Печать
PDF

Глава 41 Договір найму (оренди) житла - § 2. Права та обов’язки сторін за договором найму житла

Posted in Гражданское право - Цивільне право: т.2 (В.І.Борисова та ін.)

 

§ 2. Права та обов’язки сторін за договором найму житла


Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім договором і кожна із сторін — наймодавець і наймач — має як права, так й обов’язки.

Коло обов’язків наймодавця за договором найму житла залежить від того, чи є цей договір найму консенсуальним або реальним. У кон- сенсуальному договорі найму основний обов’язок наймодавця полягає в наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов’язку, за загальним пра­вилом, що діє в цивільному законодавстві, у разі невиконання борж­ником (наймодавцем) обов’язку передати у користування річ, визна­чену індивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право витребувати цю річ у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов’язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У ре­альному договорі найму передання житла є умовою укладення дого­вору, а не обов’язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір найму житла — реальний або консенсуальний, до обов’язків наймодавця слід віднести: обов’язок передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживан­ня у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту жит­ла, переданого у найм, якщо за умовами договору це не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримування переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача чинити переобладнан­ня житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнення істотно змінить умови користування житлом (ч. 3 ст. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового влас­ника переходять права та обов’язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися жит­лом, а при дотриманні певних умов — і розпоряджатися ним (напри­клад, за згодою наймодавця передавати житло у користування підна­ймачеві тощо).

Згідно із ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за іхньою взаємною згодою та за згодою най- модавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. ЦК не передбачає будь-якого винятку із цього правила. Тому навіть для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (уси- новлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло, відпо­відно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами прав ко­ристування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх вза­ємною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешкан­ні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом — тимчасових мешканців (ч. 1 ст. 818 ЦК). За законом вселення тим­часових мешканців здійснюється без згоди наймодавця, але з обов’язковим попереднім повідомленням його про це. За правилом тимчасовими мешканцями є родичі наймача та членів його сім’ї, їх знайомі тощо. Характерними ознаками тимчасового проживання є: по-перше, відсутність у тимчасових мешканців самостійного права користування житлом та обов’ язків щодо наймодавця житла; по-друге, безоплатність користування житлом; по-третє, тимчасовість викорис­товування житла.

ЦК не встановлює будь-якого строку щодо проживання тимчасових мешканців. Цей строк визначається за погодженням поміж тимчасовим мешканцем, наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу по­годженого з ними строку проживання, а у разі відсутності такого строку — не пізніше семи днів від дня пред’ явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. 3 ст. 818 ЦК).

Наймач житла має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його (або певну частину житла) для проживання іншим особам на підставі договору піднайму житла (ч. 1 ст. 823 ЦК). Під­наймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні та похідні від прав наймача. Обсяг прав піднаймача є об­межений у порівнянні з обсягом прав наймача житла. Так, зокрема, до договору піднайму не застосовуються положення про переважне пра­во на укладення договору на новий строк (ч. 5 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла укладається на строк, встановлений до­говором. Проте строк договору піднайму не може перевищувати стро­ку договору найму житла. У разі дострокового припиненя договору найму житла одночасно з ним припиняється й договір піднайму (час­тини 3 і 4 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла є оплатним, розмір плати встановлюється сторонами при укладенні договору піднайму.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає із наймачем. Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця житла (ч. 1 ст. 824 ЦК).

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами (спів­наймачами) можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно про­живали з колишнім наймачем (ч. 2 ст. 824 ЦК). Така заміна сторони у договорі найму не вимагає згоди наймодавця. Коли ж не всі повно­літні особи прагнуть стати наймачами, а тільки одна або кілька з цих осіб, у цьому разі повинна бути згода наймодавця. Договір найму жит­ла залишається чинним на попередніх умовах.

За спливом строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Проте реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла він може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення до­говору на новий строк у зв’язку з рішенням не здавати житло у найм щонайменше протягом одного року. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укла­деним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фактично йдеться про продовження договору найму на новий строк.

Законодавець передбачає певні наслідки щодо недодержання най- модавцем свого рішення не передавати помешкання у найм протягом одного року. Так, якщо наймодавець відмовився від укладення догово­ру на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (п. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК).

Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було пред­метом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Наймач несе відповідальність за порушення обов’язків щодо до­говору найму житла як ним самим, так й особами, які проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦК).

Одним із основних обов’язків наймача є своєчасне внесення плати за житло. Розмір плати за користування житлом встановлюється у до­говорі (ч. 1 ст. 820 ЦК).

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за корис­тування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищува­ти цього розміру (ч. 1 ст. 820 ЦК). Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК).

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встанов­лений договором. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісячно (ч. 3 ст. 820 ЦК). Крім плати за житло наймач зобов’язаний вносити плату за кому­нальні послуги. Останнє він здійснює самостійно, якщо інше не вста­новлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК).

Наймач зобов’язаний забезпечувати збереження житла та підтри­мувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому лежить обов’язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановлено за домовленістю між сторонами (ч. 1 ст. 819 ЦК). Наймач не може проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).