загальної площі за наявності в сім'ї пенсіонера.

У поточній редакції ставка податку визначається органом місцевого самоврядування в межах 0,5—1 %. Проте задля уникнення зловживань на місцях пропонується встановити ставку безпосередньо в законі України. Оцінка/переоцінка нерухомого майна планується здійснюватись уповноваженим державним органом раз на три роки.

Порядок оцінки майна має бути визначений і оприлюднений КМУ протягом одного місяця після введення закону в дію, а інвентаризацію об'єктів — протягом двох місяців.

Базою оподаткування пропонується для нерухомого майна, яке є об'єктами оподаткування, визначити його оціночну вартість, але не нижче балансової.

Податок на нерухомість і реформування податкової системи. Пріоритетними завданнями податкової політики на середньострокову перспективу, які сприятимуть економічному зростанню та забезпечуватимуть виконання зобов'язань держави перед населенням, є: "...подальше зниження податкового навантаження (зокрема зменшення ставок податку на прибуток підприємств і податку на додану вартість) та розширення бази оподаткування (у т. ч. запровадження податку на нерухомість для фізичних осіб з 2009 р.). Крім цього, введення такого податку буде сприяти, на думку КМУ, детінізації доходів населення, забезпечення соціальної справедливості та зміцнення власної ресурсної бази місцевих бюджетів у середньостроковій перспективі.

Концепцією реформування податкової системи України, схваленою розпорядженням КМУ від 19 лютого 2007 р. № 56-р, передбачено, що "...базою оподаткування може бути оціночна вартість нерухомості", а ставки податку встановлюватимуться на мінімальному рівні з поступовим їх підвищенням.

Концепцією також визначено, що запровадження податку на основі оціночної вартості майна потребує підготовчого етапу для створення належних баз даних з оцінки кожної одиниці нерухомості.

Враховуючи те, що Україна ще не пройшла підготовчого етапу стосовно створення таких баз даних, ДПАУ схиляється до того, що базою для розрахунку може стати площа нерухомості.

Запропонована проектом модель бази оподаткування нерухомості та її розрахунок, на думку фахівців ДПАУ, Є простими та прозорими, можуть бути впроваджені одночасно за відсутності ринкової вартості одиниці нерухомості, і головне — не є витратними для бюджету.

Постановою КМУ "Про прогноз показників зведеного бюджету України за основними видами доходів, видатків і фінансування на 2008—2010 роки" від 25 вересня 2006 р. № 1359 встановлено, що введення податку на нерухомість для фізичних осіб передбачається запровадити лише з 2009 р., оскільки це пов'язано з необхідністю: проведення попередніх заходів щодо інвентаризацій майна; створення єдиного реєстру нерухомості громадян; аналізу платоспроможності населення; розрахунку оптимальної ставки такого податку.

Цією постановою передбачено-прогнозний показник збору такого податку в 2010 р. — 553 млн грн.

Конституція України кожного громадянина зобов'язує сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом, та декларувати свій майновий стан (ст. 67). Ст. 14 Закону України "Про систему оподаткування" від 25 червня 1991 р. № 1251-ХІІ встановлено, що до загальнодержавних податків і зборів належить податок на нерухоме майно (нерухомість).

Введення в дію такого податку для фізичних і юридичних осіб має стати важливим засобом зміцнення бази власних доходів місцевих бюджетів усіх рівнів.

У більшості країн Європейського Союзу вже застосовується податок на нерухомість, зокрема:

• у Великій Британії (база — річна орендна плата);

• у Данії (окружний податок на нерухомість, база — вартість тільки землі; будинки, інша нерухомість включаються до бази під час використання в інших цілях — 0,6—2,4 %);

• у Франції (база — вартість майна, включаючи цінні папери);

• на Кіпрі (база залежить від оподатковуваного доходу громадян);

• в Італії (база — вартість нерухомого майна, сільськогосподарських та будівельних ділянок);

• у Литві (база — ринкова вартість нерухомості, яка базується на масовій оцінці нерухомості — це процес оцінки групи одиниць власності, визначених на конкретну дату з використанням стандартних методів, загальних даних і статистичного тестування).

Зазначений податок справляється й у РФ, де базою оподаткування є ринкова вартість будинків, квартир, гаражів, споруд. Надходження з цього податку формують 9 % бюджету Російській Федерації.

У розділі VI проекту Податкового кодексу України "Податок на нерухоме майно (нерухомість)" пропонуються такі складові податку на нерухоме майно.

Об'єктами оподаткування мають стати споруди — будівельні системи, пов'язані з землею, які включають будівлі, зокрема: житлові будинки квартирного і садибного типу; квартири; будинки громадського та виробничого призначення; садові та дачні будинки; індивідуальні гаражі.

Платниками податку визначено суб'єктів господарювання та фізичних осіб — власників нерухомості й орендарів споруд, одержаним у фінансовий лізинг.

База оподаткування обчислюється платником податку самостійно. Для фізичних осіб, у т. ч. суб'єктів господарювання, базою оподаткування є площа споруд, у т. ч. будинків, за даними БТІ (одиниця виміру — кв. м). Для юридичних осіб базою оподаткуванню є балансова вартість споруд, у т. ч. будівель.

Ставки оподаткування. Для фізичних осіб розраховуються у відсотках до мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного податкового року. Передбачається диференційований підхід залежно від розміру площі, належної фізичній особі, в основу якого закладено принцип: чим більша площа — тим більша ставка, отже, і податок на нерухомість.

Приклад: мінімальна заробітна плата станом на 1 січня 2007 р. — 400 грн; площа будівлі (крім садових (дачних) будинків та індивідуальних гаражів) — 205 кв. м; граничні розміри ставки податку, які визначають місцеві органи самоврядування, — від 1 до 5 % (від 4 до 20 грн); майнова податкова пільга для фізичних осіб — 200 кв. м. Розрахунок податку за 5 кв. м буде дорівнювати: 5 * 400 • 4 • 1 % = 80 грн (у розрахунку на рік).

Проектом передбачено граничні розміри ставок оподаткування, у межах яких місцеві органи самоврядування визначатимуть ці ставки. Для суб'єктів підприємницької діяльності (СПД) — юридичних осіб передбачається оподатковувати нерухомість у розмірі 0,5 % бази оподаткування, тобто балансової вартості об'єктів нерухомості на початок звітного періоду.

Концепцією реформування податкової системи України встановлено зменшення бази оподаткування для громадян, які не мають надлишку житла, а також соціально вразливих верств населення.

Соціальна спрямованість проекту передбачає, що не є об'єктами оподаткування споруди, які:

• перебувають у власності держави або територіальних громад, неприбуткових організацій;

• використовуються у зонах відчуження;

• мають природоохоронне значення;

• призначені для потреб дитячих дошкільних установ, а також закладів санаторно-курортного лікування, культури, спорту тощо.

Крім того, передбачено надання майнових податкових пільг для громадян. Так, пропонується не оподатковувати:

• до 200 кв. м загальної площі на одного власника, крім садових (дачних) будинків та індивідуальних гаражів;

• 100 кв. м загальної площі садових дачних будинків;

• 30 кв. м загальної площі індивідуальних гаражів. Введення податку на нерухомість не торкнеться більшості населення держави, цей податок сплачуватимуть ті, хто має зайву площу.

Податковим періодом для суб'єктів господарювання та фізичних осіб є податковий рік. Фізичні особи подають декларацію про доходи та майно до 1 квітня, а суб'єкти господарювання, крім фізичних осіб, — до 1 лютого звітного (податкового) року.

Щодо строків сплати податку, то фізичні особи сплачуватимуть його рівними частками до 15 серпня і 15 листопада звітного податкового року, а всі інші платники — за квартальний податковий період протягом ЗО календарних днів, наступних за звітним кварталом.

Розвиток законодавства щодо обігу нерухомого майна. Сьогодні одним з основних чинників, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є діяльність ріелторів, яка постійно розвивається під дією внутрішніх та зовнішніх факторів. Така розгалужена та важлива для життя суспільства система не може залишатися нормативно неврегульованою. Вперше КМУ вніс на розгляд Верховної Ради України проект Закону України "Про ріелторську діяльність" у грудні 1997 р. У червні 1999 р. вже Президент зробив повторну спробу врегулювати це питання.

Чергову спробу врегулювання специфічної діяльності ріелторів зробив у жовтні 1999 р. народний депутат С.В. Ківалов, який вніс на розгляд Верховної Ради України проект Закону України "Про здійснення операцій з нерухомим майном". У вересні 2000 р. цей проект було визначено як невідкладний, але його розгляд так і не було розпочато. Поняття "ріелторська діяльність" та "ріелтор" були замінені на "здійснення операції з нерухомим майном" і "агент з нерухомого майна".

. З 1997 р., коли було розроблено текст урядового законопроекту, суспільні відносини, зокрема у сфері обігу нерухомості, зазнали значних змін. Був прийнятий ЦКУ, ЗКУ, Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" тощо. Закон України "Про ріелторську діяльність" має чітко забезпечувати безпеку суб'єктів ринку нерухомого майна, а з другого — жорстко закріплювати за ріелтором чіткий обсяг повноважень, необхідний для професійної посередницької діяльності. Ріелтор є насамперед високопрофесійним посередником між контрагентами в угодах щодо нерухомості, а не торговцем. Основними аспектами такої діяльності є;

• виявлення можливості укладання договору (забезпечення інформацією про певну категорію об'єктів, які пропонуються на ринку нерухомості, або про осіб, які цікавляться придбанням чи орендою зазначених об'єктів);

• посередництво під час досягнення договірних умов.

Як професіонал, ріелтор має відповідати за свою безпосередню діяльність, але, водночас, він повинен мати право вимагати від відповідних установ оперативного забезпечення інформацією належного рівня та розумної допомоги з метою недопущення зловживань у сфері нерухомості.

Перше питання можна спробувати вирішити завдяки системі сертифікації ріелторської діяльності. Друге — за допомогою введення професійного страхування ризику ріелторської діяльності. Проте, як показала практика, це довгий і складний процес

Отже, тепер є цілий ряд проблем щодо подальшого розвитку правового регулювання ринку нерухомості, які потрібно терміново вирішувати як для забезпечення стабільності системи законодавства загалом, так і її сегмента фінансової системи.

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Розкрийте сутність поняття земельних правовідносин, їх суб'єкти.

2. Назвіть принципи земельного права і законодавства,

3. Які є види плати за землю?

4. Назвіть суб'єктів і об'єкти плати за використання землі.

5. Які є ставки плати за землю? Пільги з плати за землю.

6. Що таке нарахування і сплата земельного податку?

7. Хто звільняється від земельного податку?

8. Грошова оцінка земельної ділянки.

9. Типовий договір оренди землі.

10. Яка відповідальність встановлена за самовільне зайняття земельної ділянки?

11. Розкрийте поняття і сутність рентних платежів. Джерела законодавства про рентну плату.

12. Що таке рентна плата і як її встановлюють?

18. Об'єкти і база оподаткування рентою.

14. Податок з власників транспортних засобів.

15. Об'єкт податку з власників транспортних засобів.

16. База нарахування й обчислення податку з власників транспортних засобів.

17. Хто є платниками податку з власників транспортних засобів?

18. Які пільги з податку встановлені для власників транспортних засобів?

19. Поняття та особливості податку на нерухомість.

20. Які ви знаєте джерела законодавства щодо податку на нерухомість?