Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Оренда землі — засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендодавцями:

1) земельних ділянок є фізичні та юридичні осібй, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи;

2) земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;

3) земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада АРК у межах повноважень, визначених законом;

4) земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК і КМУ в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями є фізичні та юридичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Крім цього орендарями земельних ділянок можуть бути:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада АРК у межах повноважень, визначених законом;

3) громадяни та юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, ЦКУ, ГКУ, законом про оренду землі та іншими законами України і договором оренди землі. Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.

Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі її продажу, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) — якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону та не може перевищувати 10 % їх нормативної грошової оцінки. А у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах, і сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендодавець має право:

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, дотримання державних стандартів, норм і правил, у т. ч. місцевих правил забудови населених пунктів;

• своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобов'язаний:

• передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;

• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

• не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

• відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

• попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Орендар має право: .

• самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

• за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі й споруди і закладати багаторічні насадження;

• отримувати продукцію і доходи;

• здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар зобов'язаний:

• приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

• виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

• дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

• протягом п'яти днів після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу Державної податкової служби.

У разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно з законом та договором.

Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати:

• зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків;

• відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків із попереднім повідомленням про це орендодавця;

• дострокового розірвання договору.

Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

Громадяни — власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог закону.

Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених законом.

Типовий договір оренди землі. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується КМУ.

Листом від 15 січня 2007 р. №341/7/15-0217 ДПАУ надала роз'яснення постанови КМУ від 13 грудня 2006 р. № 1724 "Деякі питання оренди земель" (далі — постанова).

Зважаючи на вимоги чинного законодавства України, а також те, що при справлянні орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності виникають деякі проблемні питання, зокрема: неправильне укладання (оформлення) договорів оренди землі після прийняття відповідного рішення; застосування індексації грошової оцінки землі у розмірі орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (в більшості договорів на оренду землі), оскільки обов'язково це не було передбачено на законодавчому рівні тощо. Виникла нагальна потреба стосовно внесення змін та доповнень до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 3 березня 2004 р.

З цією метою Державною податковою адміністрацією України було розроблено цю постанову.

1. Зміни, що вносяться до Типового договору оренди землі, розроблені ДПАУ та узгоджені з усіма заінтересованими міністерствами та відомствами, затверджено постановою КМУ від 13 грудня 2006 р. № 1724 "Деякі питання оренди земель" (п. 1).

Передбачені зміни стосуються як земель приватної власності, так і земель державної й комунальної власності.

Частиною 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (Закон № 161-ХІУ) встановлено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлені ст. 17 Закону України "Про плату за землю" № 2535-ХІІ.

Крім того, ст. 22 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

З огляду на зазначене, внесеними змінами та доповненнями до п. 9 розділу "Орендна плата" Постанови від 3 березня 2004 р. № 220 передбачено розмежування способів внесення орендної плати за земельні ділянки приватної власності та за земельні ділянки державної або комунальної власності.

Разом з тим слід зазначити, що відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату тощо.

Оскільки плата за землю справляється у порядку, визначеному Законом України "Про плату за землю", то слід мати на увазі, що у ньому встановлено різні механізми обчислення земельного податку залежно від того, встановлена чи не встановлена грошова оцінка земельних ділянок, які підлягають оподаткуванню.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про плату за землю" плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному Законом України "Про плату за землю".

Якщо нормативна грошова оцінка земельної ділянки проведена, то для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю нормативну грошову оцінку земель потрібно індексувати на коефіцієнт індексації, який розрахований відповідно до середньорічного індексу інфляції відповідно до Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого постановою КМУ від 12 травня 2000 р. № 783.

Якщо грошову оцінку земельних ділянок не встановлено, середні ставки земельного податку визначаються у розмірах, встановлених за шкалою відповідно до ч. 2 ст. 7 Закону України "Про плату за землю". Крім того, тут визначено, що встановлені ч. 2 ставки земельного податку застосовуються з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законом України про Державний бюджет України на відповідний рік. Так, згідно з ч. 1 ст. 67 закону про державний бюджет на 2007 р. у 2007 р. у населених пунктах, грошову оцінку земель яких не проведено, застосовуються ставки земельного податку, встановлені ч. 2 ст. 7 Закону України "Про плату за землю", збільшені в 3,1 рази.

У п. 13 Типового договору оренди землі визначено, за яких умов можуть переглядатися розмір орендної плати та періодичність.

2. Разом з тим, у п. 2 постанови затверджено форми розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена, і за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена, згідно з додатками 1 і 2.

Згідно з вимогами норми ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, іншими законами України і договором оренди землі.

Отже, під час укладання такого договору оренди землі розмір орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності розраховуватиметься за цими формами. Крім цього, якщо суб'єкти господарювання, які вже мають в оренді земельні ділянки, отримають ще земельну ділянку в оренду, то за новоукладеними договорами розмір орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності також розраховуватиметься за такими формами.

Разом з тим, зважаючи на те, що ст. 14 Закону України "Про плату за землю" встановлено, що платники орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (крім громадян) самостійно обчислюють суму орендної плати щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають відповідному органу Державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом (форму податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності затверджено наказом ДПАУ від 20 грудня 2005 р.).